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Zwangssicherunghypothek von Ex-Ehemann 'untergeschoben' worden

15.10.2008 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Vorweg muss ich etwas ausholen um den komplexen Sachverhalt dazustellen. Auch bin ich nicht ganz sicher ob der Sachverhalt nicht eher in die Rubrik Vertragsrecht gehört.

Ich wollte mich wegen unüberwindbaren Differenzen scheiden lassen. Das Trennungjahr begannt Anfang 2004. Die Ehe wurde dann nach Beschluß vom 11/01/06, rechtskräftig zum 30/01/2006 geschieden.

Am 01/09/2005 wurde bei einem Notar eine Scheidungsfolgevereinbarung geschlossen. Hier wurde als Punkt B ein Übertragungsvertrag vereinbart, in dem ich das gemeinsame Einfamilienhaus (Altbau, erworben 2000) als Alleineigentümerin übernehme. Bestehendene Darlehnsforderungen wurden diesbezüglich von mir als Alleinschuldnerin übernommen. Weiterhin wurde nach Vertrag vereinbart:
"[...]
Der Veräußerer (Anm. Ex-Mann) ist verpflichtet, den Grundbesitz frei von nicht übernommenen im Grundbuch in der Abteilung II und III eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben zu übertragen.
Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten werden, sowit solche bestehen, übernommen.
[...]
Die Beteiligten verzichten nach Belehrung auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers im Grundbuch.
[...]"
Anmerkung: Der Ex-Ehemann K. erklärte hierzu mündlich, es gebe keine Ansprüche Dritter die die Übertragung beeinträchtigenen könnten. Auch der vom Notar angeforderte komplette Grundbuchauszug zeigte lediglich die bekannten Eintragungen bezüglich der Hausfinanzierung. Aus diesem Grunde verzichtete ich wegen den Kosten, die ich tragen musste, auf eine Auflassungsvormerkung.

Mit Schreiben vom 31/01/2006 erhielt ich vom Amtsgericht die Mitteilung incl. Grundbuchauszug, das ich als Alleineingentümerin auf Postion 5 eingetragen wurde. Grundlage der Eintragung: "Auf Grund Auflassung vom 01/09/2005 eingetragen am 26/01/2006". Keine weiteren Hinweise oder Bemerkungen.

Der Ehemann K. hat im Rahmen einer selbstständigen Tätigkeit einige Betrügereien begangen. Eine "Betrogene" erstattete Anzeige in der Folge zu einem Gerichtsverfahren führte, bei dem der Ex-Ehemann wegen Betrug verurteilt wurde (Strafmaß nicht bekannt).

Was ich bisher nicht wußte und mir erst jetzt bekannt wurde:

Diese Gläubigerin verlangte natürlich Schadensersatz und hat (m.E.) einen recht guten Rechtsanwalt.
Es wurde ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluß (16/08/2005) auf seinen Anteil aus einer Erbengemeinschaft erwirkt. Jedoch konnte dieser nicht vollstreckt werden, da ein Nießbrauchrecht auf das Vermögen bestand.

Aus wohl diesem Grunde wurde dann am 26/09/2005 eine Zwangssicherunghypothek auf seinen 1/2 Anteil des Einfamilienhaus eingetragen.

Zwischenzeitlich, am 23/03/2007, wurde der Ex-Ehemann in ein Insolvenzverfahren gedrängt. Somit fiel sein freigewerdener Anteil aus der Erbmasse Mitte 2007 zur Verteilung an den Insolvenzverwalter. Im März 2008 fand dann die Schlussverteilung im Rahmen des Insolvenzverfahrens (Forderungen 193.475,- Euro - Erbe 42.070,- Euro abzüglich Massekosten). In diesem Rahmen muss auch die Gläuberin der Zwangssicherunghypothek einen Anteil erhalten haben, Höhe unbekannt.

Da ich nun eine neue Hausfinanzierung durchführen möchte, behindert mich die Zwangssicherunghypothek natürlich erheblich. Und ich habe erst durch diese neue Finanzierungsanfrage von dem Eintrag der Zwangssicherunghypothek erfahren. Hätte ich zum Zeitpunkt der Übernahme, repektive der Eintragung, von der Zwangssicherunghypothek erfahren, hätte ich natürlich die Übernahme nicht durchgeführt...

