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Zweiter Zwangsvollstreckungstermin aus Räumungstitel möglich?

22.04.2019 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Guten Tag,

als Vermieter habe ich im August 2017 gegen meinen Mieter nach erfolgreicher Kündigung und Klage wegen ausgebliebener Mietzahlungen einen gerichtlichen Räumungstitel erhalten.

Daraufhin habe ich beim Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung und Räumung in Auftrag gegeben. Drei Tage vor dem Räumungstermin hat mein Mieter mich gebeten, dass er noch länger in der Wohnung bleiben dürfte, da er keine andere Bleibe gefunden hat. Er hat mir einen Teil der Miet- und Gerichtsschulden bezahlt, eine schriftliche Bürgschaft seiner Mutter gegeben und zugesichert die restlichen Schulden mit monatlich je 100 Euro abzuzahlen. Hierauf habe ich den Räumungstermin abgesagt.

Trotz meines Vertrauens und Gutmütigkeit blieben seit Anfang 2019 die Schuldzahlungen großteils aus und mittlerweile hat er auch seit zwei Monaten keine Miete mehr gezahlt.

Meine Frage lautet, ob ich auf Grundlage meines Räumungsurteils und des Räumungstitels von August 2017 jetzt erneut eine zweite Räumung beim Gerichtsvollzieher beauftragen kann, ohne dass eine Vollstreckungsabwehrklage meines Mieter Erfolgsaussichten hätte? Oder bin ich mit ihm durch die Absage des vorherigen Räumungstermins einen neuen Mietvertrag eingegangen, den ich erst wieder erneut fristlos kündigen und dann gerichtlich klagen muss?

Vielen Dank für eine juristische Beurteilung

22.04.2019 | 17:24

Antwort

von


(490)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Nach einer Entscheidung des OLG Hamm kann die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erwirkt hat, unzulässig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietbeiträgen in Rückstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschädigungen verlangt und Zahlungen entgegengenommen hat, obwohl mehrfach die Vollstreckung des Räumungsurteils für den Fall der Nichtzahlung der rückständigen Miete angedroht worden ist (OLG Hamm, RE v. 1.10.1981, 4 RE-Miet 6/81, WuM 1981 S. 257 ).

Eine dazu abweichende Ansicht vertritt das LG Mönchengladbach (Beschluss v. 2.2.1990, 2 T 44/89 , DWW 1990 S. 237): Dieses ist der Meinung, dass auch 4 3/4 Jahre nach Ergehen eines Räumungsurteils und zwischenzeitlich mehrmaliger Rücknahme bereits eingeleiteter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen der Vermieter berechtigt ist, die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung zu betreiben. Das Gericht begründet dies im Wesentlichen damit, dass der Vorwurf, der Vermieter verhalte sich insoweit rechtsmissbräuchlich, sonst dazu führen würde, dass der rücksichtsvolle Vermieter, der trotz Räumungstitel zugunsten des erneut zahlungssäumigen Schuldners nach erneutem Ausgleich der Rückstände auf die endgültige Durchführung der Zwangsvollstreckung verzichtet, gezwungen wird, künftig diese Rücksicht nicht mehr walten zu lassen und seine Rechte aus einem Räumungsurteil unnachsichtig sofort durchzusetzen, um nicht erstrittener Rechte verlustig zu gehen.

So auch das AG Hamburg, Urteil v. 8.3.2006, 508 C 416/05 , ZMR 2006 S. 783 , welches keine generelle Verwirkung nach einem Zeitraum von 2 Jahren festgestellt hat.

Ob daher insoweit eine Verwirkung in Ihrem Sachverhalt greift, ist daher nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalls zu prüfen.

Sofern man daher den beiden letztgenannten Auffassungen folgt, deren Begründung nachvollziehbar ist, wäre eine Verwirkung in Ihrem Sachverhalt noch nicht gegeben. Im Regelfall gilt, je älter der Vollstreckungstitel ist, desto eher ist der Einwand der Verwirkung berechtigt. Da bei Ihnen der Räumungstitel ca. 1 1/2 Jahre als ist, wird man noch nicht unbedingt Verwirkung der Zwangsvollstreckung annehmen können, insbesondere unter den näher bezeichneten Umständen, dass der Mieter zwischenzeitlich Zahlungen geleistet hat und Räumungsaufschub begehrte, welchen Sie von der Zahlung abhängig gemacht haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

ANTWORT VON

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