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einspruch gegen betriebskostenabrechnung

| 18.09.2009 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


nachdem ich als mieter gegen die betriebskostenabrechnung 2007 (mietbeginn mitte 2007) einspruch erhoben und einsicht in die abrechnungsunterlagen erbeten und i.w. die nicht getrennte abrechnung bzw. aufstellung nach privaten wohneinheiten und gewerblichen geschäften im haus bemängelt und auf das schadhafte dach mit (leichtem) regenwassereintritt auf den balkon der wohnung hingewiesen hatte, passierte bis zur nächsten abrechnung im folgejahre mal gar nichts. die angeführten für 2007 erhöhungen/nachzahlungen hatte ich unter vorbehalt dem vermieter überwiesen.

die mir rechtzeitig zugegangene betriebskostenabrechnung 2008 hatte ich dann aus den gleichen gründen ebenfalls beeinsprucht (diesmal mittels eingeschriebenem brief mit kopie meines einspruches gegen die abrechung aus 2007). diesmal erhielt ich antwort vom vermieter. dieser behauptet nun, mein (nicht eingeschriebenes) einspruchsschreiben gegen die abrechnung von 2007 nicht erhalten zu haben und dass meine ansprüche zwischenzeitlich verjährt wären. zur einsichtnahme in die unterlagen für 2008 könne/müsse ich mit der hausverwaltung kontakt aufnehmen.
den von mir dem hausmeister bereits vor etwa einem jahr gemeldeten und durch diesen besichtigten dachschaden im balkonbereich ebenso wie den "zustand der wohnung" wolle er sich selbst ansehen und ich solle telefonischen kontakt mit ihm aufnehmen. des weiteren erhöhe er die miete, da es zu einer indexsteigerung gekommen ist (angaben über indizies und datum der bezahlung vorhanden, aber die berechung der "der prozentualen erhöhung bzw. ermäßigung der miete" ist falsch).

meine fragen:

1. ist die behauptung des vermieters, meinen einspruch auf die betriebskostenabrechnung nicht erhalten zu haben, tatsächliche ausreichend um nach überprüfung der abrechnung einer etwaige gutschrift an mich zu entkommen? die unter vorbehalt bezahlten nachzahlungen sind also verloren und ich könnte diese auch nicht von zukünftigen betriebskostenvorauszahlungen in abzug bringen?

2. kann der vermieter den zustand der gesamten wohnung besichtigen oder nur den dachschaden im balkonbereich? es sieht etwas nach "den unbequemen mieter mal in die schranken weisen" aus.

3. der im mai 2007 abgeschlossene indexmietvertrag bezieht sich auf den "preisindex für die lebenshaltung aller privaten haushalte in deutschland", der meines wissens zum zeitpunkt der vertragsunterzeichnung nicht mehr gültig war. kann in ermangelung des "richtigen" index (=verbraucherpreisindex) argumentiert werden, dass es gar keine gültige indexvereinbarung gibt und mieterhöhungen somit ausgeschlossen sind?

4. wie erreiche ich, dass die hausverwaltung die abrechnung getrennt nach privaten wohnungen und gewerberäumen im haus (versicherungsunternehmen, friseurgeschäft, etc.) vorlegt? der vermieter geht in seinem antwortschreiben darauf gar nicht ein.

5. was wären schlimmstenfalls die konsequenzen, wenn ich bis zur vorlage bzw. klärung der richtigkeit der betriebskostenabrechnung(en) (2008 und evtl. auch noch für 2007) weder die nachzahlung noch die neuerliche erhöhung der vorauszahlungen leiste und auch die m.E. ungültige mieterhöhung nicht bezahle?

6. habe ich als mieter das recht, das türschloss der wohnung auszuwechseln (und das originalschloss nach auszug selbstverständlich wieder einzubauen)?

vielen dank!



