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Wohnungsübergabe nach 20 Jahren Mietzeit - Was ist zu renovieren?

29.01.2014 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Kernpunkt der Fragestellung war, inwieweit der Mieter für beschädigte Wohnungseinrichtungen wie Wasserhahn oder Badewanne nach 20 Jahren Mietzeit verantwortlich gemacht werden kann (Stichwort: Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch).

Sehr geehrte Damen und Herren,

nach knapp 20 Jahren Mietzeit habe ich meine Wohnung gekündigt. Laut BGH mit Urteil vom 12.09.2007, Az.: VIII ZR 316/06 hätte ich eigentlich nicht renovieren müssen, kurz nach meiner Kündigung ergab sich allerdings ein neues Urteil, in dem es um „dunkle Farben" ging.
Da meine Wohnung safrangelb gestrichen war, habe ich nun doch alle Räume weiß gestrichen, obwohl es nicht wirklich gesagt ist, dass safrangelb zu den „dunklen Farben" zu zählen ist.

Da in meinem alten Mietvertrag auch Heizkörper und Türen erwähnt sind:

"Insbesondere bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume fachgerecht zu renovieren: Decken und Wände sind mit Dispersionsfarbe zu streichen, Fenster, Türen und Heizkörper zu lackieren. Etwaige Bodenbeläge sind vollständig zu reinigen."

So sind die Fenster, Heizungen und Türen doch nicht von mir zu renovieren, da das Urteil von 2007, das nicht beeinhaltet oder?

Die Wohnung ist in allgemein ziemlich schlechten Zustand, da der Vermieter in 20 Jahren auch nie etwas modernisiert hat.

Nun zu meinen Fragen:

Ein verrosteter Heizkörper, ein Wasser-Haupthahn, der nicht mehr funktioniert, eine Glastür von 1968, die wegen Defektes von mir durch eine neue Tür ohne Glas ausgetauscht wurde, ein Waschbecken, das in der 80er Jahre Farbe beige nicht mehr zu bekommen war und das ich vor 2 Jahren gegen ein weißes habe austauschen lassen, eine Badewanne, die mehr als 20 Jahre alt ist und bereits Abnutzungserscheinungen zeigt, ein defektes Rollo von 1968? Sind dies Dinge, die der Vermieter mir anrechnen darf??

Falls ja, wie ist es z.B. bei der Glastür? Ist eine Glastür von 1968 noch genauso hoch zu bewerten wie eine neu gekaufte Glastür?

Außerdem meine Frage was die Mietkaution betrifft. Ich hatte das Geld für die Mietkaution vor knapp 20 Jahren als Leistung vom Sozialamt erhalten. Der Vermieter sagt nun, dass er das Geld auch wieder an das Sozialamt zurück bezahlen muss. Das bestreite ich nicht. Was ist aller mit den Zinsen, die dieses Geld gebracht hat? Wer hat grundsätzlich Anspruch auf die Zinsen? Mieter oder Vermieter? Und wie ist es in dem Fall mit dem Sozialamt? Hat das Sozialamt auch ein Anrecht auf die Zinsen und falls nicht, wer dann?

Grundsätzlich gilt für die Erhaltung der Wohnung einschließlich aller zur Wohnung gehörenden Gegenstände, dass der Vermieter diese gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB zu erhalten hat.

Über sog. Kleinreparaturklauseln können bestimmte Kleinreparaturen an Gegenständen wie Wasserhähnen oder Türklinken auf den Mieter übertragen werden. Inwieweit dies in Ihrem Mietvertrag der Fall ist, vermag ich nicht zu beurteilen, da mir der Vertrag nicht vorliegt.

Für die von Ihnen durchzuführenden Schönheitsreparaturen gilt grundsätzlich der Vertragstext in Abstimmung mit der aktuellen Rechtsprechung. Da ich den genauen Vertragstext nicht kenne, kann hier nur auf die mögliche Rechtslage abgestellt werden. Zu den Pflichten, welche der Mieter zu erfüllen hat, kann man sich auf § 7 Ziff.2 des Mustermietvertrages 1976 beziehen. Darin heißt es: Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.

Danach haben Sie, sofern die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Vertrag wirksam sein sollte, den Heizkörper samt Heizungsrohren zu streichen.

Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, beispielsweise wegen der Vereinbarung starrer Fristen, so entfällt die Verpflichtung.

