Zwangsversteigerung -Ersteigerung einer Immobilie

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne benatworte ich Ihre Fragen wie folgt:

zu 1).
Ihre Rechte als Eigentümer nach Zuschlagserteilung entsprechen den Rechten eines jeden Eigentümers, sei es nach Kauf, Erbschaft oder eben Erwerb in einer Zwangsversteigerung. Grundsatz: Der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nach freiem Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschliessen (vgl. § 903 BGB ). In Ihrem Fall wird das nachrangige Wohnrecht des Mannes gelöscht (soweit aus einem vorrangigen Recht die Versteigerung betrieben wird).Gegenüber einem Mieter hätten Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG . Gegenüber dem vormaligen Eigentümer haben Sie mit dem Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel den Sie vollstrecken können.

zu 2).
Die Dauer eines Räumungsverfahrens hängt grundsätzlich davon ab, ob der Räumungsschuldner Rechtsmittel, insbesondere § 765 a ZPO (unbillige Härte), einlegt, oder nicht. Werden Rechtsmittel eingelegt, so ist ein gerichtliches Verfahren die Folge, so dass sich die Räumung durchaus auch viele Monate lang hinziehen kann. Bei der Räumung ohne Gegenwehr des Schuldners müssen Sie mit vielleicht 2 -4 Monaten rechnen. Der Gerichtsvollzieher setzt erst einmal Fristen bevor der Räumungstermin bestimmt wird. Sie müssen Kostenvorschuss leisten und hätten nachher zwar einen Schadensersatzanspruch gegen den Schuldner, der wahrscheinlich mangels Vermögen des Schuldners nicht mehr zu realisieren ist. Die Kosten der Räumung sind hoch, da der Gerichtsvollzieher ein Unternehmen mit der Räumung, dem Abtransport und der Einlagerung der Gegenstände des Schuldners beauftragt. Rechnen müssen Sie mit mindestens 5.000 EUR.

zu 3).
Der Gefahrenübergang findet im Zeitpunkt des Zuschlages statt. Von diesem Zeitpunkt an tragen Sie die Gefahr des zufälligen Unterganges des Objektes. Allerdings treten Sie in bestehende Versicherungsverträge ein.
Sie ersteigern das Objekt in dem Zustand in dem es sich befindet. Falls der vormalige Eigentümer Schäden verursacht vor Zuschlag, haftet er zwar, das wird aufgrund seiner Vermögenslosigkeit allerdings nicht mehr durch Sie zu vollstrecknen sein. Falls das Haus versichert ist (regelmäßig wird es das sein, weil die Banken ein Interesse am Versicherungsschutz Ihrer Sicherheiten haben) haben Sie Anspruch auf die Versicherungsleistung.

zu 4.)
Versteigert wird alles was auch beschlagnahmt worden ist. Nach § 20 ZVG erstreckt sich die Beschlagnahme auf die Gegenstände die in den Haftungsverband der Hypothek, § 1120 ff. BGB fallen. Hierzu gehörst neben den wesentlichen Bestandteilen auch das Zubehör. Nach § 94 BGB sind die wesentlichen Bestandteile eines Grundstückes die mit dem Boden fest verbundenen Sachen (z. Bsp. Schuppen wenn fest mit Boden verbunden z. Bsp. mittels Fundament) und die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind. Die Rechtsprechung zur Zubehöreigenschaft ist umfangreich. Küchen sind grundsätzlich Zubehör, es gibt aber regional andere Sichtweisen der Gerichte. Zum Zubehör gehört beispielsweise auch eine Satellitenanlage nicht aber Zierobjekte im Garten (Statue etc.).


zu 5 .)
Gemäß § 56 Satz 3 ZVG gibt es keine Gewährleistungsansprüche. Somit haben Sie keinerlei Gewährleistungsansprüche: weder gegen Schuldner, noch gegen Gericht, Gutachter oder Bank. Letztere ist ja auch nur im Grundbuch eingetragene Gläubigerin (wieso soll sie haften?)

zu 6.) siehe 4.)
Zaun und Tor wenn fest verbunden= wesentliche Bestandteile, Pflanzen auch. Markise ist wohl als Zubehör zu qualifizieren.

zu 7.)
Der Erwerber tritt gemäß § 57 ZVG in Mietverträge ein und ist somit anspruchsberechtigt für Mietzahlungen. Eine Möglichkeit die Mietzahlung zu sichern existiert nicht, der Mieter wird nur frei, wenn er seine Zahlungspflichten gegenüber dem Eigentümer erfüllt. Somit hat der Eigentümer den Anspruch und dieser geht solange nicht unter bis er erfüllt ist.

zu 8.)
Natürlich haftet der neue Eigentümer ab Zuschlag für alle neu entstehenden Kosten. Sie sollten im eigenen Interessen mit den Versorgern Kontakt aufnehmen um einen klaren Schnitt zu gewährleisten.

zu 9.)
Sie haben ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin. Allerdings gelten auch die Mieterschutzvorschriften, d.h. das berechtigte Interesse des Kündigenden muss vorliegen, § 573 BGB . Für den Eigenbedarf spielt es keine Rolle, dass bereits Wohneigentum besteht. Grundsätzlich ist das Interesse des Eigentümers seinen Wohnraum für sich selbst nutzen zu wollen zu akzeptieren und ausreichend.

zu 10.)
Die Fotos im Gutachten haben wie das Gutachten selber keinen besonderen Rechtscharakter sondern dienen nur der Information. Hieraus können Sie keine Ansprüche geltend machen. In engen Ausnahmefällen wird teilweise diskutiert, ob eine Haftung des Gutachters in Betracht kommt, wenn schwere Mängel im Gutachten festgestellt werden.

Ich wünsche Ihnen viel Glück für die Zwangsversteigerung!