Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Ist die Ehebung eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen rechtens?
Das Gesetz kennt grds. bei nicht preisgebundenen Wohnraum keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen. Die dafür voraussichtlich anfallenden Kosten sind - sofern der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss - in der Regel in der Kaltmiete zu berücksichtigen. Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen, kann der Vermieter dafür grds. keinen Zuschlag verlangen.
Ein Sonderzuschlag für Schönheitsreparaturen ist beim nicht preisgebundenen Wohnraum daher unüblich und oftmals auch unwirksam. Etwas Anderes kann allerdings dann gelten, wenn die Klausel individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde.
Bei preisgebundenen Wohnraum kann dagegen grds. ein Zuschlag für die Schönheitsreparaturen erhoben werden. Endet die Preisbindung entfällt allerdings in der Regel auch der Zuschlag für die Schönheitsreparaturen, da dieser dann grds. in der Kaltmiete zu berücksichtigen ist.
Ob der von Ihrem Vermieter erhobene Zuschlag für die Schönheitsreparaturen rechtens ist, hängt daher zuerst davon ab, ob es sich bei der Wohnung um preisgebundenen oder nicht preisgebundenen Wohnraum handelt. Dies sollte sich aus dem Mietvertrag ergeben. Des Weiteren kommt es beim nicht preisgebundenen Wohnraum darauf an, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder einseitg vom Vermieter vorgegeben wurde.
Wenn Ja; 2. Ist eine Kostenbegrenzung zulässig?
Sofern es sich um einen Zuschlag für preisgebundenen Wohnraum handelt, regeln § 28 Abs. 2 und 4 BVII die Kosten für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Nach Abs. 4 können danach 8,50 Euro pro Quadratmeter pro Jahr angesetzt werden. Das wären bei 43 m² pro Jahr 365,50 Euro. Der Zuschlag, den Ihr Vermieter verlangt wäre eindeutig überhöht. Das Gesetz sieht hier also bereits eine Kostenbegrenzung vor, die der Vermieter einzuhalten hat. Den überbezahlten Betrag könnten Sie daher zurückverlangen.
Handelt es sich dagegen um eine Individualvereinbarung, könnte die Höhe zwar bedenklich sein, aber nicht automatisch zu eine Unwirksamkeit der Klausel führen. Eine Kostenbegrenzung dann ebenfalls individuell vereinbart werden müssen. Nur wenn der Zuschlag wucherisch hoch wäre, bestände für Sie u. U. die Möglichkeit einer Rückforderung.
3. Wer ist für die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zuständig?
Nach dem Gesetz ist der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Allerdings wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen oft auf den Mieter übertragen. Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen muss, muss der Vermieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Dann darf er natürlich auch keinen Zuschlag für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen.
Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen.
Gibt es im Mietvertrag keine Klausel zu den Schönheitsreparaturen greift wieder die gesetztliche Regelung, nach der der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
Sie müssten also anhand Ihres Mietvertrags prüfen, was dort zu den Schänheitsreparaturen vereinbart wurde. Von dieser Vereinbarung - so denn eine existiert - wird es auch wesentlich abhängen, ob der Zuschlag für die Schönheitsreparaturen von Ihrem Vermieter verlangt werden kann.
Sofern der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss er grds. auch während der Mietzeit spätestens bei Bedarf renovieren. Dies gilt natürlich erst Recht, wenn Sie für die Schönheitsreparaturen einen besonderen Zuschlag zahlen sollen.
Nach vorläufiger Einschätzung spricht vorläufig Einiges dafür, dass der von Ihrem Vermieter verlangte Zuschlag für die Schönheitsreparaturen so nicht zulässig sein könnte. Für eine abschließende Beurteilung wäre allerdings die Einsichtnahme in den Mietvertrag erforderlich.
Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantwortet und Ihnen einen Überblick verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
Guten Tag, die Wohnung ist südewo preisgebunden. Wenn die Kosten für eine Schönheitsreparatur nur 1/3 der bereits geleisteten Zuschläge der 5 Jahre ausmachen, die Zuschläge also (8,50€ Obergrenze) weit den Bedarf übersteigen, ist in diesm Fall eine "Kostnbegrenzung" de Gesamtsumme(zB:auf 600.-€) für die Schönheitsreparaturen oder die Monatlichen Zuschläge entsprechend zu kürzen zulässig?
Das meinte ich mit: Kostenbegrenzung.
Andernfals ist es ja eine direkte Bereicherung des Vermieters. Steuerfrei:-)?
Freundlichste Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Eine Kostenbegrenzung auf den voraussichtlichen Bedarf der Renovierungskosten wäre grds. nur durch eine besondere Vereinbarung mit dem Vermieter möglich. Einseitig können Sie eine solche Kostenbegrenzung nicht vornehmen. Ob sich der Vermieter auf eine solche Vereinbarung einlässt, ist aber fraglich.
Zudem sollten Sie den Vermieter an die Regelungen des § 28 Abs. 4 BVII und die dortige Obergrenze für den Renovierungsvorschlag erinnern. Sie sollten ihm mitteilen, dass Sie künftig nur noch den danach zulässigen Betrag zahlen, was einem Zuschlag von 365,50 Euro : 12 Monate = 30,46 Euro entspricht. Sie können ferner versuchen, den überbezahlten Betrag von monatlich 2,54 Euro / Monat wegen ungerechtfertigter Bereichung zurückzuverlangen. Zumindest für die Jahre 2012 bis heute sollte dies möglich sein. Für die davor liegende Zeit wäre die Verjährung zu prüfen, wenn sich der Vermieter darauf berufen würde.
Darüber hinaus können Sie natürlich vom Vermieter verlangen, dass er die Schöhnheitsreparaturen auch während des Mietverhältnisses durchführt. Nach 5 Jahren Nutzung der Wohnung wäre ein Streichen der Wände wahrscheinlich wohl angebracht.
Ich hoffe, damit Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