Nach dieser Ausführung nun zu meinen Fragen:

1.) Hat hier das Amtgericht einen Fehler gemacht, weil Sie den Ex-Ehemann aus dem Grundbuch gestrichen hat, obwohl eine Zwangssicherunghypothek eingetragen war? Hätte ich nicht ich nicht informiert werden müssen?
Vorher waren wir als 4a Ex-Ehemann und 4b ich eingetragen. Beides ist gestrichen und ich stehe jetzt als 5 eingetragen.

2) Die Zwangssicherunghypothek ist auf die Position 4a Herr K. eingetragen, die jetzt nicht mehr vorhanden ist. Ist damit auch der Anpruch der Gläuberin erloschen?

3) Ist der Ex-Mann, der nach Scheidungsfolgevereinbarung eine Freistellung zugesichert hat, erfolgreich zu belangen, so dass er für die Entfernung der Zwangssicherunghypothek sorgen muss?
Der Ex-Ehemann ist jetzt seit 6 Monaten in einem festen Angestelltenverhältnis und verdient ca. 1.300 Euro netto.

4) Gibt es überhaupt eine Möglichkeit die Zwangssicherunghypothek zu löschen, ausser das ich den Betrag zahle?

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Die Zwangshypothek ist als Sicherungshypothek dingliches Verwertungsrecht. Sie entsteht mit Eintragung, die auf Antrag des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. Der Gläubiger erlangt damit die Rechtsstellung des Gläubigers einer Sicherungshypothek nach bürgerlichem Recht (§§ 1184-1186 BGB); von ihr unterscheidet sich die Zwangshypothek nur durch ihren Entstehungstatbestand (§ 867 ZPO) und durch vereinzelte vollstreckungsrechtlich bedingte Besonderheiten.

Da sich die Eintragung lediglich auf den Anteil Ihres Exmannes bezog mussten Sie darüber nicht informiert werden.

Das Rangverhältnis richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Da Ihre Eintragung erst am 26.01.2006 und somit nach der Eintragung der Sicherungshypothek vom 26.09.2005 erfolgte, stehen Sie zutreffend nachrangig im Grundbuch.

Eine Wahrung des Ranges konnte auf Grund fehlender Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht erfolgen.

Nach Eigentumsübertragung konnte Ihr Mann als Eigentümer auch aus dem Grundbuch gestrichen werden, obwohl eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück eingetragen ist.

Frage 2)

Ob der Anspruch der Gläubigerin durch Erfüllung erloschen ist, lässt sich an Hand Ihrer Angaben nicht beantworten, da dies auf Grund der Eintragung nicht erkennbar ist.

Eine Verwertungsmöglichkeit besteht nur zu Gunsten des im Grundbuch eingetragenen. Sofern dieses Eintragung gelöscht wurde, kann durch diese Person eine Verwertung des Grundstückes nicht mehr erfolgen, gleichgültig ob der Anspruch der Gläubigerin noch besteht oder nicht.

Frage 3)

Sofern Ihr Exmann falsche Angaben hinsichtlich der Belastung seines Grundstücksanteiles gemacht hat, hat er den Ihnen daraus entstandenen bzw. entstehenden Schaden zu ersetzen. Ihr Mann ist auf Grund des Grundstücküberlassungsvertrages verpflichtet Ihnen seinen Anteil lastenfrei zu übertragen.
Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach liegt eine vertragliche Pflichtverletzung vor, die ihn schadensersatzpflichtig macht.

Demnach muss Ihr Exmann dafür sorgen, dass die Sicherungshypothek gelöscht wird.

Zahlen Sie auf Grund der eingetragenen Sicherungshypothek an den entsprechenden Gläubiger, steht Ihnen gegen Ihren Exmann ein Regressanspruch in Höhe der zu leistenden Zahlungen zu.

Ob jedoch eine Zahlung Ihres Exmannes auf Grund seines Insolvenzverfahrens und der in diesem Zusammenhang stehenden Wohlverhaltensphase tatsächlich erfolgt, vermag ich nicht abschließend zu beurteilen.

