Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung - Zurückbehaltungsrecht?

Question

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

es handelt sich hierbei um Gewerbemietrecht, ich bitte daher um Beantwortung eines Fachanwaltes für Gewerbemietrecht.

FRAGE:
Stellt der Widerspruch zur falschen BKA sowie die Nichtleistung der Nachzahlung sowie der daraus resultierenden fehlerhaften Erhöhung der Vorauszahlung eine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar?

ERLÄUTERUNG:
Mir wurde eine Betriebskostenabrechnung zugestellt, welche inhaltliche mehrere Fehler enthält (falsche m² Größen, falsche Verteilerschlüssel, falsche Ablesewerte Heizverteiler, falsche MwSt.-Berechnung & -schlüssel, falsche verbrauchsabhängige Berechnung etc.)

Dem Vermieter wurden die Mängel aufgezeigt und um Korrektur sowie um Herausgabe / Einsichtnahme in die Belege gebeten. Eine Einsichtnahme wird mündlich verwehrt, eine Korrektur erfolgte bisher nicht (9 Monate). Zwar wurde mündliche die Prüfung angeboten, aber parallel erreichen mich Anwaltsschreiben.

Resultierend aus der fehlerhaften BKA ergibt sich eine Nachzahlung sowie eine Erhöhung der Vorauszahlungen, hiergegen wurde Widerspruch eingelegt.

Die Mietzahlung sowie die ursprünglich vereinbarte Vorauszahlung wird weiter geleistet.

Im Mietvertrag ist das Zurückbehaltungsrecht jedoch ausgeschlossen mit dem Hinweis:
"Mieter kann mit Gegenansprüchen mit der Miete und Nebenkostenvorauszahlungen nicht aufrechnen, es sei denn, die Forderungen sind unbestritten oder rechtskräftig festgestellt. Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter nicht zu."

Stellt der Widerspruch zur falschen BKA sowie die Nichtleistung der daraus resultierenden fehlerhaften Erhöhung der Vorauszahlung eine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar? (Immer vor dem Hintergrund, dass die Miete sowie vertraglich vereinbarte Vorauszahlung weiter geleistet wird!)

Wenn dies zu bejahen ist, wie wäre der weitere Weg? Zahlung der BKA und Erhöhungen "unter Vorbehalt" sowie Klage auf korrekte BKA gegen den Vermieter? Wie soll man als Mieter Beweis führen, wenn die Herausgabe von Belegen verweigert wird?

Wenn es ein Zurückbehaltungsrecht darstellt eine fehlerhafte BKA nicht zu zahlen, könnte der Vermieter doch eine "mutwillig falsche" BKA mit 10.000 € Nachzahlung stellen, die dann fällig wäre und nachträglich wieder eingeklagt werden muss?

Hintergrund ist, dass der Vermieter hier mittels falscher BKA versucht einen Mieter aus einem Objekt zu bekommen, indem argumentiert wird, dass das Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen wurde und damit xx.xxx € Mietrückstand (einzig aus fehlerhafter BKA und neuen Vorauszahlungen) bestehen und somit die sofortige außerordentliche Kündigung erfolgt.

Der Mieter ist seid >10 Jahren im Objekt, zahlt seit >10 Jahren regelmäßig Miete + BKA, es existieren Erfahrungswerte der BKA aus >10 Jahren. Der neue Eigentümer besitzt das Objekt seit 1 Jahr.

Vielen Dank

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Zurückbehaltungsrecht im Sinne der §§ 273 , 320 BGB steht Ihnen aufgrund der falschen Nebenkostenabrechnung nicht zu. Dies setzt einen Gegenanspruch Ihrerseits voraus, den die Gegenseite nicht erfüllt, etwa auf Reparatur eines defekten Fensters. In diesem Fall könnten Sie die ggf. sogar an sich berechtigte Nachzahlung zurückhalten, bis das Fenster repariert ist. Unter einem Zurückbehaltungsrecht versteht der Gesetzgeber und auch der Verfasser des Mietvertrags etwas Anderes als Sie. Das ist das Vertrackte an der juristischen Sprache, die alltägliche Begriffe mit anderen Bedeutungen unterlegt als der normale Bürger.

Ihre Frage ist eher, ob Sie berechtigt sind, die Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung und die erhöhten Vorauszahlungen zu verweigern.

Bezüglich der Anpassung der Vorauszahlungen steht fest, dass diese nur verlangt werden kann, wenn diese auf einer inhaltlich richtigen Abrechnung beruht (BGH 15.05.2012, VIII ZR 245/11 . Ebenso kann eine Nachzahlung für vorangegangene Zeiträume nur verlangt werden, wenn die Abrechnung korrekt ist. Dies müsste der Vermieter im Rahmen einer Zahlungsklage vor Gericht dann darlegen und beweisen.

Sie können also entweder die Nachzahlung und Erhöhung der Vorauszahlungen verweigern und abwarten was passiert. Wenn Ihre Rückstände eine gewisse Höhe erreicht haben, ist dann aber auch die Kündigung des Mietverhältnisses möglich, die ja auch bereits erwähnt wurde. Sollte sich dann herausstellen, dass die Abrechnung doch richtig ist, haben Sie das Problem, dass Sie das Objekt verlassen müssen. Ggf. hat ja auch der ehemalige Eigentümer Fehler bei den bisherigen Abrechnungen gemacht. Ein Gericht würde die Kündigung aber nur für berechtigt halten, wenn auch die Abrechnung korrekt ist, da der Vermieter den Rückstand dem Gericht erklären muss.

Die Alternative wäre die Zahlung unter Vorbehalt oder aber dass Sie selbst eine korrekte Abrechnung erstellen und dann den hieraus ergebenden etwaigen Nachzahlungsbetrag bzw. die Vorauszahlungen entrichten. Auch hier haben Sie dann aber das Risiko, dass Sie einen Fehler machen könnten, der dann letztlich zur berechtigten Kündigung des Mietobjektes führen kann.

Letztlich kann ich Ihnen nur empfehlen, die Betriebskostenabrechnung im Einzelnen prüfen zu lassen. Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung - Zurückbehaltungsrecht?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler

Antwort