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Ist die vom Vermieter eingetragene Abschlussrenovierung wirksam?


03.12.2006 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo,

Mieter A kündigt den Mietvertrag nach sieben Jahren fristgerecht.

Im Mietvertrag (Hamburger Mietvertrag für Wohnraum) ist bez. der Instandhaltung der Mieträume folgendes festgehalten:
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemässen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wänder un der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fussböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Aussentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht durchzuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
Küche, Bäder alle drei Jahre;
Wohn-, Schlafräume alle fünf Jahre;
andere Nebenräume alle sieben Jahre.
Demgemäss sind die Mieträume zum Ende des Mietverhätnisses in vollren. Zustand zurückzugeben. Lackierte Holzteile....

Nun das eigentliche Problem: Der Satz (Demgemäss sind die Mieträume zum Ende des Mietverhätnisses in vollren. Zustand zurückzugeben)ist durch den Vermieter wie oben geschrieben abgeändert worden.

In dem Original stand ursprünglich folgende Formulierung:
´Demgemäss sind die Mieträume zum Ende des Mietverhätnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitreparaturen durchgeführt hätte.´

Ist diese vom Vermieter eingetragene Abschlussrenovierung so rechtens? Kann derVermieter eine Komplettrenovierung verlangen?
In welchem Zustand muss die Wohnung bei Auszug übergeben werden?
Sehr geehrter Fragesteller,

die Rechtsprechnung zu den sog.Schönheitsreparaturen, die alle Arbeiten im Sinn des § 28 IV 3 II. BV ("Zweite Berechnungsverordnung"), also "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" umfasst, ist von Gericht zu Gericht sehr unterschiedlich.

Grds. kann man sagen, dass der sog. starre Fristenplan undbahänig von einer Notwendigkeit einer Renovierung unwirksam ist. Hiervon ist auch bei Ihrem Mietvertrag auszugehen. Weniger ist der von Ihrem Vermieter ausgetauschte Satz problematisch, der janur festlegt, dass eine Renovierung vorgenommen werden soll. Lediglich das vollrenoviert könnte hier zu einer Unwirksamkeit führen, da sie recht unbestimmt ist. Konkretisert wird es jedoch durch die vorhergehende Aufzählung. Problematisch ist die Formulierung "Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:", da hier schon eine Art Bestimmung zu den Schönheitsreparaturen innerhalb der aufgeführten Fristen vorliegen könnte. Auch der Hinweis üblicherweise verstärkt diese Auslegung. Eine ähnliche Formulierung "In der Regel..." ist jedoch vom BGH abgesgenet worde, zu der untere Gerichte vorher eine gegenteilige Auffassung vertraten. Insgesamt werden daher klauseln, die dem Mieter einen Freiraum bzgl. der Bestimmung des Zeitpunkts der Schönheitsreparaturen einräumen, eher als zulässig angesehen. Im Jahr 2004 hat der BGH jedoch die Klausel "wenn erforderlich ..., mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigens Räumen: 5 Jahre" (BGH WM 2004, 463)als unwirksam angesehen, die jeodch nicht vollständig mit Ihrer Klausel vergleichbar ist.

Sie sehen, dass hier ein recht weiter Entscheidungsspielraum vorliegt.

Der Umfang der schönheitsreparaturen richtet sich, wie bereits o.g.nach § 28 IV 3 II. BV.

Ich hoffe, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de
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