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Betriebskostenabrechnung und Auszug der Lebenspartnerin aus der gemeinsamen Wohnung


11.11.2007 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

zum Thema Betriebskostenabrechnung habe ich heute folgenden Brief an meinen Vermieter verfasst:

"Sehr geehrter .......

ich habe leider bisher noch nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Bitte lassen Sie mir diese rückwirkend für den Zeitraum 1.8.2004 – 31.10.2007 bis zum 25.11.2007 zukommen.

Ich bezahle monatlich 50 Euro Nebenkosten. Das ergibt für den Zeitraum 1.8.2004 – 31.10.2007, 1950 Euro an Nebenkosten, die ich Ihnen überwiesen habe. Im gleichen Zeitraum habe ich 341,217 cbm Wasser verbraucht. Dies ergibt bei 1,25 Euro pro cbm Wasser, Kosten in Höhe von 426,52 Euro. Es besteht somit eine Rückforderung in Höhe von 1523,48 Euro.

Bitte lassen Sie mir bis zum 25.11.2007 eine detaillierte Nebenkostenabrechnung für den o.g. Zeitraum zukommen, da Sie vermutlich noch sonstige Kosten bezüglich der Hausverwaltung haben. Müll, Strom und Heizung bezahle ich selbst.

Da meine tatsächlichen Nebenkosten ca. 10 Euro im Monat betragen, werde ich ab 1.12.2007 die Nebenkostenpauschale von 50 Euro auf 10 Euro kürzen, es sei denn, Sie bringen bis zum 25.11.2007 Einwände vor, die dagegen sprechen.

Bitte zwingen Sie mich nicht, den ausstehenden Betrag über einen Anwalt einzufordern. Sollte ich bis zum 25.11.2007 nichts von Ihnen hören, werde ich die Sache einem Anwalt übergeben.

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen


Frage 1 : Sind meine Forderungen aus 2004, 2005 und 2006 schon verjährt ?

Frage 2: Kann ich den Nebenkostensatz von 50 Euro auf 10 Euro senken, falls der Vermieter, bei dem es immer sehr lange dauert bis er auf etwas reagiert einfach ab nächsten Monat senken, falls ich bis zum 25.11. nichts gehört habe.

Frage 3: Wie gehe ich vor, wenn der Vermieter nicht auf meine Fristsetzung reagiert ? Kann ich auch ohne teuren Anwalt das Geld einklagen ? Was muss ich hierbei beachten ?


Thema 2:

Meine Lebensgefährtin ist zum 30.09.07 aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Es besteht ein gemeinsamer Mietvertrag, den beide unterschrieben haben. Soweit ich weiss ist nur eine gemeinschaftliche Kündigung im Gesetz vorgesehen. Ich möchte aber nicht aus der Wohnung ausziehen und in folgedessen auch nicht kündigen, da der Vermieter ja nicht verpflichtet ist, den Mietvertrag mit mir fortzuführen. Ich möchte aber meine ehemalige Lebensgefährtin aus der Haftung haben. Zudem überlege ich mir einen Mietmieter / Untermieter zu suchen. Untermiete ist laut Mietvertrag ausgeschlossen.

Anbei ein Auszug aus dem Mailverkehr, der sich nun schon seit einem halben Jahr hinzieht:

Vermieter antwortet auf die Problemstellung wie folgt:

"Nach Rücksprache mit unserem Rechtsanwalt ist es nicht erforderlich, den Mietvertrag aufgrund des Auszugs Ihrer früheren Lebenpartnernin zu ändern bzw. zu ergänzen. Erst wenn Sie beabsichtigen sollten, einen zusätzlichen Mieter / Lebenpartner / Untermieter in die Wohnung aufzunehmen, bitte ich
Sie zum einen um vorherige Information / Antrag auf Genehmigung und andererseits wird sodann eine Vereinbarung im bestehenden Mietvertrag erforderlich. Bis dahin bleibt alles beim alten."


Frage 1:
Wie soll sich meine ehemalige Lebensgefährtin verhalten ? Soll Sie für sich den Mietvertrag kündigen oder einfach nichts machen ? Bringt es überhaupt etwas, wenn Sie kündigt und ich nicht ? Ich will sie auf jedenfall aus der Haftung haben.

Ich befürchte, wenn wir beide kündigen und ich die Wohnung behalten will, ich eine enorme Mieterhöhung bekommen werde.

Der Vermieter wollte ursprünglich bei einer Änderung des Mietvertrags (Zulassung der Untervermietung und Herausnahme meiner ehemaligen Lebensgefährtin aus dem Vertrag), die Miete erhöhen, weil er angeblich dadurch höhere Kosten hat. Dies habe ich aber abgelehnt.

Frage 2: Was soll ich tun ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.1
Ihre möglichen Ansprüche auf Rückforderung zuviel gezahlter Nebenkosten unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren, gerechnet von dem Schluss des Jahres, in dem Sie von den entstandenen Ansprüchen Kenntnis erlangt haben, siehe § 199 Abs. 1 BGB.

Rückforderungsansprüche Ihrerseits verjähren für den Abrechnungszeitraum 2004 somit frühestens zum 31.12.2007.

Es gilt zwar daneben eine Ausschlussfrist von zwölf Monaten, die aber erst mit dem Zugang einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beginnt, § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB.

1.2
Solange keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen (so LG Itzehohe ZMR 2003, 494), also in voller Höhe von € 50.

1.3
Nach Ihren Angaben bewegt sich der Streitwert unterhalb eines Betrages von bis zu € 5.000, weswegen eine entsprechende Klage gegen den Vermieter bei dem örtlichen Amtsgericht einzureichen ist. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, so dass Sie die Klage auch selber einreichen, wenngleich sich eine anwaltliche Vertretung hier empfiehlt, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Jedenfalls müssen Sie beachten, dass Sie die Höhe der Nachforderung noch nicht genau beziffern können, weswegen Sie hier im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) vorgehen sollten, also zunächst auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung klagen und danach in demselben Verfahren den sich auf der Grundlage der Auskunft ergebenden Betrag einklagen.

2.1
Es bringt in der Tat nichts, wenn Ihre Freundin den Vertrag alleine kündigt. Weil Sie beide unterschrieben haben, können Sie auch nur gemeinschaftlich wirksam kündigen. Tun Sie dieses, haben Sie aber auch kein Recht mehr, die Wohnung nach dem Endtermin der Kündigung zu nützen. Sollte der Vermieter mit Ihnen alleine einen Folgevertrag abschließen - was ja nach vorheriger Absprache grundsätzlich möglich ist - müssen Sie aber damit rechnen, dass Ihnen neue, für Sie ungünstigere Konditionen angeboten werden, insbesondere natürlich eine höhere Miete, der Vermieter ist dann nämlich nicht an die gesetzlichen Beschränkungen einer Mieterhöhung (§§ 558 ff. BGB) gebunden wie bei einem laufenden Vertrag.

Grundsätzlich wird dem ausziehenden Mitmieter von der obergerichtlichen Rechtsprechung ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, dies gilt aber nur, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (bestätigt von BGH Wum 2005, 341).

2.2
Sie können daher nur erneut darum bitten, Ihre Freundin durch gesonderte Vereinbarung aus dem Vertrag zu entlassen.
Einen Anspruch hierauf haben Sie nach überwiegender Rechsauffassung der Gerichte leider nicht (LG Berlin NZM 1999, 758; AG Dortmund NZM 2001, 94; andere Ansicht: LG Duisburg NJW 1998, 1499).
Anders verhielte es sich unter Umständen, wenn Sie verheiratet wären.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhalfen. Bei Unklarheiten nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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