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Übergabeverzögerung und Schadensersatz bei ETW vom Bauträger

12.01.2008 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Juni 2006 habe ich eine ETW von einem Bauträger erworben. In diesem Kaufvertrag stellt mir der Verkäufer in Aussicht, das Sondereigentum bis zum 31.01.2008 fertig zustellen.

"Gelingt dem Verkäufer dies nicht, kann der Käufer ihm eine Nachfrist von wenigstens 6 Wochen setzen; der Verkäufer ist dann verpflichtet, das Sondereigentum bis zum Ablauf dieser Nachfrist vollständig fertig zu stellen." (Originalzitat aus dem Kaufvertrag).

Mit Schreibem vom 7. November 2007 hat der Bauträger angekündigt, dass sich der Fertigstellungstermin um 2 Monate auf dem 31.03.2008 verschieben wird. Daraufhin teilte ich dem Bauträger mit, dass ich dies so nicht hinnehmen werde.

Am 10. Januar 2008 teilt mir der Bauträger in einem weiteren Schreiben mit, dass auch eine Verzögerung von 2 Monaten und zuzüglich nochmals 6 Wochen auch im vertraglichen Rahmen liegen würde. Dies kann ich nicht nachvollziehen, wie er auf diese Aussage kommt. Auch nennt mir der Bauträger keinen Übergabetermin trotz diverser Nachfragen meinerseits.

Meine Auffassung ist, dass ich den 6 Wochen zustimmen kann, jedoch nicht muss und für weitere Verzögerungen keine Grundlage vorliegt.

Der zweite Streitpunkt ist der folgende: Der Bauträger hat sich laut Kaufvertrag verpflichtet, mir Schadensersatz nach Nachweis zu leisten. Telefonisch haben wir uns auf einen bestimmten Betrag (1.500 Euro)pro Monat geeinigt. Zusätzlich verlangte ich, dass der Bauträger dies mir schriftlich bestätigten soll. Jetzt kann er sich an nichts mehr errinnern.

Meine Fragen:

1.) Handelt es sich um die im Vertrag genannte Frist von 6 Wochen um eine Frist, die der Bauträge je nach belieben, ohne Zustimmung meinerseits, in Anspruch nehmen kann?

2.) Kann der Bauträger zusätzlich von mir verlangen - auch ohne Zustimmung - , ihm zu den 6 Wochen zusätzlich noch 2 Monate einzuräumen?

3.) Der Bauträger ist der Meiung, dass er mir nicht schadensersatzplichtig innerhalb der 6 Wochen ist. Der Kaufvertrag schränkt den Schadensersatzanspruch zeitlich nicht ein.

4.) Hat es Aussicht auf Erfolg, wenn ich vor Gericht gehe?

Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

auf der Basis ihrer bisherigen Sachverhaltsschilderung sind Ihre Fragen wie folgt zu beantworten:

Wenn der Fertigstellungstermin 31.01.2008 tatsächlich nur "in Aussicht gestellt", im Vertrag aber nicht verbindlich zugesichert worden ist, steht Ihnen vor Ablauf der Nachfrist kein Schadensersatzanspruch zu.

Sollte das Sondereigentum tatsächlich am 31.01.2008 nicht fertiggestellt sein, müssten Sie dem Bauträger schriftlich am 01.02.2008 auffordern, binnen sechs Wochen die Fertigstellung zu bewerkstelligen. Dieses Schreiben müssen Sie so dem Bauträger übersenden, dass Sie den Zugang des Schreibens beim Bauträger nachweisen können. Das Schreiben muss deshalb vorab per Fax - das Übersendungsprotokoll muss dann aufgehoben werden - oder als Einschreiben mit Rückschein übersandt werden, wobei Sie auch einen Zeugen dafür benötigen, dass sich im Umschlag des Einschreibens das besagte Schreiben gefunden hat. Möglicherweise enthält der Kaufvertrag für dieses Schreiben sogar noch strengere - ggf. natürlich zu beachtende -Formvorschriften, so dass Sie den Kaufvertrag hierauf noch einmal überprüfen sollten.

Sollte auch die Nachfrist ergebnislos ablaufen, steht Ihnen dann für den Zeitraum nach Ablauf der Nachfrist ein Schadensersatzanspruch zu. Hierbei dürfte vor allem an die mutmaßlich von Ihnen länger zu zahlende Miete für Ihre bisherige Wohnung zu denken sein.

Für den Schadensersatzanspruch gilt unverändert die kaufvertragliche Regelung, dass der Schaden nachgewiesen werden muss. Auf die mündliche Abrede, die wohl einen pauschalierten Schadensersatzbetrag begründen sollte, können Sie sich nicht berufen. Diese Abrede ist schon deshalb unwirksam, weil sie der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Zudem werden Sie auch nicht beweisen können, dass diese Abrede getroffen wurde, wenn der Bauträger dies bestreitet.

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2008 | 07:55

Vielen Dank für die Anwort. Jedoch haben Sie mir die 2. Frage nicht beantwortet. Muss ich es hinnehmen, dass der Bauträger mir immer weitere Verzögerungen bei der Übergabe, jetzt immerhin schon 2 Monate und zusätzlich noch 6 Wochen (insgesammt also 14 Wochen)ohne Übergabeterminnennung in Aussicht stellt?

"... kann der Käufer ihm eine Nachfrist von wenigstens 6 Wochen setzen..." bedeutet doch eigentlich, dass ich dem Bauträger eine Frist setzen kann, jedoch nicht muss. Also beutet dies auch, das ich auf den Fertigstellungstermin 31.01.2008 bestehen kann und der Bauträger somit schon am 1.02.2008 im Verzug ist. Interpretiere ich dies falsch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2008 | 20:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn es einen verbindlichen Fertigstellungstermin nicht gibt, müssen Sie dem Bauträger eine Frist setzen, weil ein Verzug gemäß § 286 BGB erst durch die in dieser Fristsetzung liegende Mahnung begründet wird.

Erst bei Verzug haben Sie nach § 280 Abs. 1 u. 2 i. V. m. § 286 BGB Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens.

Ihre Interpretation ist also insoweit falsch, als Verzug eben nicht schon am 01.02.2008 eintritt, sondern erst nach der Mahnung, in der Sie nach dem Vertrag aber eine Frist von mindestens 6 Wochen setzen müssen (Richtig wäre Ihre Interpretation nur dann, wenn der 31.01.2008 ein verbindlich festgelegter Fertigstellungstermin wäre; dies ist nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsschilderung aber nicht der Fall).

Natürlich kann der Bauträger die Fertigstelllung nicht beliebig verzögern, sondern er schuldet nach Fristablauf Ersatz des durch die Verzögerungen eingetretenen Schadens.

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner
Rechtsanwalt

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