Einen vollständigen Ersatz von Türen entfällt nicht mehr unter die Schönheitsreparaturklausel und kann daher nicht von Ihnen verlangt werden. Mit Ihrem Eigentausch sollten Sie keine weiteren Ansprüche erwarten. Ähnlich verhält es sich mit dem Waschbecken. Wenn Sie Einrichtungen der Wohnung beschädigt und diese durch neue ersetzt haben, so sind Sie Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen ausreichend nachgekommen.

Badewanne und Rollo unterliegen durch regelmäßige Benutzung der Abnutzung. Für solche Abnutzungserscheinungen hat der Mieter grundsätzlich gemäß § 538 BGB nicht einzustehen. Insofern der Defekt des Rollos aus der Abnutzung resultiert, kann hierfür kein Ersatz verlangt werden. Für Beschädigungen, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, könnte eine Ersatzpflicht bestehen, wobei sich der Vermieter die Nutzungszeit der alten Rollos anrechnen lassen muss.

Bezüglich der Kaution gilt, dass diese gemäß § 551 Abs.3 S.1 BGB verzinslich angelegt werden muss und die Zinsen grundsätzlich dem Mieter zustehen. Da das Sozialamt die Kaution gestellt hat, ist diese auch an das Sozialamt zurückzuzahlen. Dies gilt selbstredend auch für die Verzinsung, da das Sozialamt Ihnen gegenüber das Geld verauslagt hat - mithin dadurch auch den Ertrag bzw. die gezogenen Nutzungen/Zinsen ziehen darf.

Für weitere Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort vorerst geholfen zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2014 | 11:57

Hallo, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Um die Sache mit den Schönheitsreperaturen noch vollständig zu klären, schreibe ich nachfolgen den Text des alten Vertrags ab:

"Kosten von Schönheitsreperaturen sowie kleineren Reaperaturen (Wasserhähne, Schalter für Gas, Wasser, Elektrizität) trägt der Mieter (Einzelreperatur bis DM 100,00, jährlicher Gesamtbetrag bis max. DM 300,00"

Dies ist der einzige Passus der sich auf Schönheitsreperaturen bezieht.

Was bedeutet dies jetzt für vorher beschriebenen Fall?

Und ist Passus

"Insbesondere bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume fachgerecht zu renovieren: Decken und Wände sind mit Dispersionsfarbe zu streichen, Fenster, Türen und Heizkörper zu lackieren. Etwaige Bodenbeläge sind vollständig zu reinigen."

trotz BGH Az.: VIII ZR 316/06 wirksam, müssen also Heizkörper und Türen auch noch von mir renoviert werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2014 | 12:18

Die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen ist so nicht ganz unumstritten - im Ergebnis nach der Rechtsprechung wirksam.

Ebenso verhält es sich mit den Kleinreparaturklauseln. Diese müssen für deren Wirksamkeit eine Begrenzung für den Einzelfall sowie für die Gesamtheit der zu tragenden Reparaturen pro Jahr aufweisen - was gegeben ist. Der Wasserhahn müsste daher im Zweifel, sofern dessen Ersatz sich im Rahmen der Grenze von 100,00 DM bewegt, erstattet werden. Hierbei ist zu beachten, dass die Gesamtrechnung des Austausches die Grenze nicht überschreiten darf. Anteilige Beteiligungen an solchen Rechnungen sind nicht vorgesehen.

Die Endrenovierungsklausel ist so nicht haltbar. Bei solchen Endrenovierungsklauseln muss grundsätzlich ein Bezug zur tatsächlichen Abnutzung erkennbar sein. So hätte es sein können, dass Sie bereits kurz vor dem Auszug aus freien Stücken renoviert hätten und der Umzug/Auszug ursprünglich nicht geplant war. Die Klausel würde im Übrigen auch keine nur sehr kurze Mietzeit von 6 Monaten oder Ähnliches berücksichtigen, bei der wohl kaum eine Renovierung notwendig sein wird.

Da aber die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit wirksam ist, würde ich Ihnen anraten, den Heizkörper sowie die Leitungen zu streichen. Bezüglich der Türen gilt, dass hier nur Schönheitsreparaturen - Sprich Streichen geschuldet ist. Ein Austausch unterfällt nicht mehr dem Begriff der Schönheitsreparaturen und kann daher nicht verlangt bzw. berechnet werden.

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