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Wohnung zu klein, Rückerstattung der Miete


02.04.2007 15:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



guten tag,

meine gemietete wohnung hat ausweislich mietvertrag 62m2. tatsächlich und auch vom vermieter eingeräumt aber nur 52m2. nach entdeckung hatte ich den vermieter sofort informiert. die differenz ist also 16,13%. ich möchte die miete dementsprechend reduziert haben und die zuviel gezahlte miete (total 495,- euro) für die vergangenen 10 monate (seitdem wohne ich dort) rückvergütetet haben. nachdem der vermieter sich tel. weigerte, habe ich ihm am 02.03. einen brief geschrieben: die neue (geringere miete) festgestellt und mir vorbehalten, diese zu kürzen bis die zuviel gezahlte mieter abgegolten ist. mit frist 31.03.2007.
am 31.03.07 erhielt ich ein schreiben seines anwaltes. in diesem war kein widerspruch, lediglich die bitte um geduld, da er mit seinem mandanten noch etwas klären müsse. ich habe am selben tag schriftlich widersprochen, da ja zum monatswechsel der mietzins fällig war.

jetzt meine frage: ist das, was ich geschrieben und mir vorbehalten hatte jetzt rechtswirksam, da mir in der gesetzten frist kein widerspruch zugegangen ist? oder wirkt die bitte des anwaltes schon fristaufhebend oder fristhemmend? ich habe jetzt die nebenkosten plus einen geringen betrag kaltmiete überwiesen, um an meine rückvergütung zu kommen. kann man mir jetzt kündigen oder mich verklagen? oder anderweitig gerichtlich gegen mich vorgehen?

vielen dank im voraus für ihre antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage summarisch wie folgt:

Ich weiß nicht was Sie mit "Rechtswirksam" genau meinen?

Voraussetzung für eine Mietminderung ist ein Mangel der Mietsache.

Sofern die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, liegt in jedem Fall ein Mangel vor, wenn im Mietvertrag ein Quadratmeterpreis vereinbart ist (also z.B.: 0,85 € pro qm).

Zahlen Sie, wie eher üblich, einen "Pauschalpreis" für die Wohnung, so ist in der Regel ein Sachmangel gegeben, wenn die vereinbarte Wohnungsgröße um mehr als 10% von der tatsächlichen Größe abweicht. Das ist bei Ihnen ebenfalls der Fall.

Damit haben Sie gegen Ihren Vermieter einen Anspruch auf Mietminderung.

Anzeigen brauchten Sie den Mangel nicht, da der Vermieter diesen ohnehin nicht beseitigen kann.

Die Aufrechnung mit den zukünftigen Mietzinszahlungen haben Sie erklärt. Damit ist Ihre Vorgehensweise insoweit in Ordnung.

Ich möchte jedoch anmerken, dass Sie nicht eigenmächtig "zu viel" mindern dürfen. Sofern Sie dies tun, können Sie doch noch Ärger mit Ihrem Vermieter bekommen, zumal dieser bereits anwaltlich vertreten wird.

Wieviel Sie an Miete mindern dürfen, hängt vom Einzelfall ab und kann ohne individuelle Prüfung nicht beantwortet werden.

Am besten und für beide Seiten am sichersten wäre es, wenn Sie sich (schriftlich) auf einen bestimmten Betrag einigen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt
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