Frage 4)

Die Zwangshypothek wird als Sicherungshypothek Eigentümerrecht, wenn sie sich nach Eintragung mit dem Eigentum in einer Person vereinigt (§ 1177 BGB); sie verwandelt sich insbesondere in eine Eigentümergrundschuld, wenn der Schuldner den Gläubiger befriedigt oder wenn die Forderung sonst erlischt (§ 1163 Abs. 1 S 2 BGB).

Hierher gehören die Erfüllung des gesicherten Anspruchs, der Erlass der Forderung, ein Vergleich über die Forderung, der Eintritt einer auflösenden Bedingung, die das Forderungsverhältnis beendet oder eines Endtermins bei der Forderung.

Die Sicherungshypothek geht also in der Regel nur auf Ihre Person über, sofern der Anspruch, der der Eintragung der Sicherungshypothek zu Grunde liegt, durch Zahlung erfüllt wird.

Anderenfalls nur in dem Fall, dass der Anspruchsberechtigte auf seine Forderung verzichtet und Ihrem Exmann erlässt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2008 | 17:30

zu Frage 1+2)
Da haben Sie etwas falsch verstanden, oder ich habe mich nicht korrekt ausgedrückt:

Mit 4a+4b, nunmehr 5, sind die laufenden Nummern der Abteilung I Eigentümer gemeint gewesen. Die Zwangssicherunghypothek ist in Abteilung III an Position 8 eingetragen worden mit Bezug "auf den Anteil Abt. I Nr 4a". Pos. 7 ist die Bank mit der Grundschuld, 1 bis 6 ist gelöscht.

Somit ergibt sich für mich, dass die Zwangssicherunghypothek zwar auf den Anteil des Ex-Ehemannes eingetragen worden ist, dieser ist aber vom Amtgericht gestrichen/gelöscht worden. Damit bin ich nun für diese Zwangssicherunghypothek zu belangen, obwohl ich davon nicht wußte, weil die Hypothek am Grundstück/Objekt "hängt" und nicht an der Person.

Mußte das Amtsgericht hier nicht tätig werden und die Überschreibung blockieren? Sonst könnte das Objekt ja jederzeit trotz Hypotheken weiterverkauft werden.

Da der Ex-Mann aber sogesehen nachdem er die Schulden gemacht hat in die Insolvenz gegangen ist, sind alle Schulden - sofern Restschuldbefreiung erteilt wird - mit dem Verfahren "erledigt". Damit könnte ich Ihn noch nicht einmal im Rahmen eine Freistellungsklage zur Zahlung des durch die Zwangssicherunghypothek entstandenen Schadens verpflichten, weil dieser Schaden schon vor der Insolvenz entstanden ist.

Fazit: Wenn ich das jetzt alles richtig verstanden habe, bin ich Opfer einer Gesetzeslücke und muss selber sehen wir ich da raus komme...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2008 | 18:03

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Wie Sie richtig erkennen, hängt die Zwangssicherungshypothek am Grundstück und der zu sichernden Forderung und nicht an der Person.

Aus diesem Grund kann ein Grundstück, trotz belastender Hypothek grundsätzlich übertragen werden.

Aus diesem Grund konnte Ihr Exmann auch als Eigentümer aus dem Grundbuch als gelöscht werden.

Wie bereits dargelegt, haben Sie allenfalls einen schuldrechtlichen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Exmann.

Inwiefern tatsächlich der Schaden schon bereits bei Eintragung der Sicherungshypothek entstanden ist, oder erst, wenn Sie auf Zahlung daraus in Anspruch genommen werden, kann derzeit nicht abschließend beurteilt werden, so dass ich derzeit nicht in jedem Fall einen Schadensersatzanspruch Ihrerseits durch das Insolvenzverfahren ausschließen möchte.

Was Sie jedoch bedenken sollten und Ihnen durch das Insolvenzverfahren Ihres Exmannes ggf. zu Gute kommt, ist, dass sich ggf. durch das Insolvenzverfahren und der Restschuldbefreiung die Hauptforderung, die durch die Sicherungshypothek gesichert wird, erledigt hat; soll heißen, nicht mehr besteht, sofern es sich nicht um eine Forderung handelt, die von der Restschuldbefreiung nicht umfasst wird. Ob dies so ist, entzieht sich meiner Kenntnis.

Sofern aber die Hauptforderung erlischt, wird aus der Sicherungshypothek eine Eigentümerhypothek und Sie müssen daraus keine Leistungen mehr erbringen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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