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

ad 1)

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen Sie binnen Jahresfrist vorbringen. Die Beweislast dafür, daß Sie die Jahresfrist eingehalten haben, liegt bei Ihnen. Wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie die Fehler rechtzeitig bemängelt haben, ist die Abrechnung nicht mehr angreifbar, der Abrechnungszeitraum 2007 also erledigt.

ad 2)

Wenn der Vermieter Anlass hat, die gesamte Wohnung zu besichtigen, darf er das. Ihre Angaben geben dafür jedoch nichts her, wenn nur das Dach im Balkonbereich schafthaft ist.

ad 3)

Wenn die Mietvertragsparteien eine unrichtige Bezeichnung gewählt haben aber Einigkeit darüber bestand, dass der Verbraucherpreisindex gemeint war, ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass dieser Index Grundlage für Mieterhöhungen sein soll.

Andernfalls wäre kein Index vereinbart worden, mit der Folge, dass der Vermieter die Miete an den Mietspiegel anpassen darf (20 % Mieterhöhung in 3 Jahren). Ob das für Sie günstiger wäre, müssten Sie ermitteln.

ad 4)

Sie müssen gar nichts bei der Hausverwaltung erreichen. Wenn der Vermieter eine Nachzahlung verlangt, muß er eine korrekte Abrechnung vorlegen. Macht er das nicht, sieht er kein Geld.

Eine korrekte Abrechnung können Sie im Übrigen nur gegen Ihren Vertragspartner durchsetzen, notfalls auch gerichtlich. Auf Diskussionen mit der Hausverwaltung müssen Sie sich nicht einlassen - die ist allein das Problem des Vermieters.

ad 5)

Wenn Sie die Nachzahlungen nicht leisten, kann der Vermieter diese einklagen. Dann wird gerichtlich geklärt, ob die Abrechnungen einen fälligen Anspruch begründeten - oder eben nicht.

Wenn Sie die Vorausszahlungen und die Mieterhöhung nicht zahlen, kann der Vermieter diese ebenfalls einklagen oder warten, bis ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand zusammengekommen ist. Dann wird, sofern Sie nicht ausziehen, im Räumungsklageverfahren ebenfalls geprüft, ob die Forderungen berechtigt waren - oder eben nicht.

ad 6)

Ja, dieses Recht haben Sie.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2009 | 21:03

s.g. hr. schwartmann,

erst mal danke für die rasche beantwortung.

muss ich die vom vermieter berechneten nachzahlungen für 2008 sowie die erhöhten vorauszahlungen nun unmittelbar bezahlen oder kann ich warten, bis er (bzw. die beauftragte hausverwaltung) eine korrekte abrechnung vorlegen? und dafür ist jedenfalls die getrennte und nachvollziehbare abrechnung von privatwohnungen und gewerbeeinheiten im haus notwendig. ist das so korrekt? (angeführt ist nur ein prozentsatz für unsere wohnung und die gesamtkosten für das haus; könnte die eigentümerversammlung diesen prozentsatz nach billigkeit bzw. im einvernehmen irgendwann mal festgelegt haben und ich als mieter müßte mich dann daran halten?)

wie hoch ist der zur kündigung berechtigende mietrückstand (2 monatsmieten)?

besten dank!



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2009 | 21:07

Vielen Dank für Ihre Nachfrage - bitte haben Sie aber Verständnis dafür, dass lediglich *eine* Nachfrage vom Angebot umfasst sein kann.

Sie müssen die Nachzahlung und erhöhten Vorrauszahlungen nicht zahlen, solange der Vermieter keine korrekte Abrechnung vorlegt - dazu gehört auch, dass die Kosten für Gewerbegetriebe nachvollziehbar dargelegt und separat berechnet werden - die Angabe des Prozentsatzes reicht nicht aus, um einen fälligen Anspruch zu begründen.

Mit ftreundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2009 | 18:48

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"bei der nachfrage vielleicht ein wenig zu zurückhaltend! wäre nur 30 sekunden mehr zeitaufwand gewesen...trotzdem danke! "
Stellungnahme vom Anwalt:
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