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Renovierung durch Vermieter während der Mietzeit - Mietrückzahlung fällig?


| 13.02.2007 15:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,

ich habe vor drei Jahren eine vermietete Eigentumswohnung von meinen Eltern geschenkt bekommen. Den Mietvertrag habe ich einfach mit übernommen, ohne hier irgendwelche Änderungen vorzunehmen.

Vor einigen Monaten habe ich meine Mieter angeschrieben und informiert, dass ich langfristig wegen eines geplanten Eigenheim-Baus darüber nachdenke die Wohnungen zu verkaufen und Sie bei Interesse gerne an die Mieter verkaufen würde.

Das Echo war ein Kündigungsschreiben zum Ende Nov. 2006 mit der Erklärung mir mehrere interessierte Nachmieter vorzustellen.
Nach telefonischer Rücksprache teilten mir die Mieter mit das Sie zum Ende Januar bereits umziehen werden. Ich berief mich auf die dreimonatige Kündigungsfrist und erklärte das ich bis Ende Februar Mietzahlungen erwarte, sofern kein Nachmieter gefunden wird.

Mir wurde kein Nachmieter vorgestellt. Deshalb inserierte ich selbst im www.

Nachdem sich die Terminabstimmung für mögliche Besichtigungstermin als sehr schwierig herausstellte, beschloss ich zu warten, bis die Wohnung geräumt ist. Lediglich ein Besichtigungstermin fand im Januar statt, bei dem ich die Mieterin anschließend auch auf das Thema Renovierung ansprach und erklärt bekam man habe beim Einzug umfangreich renoviert und müsse deshalb beim Auszug nichts mehr tun.

Ende Januar kontaktierte ich die Mieter und vereinbarte, das ich die fast komplett geräumte Wohnung mit Interessenten betreten könnte. Die Mieter fragen mich ob ich Renovierungsmaßnahmen planen würde, was ich zu diesem Zeitpunkt verneinte, weil ich die Hoffnung hegte die Wohnung unrenoviert verkaufen zu können.

Es fanden mehrere Besichtigungen statt. Die Interessenten und Makler störten sich aber an der Farbgestaltung (grelle Töne z.B. Pink in Bädern, Grasgrün in der Küche, ... ), Schimmelflecken im Schlafzimmer und herumstehenden Gegenständen der Mieter.

Aus Angst so überhaupt keine Nachmieter / Käufer finden zu können, räumte ich alle Gegenstände der Mieter in ein Zimmer, montierte Lampen usw. ab und ersetzte diese durch eigenen Fassungen, besorgte mir Schimmel-Entferner und weiße Farbe und begann die Wohnung an zwei Tagen zu streichen.

Das ich hier überreagiert habe, sehe ich im Nachhinein ein. Die Mieter hatten natürlich auch mitgekommen, das ich mit der Renovierung begonnen hatte und haben mich mitten in der Nacht angerufen und eine Rückzahlung der Februar-Miete gefordert.

Am nächsten Tag wollte ich nochmals versuchen die Wogen zu glätten. Die Mieter fordern immer noch die Miete zurück. Ich verwies darauf, das ich durch die Schimmel-Probleme und die Farbgestaltung der Wohnung enorme Aufwände habe und erklärte mich bereit die Februar Miete zurückzuzahlen, dafür aber entsprechend meiner Aufwände einen Teil der Kaution einzubehalten.

Die Mieter erklärten Sie hätten die Farbgestaltung mit meinen Eltern abgestimmt und hätten beim Einzug grundlegend renoviert, weshalb ich kein Recht hätte einen Teil der Kaution einzubehalten. Im Mietvertrag findet sich hierzu kein Hinweis.

Ich verstehe ja das es nicht rechtens ist, wenn ich während der Mietzeit in der Wohnung arbeiten vornehme und bin auch bereit diese Woche eine Wohnungs-Übergabe zu machen. Wenn aber die Mieter quasi durch Ihr Handeln dazu beitragen, das ich keine Möglichkeit haben Nachmieter / Käufer zu finden, so schädigen Sie mich in finanzieller Hinsicht ja auch.

Mich stört einfach die fordernde Haltung der Mieter, die während der ganzen Mietzeit mit garantiertem Verzicht auf Mieterhöhung, eigentlich zu sehr guten Bedingungen gewohnt haben und jetzt plötzlich in einer Art auftreten, die ich nie erwartet hätte.

Haben die Mieter ein Recht auf die komplette Rückzahlung der Februar-Miete, wenn die Wohungs-Übergabe erst zur Monatsmitte erfolgt?
Muss die Kosten für das Streichen der Wohnung komplett selbst tragen, auch wenn sich im Formular-Mietvertrag hier kein Hinweis auf eine vereinbarte Regelung findet, Schönheitsreparaturen aber als Aufgabe des Mieters augewiesen sind.

Vorab schon vielen Dank!



13.02.2007 | 17:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Es muss hier zunächst einmal genau unterschieden werden, welche Ansprüche sich hier gegenüberstehen.

2.Renovierungskosten

Grundsätzlich muss der Vermieter während der Mietzeit renovieren. Diese Verpflichtung wird in der Regel durch den Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Die Tatsache, dass die Mieter zu Anfang der Mietzeit renoviert haben, spielt dabei keine Rolle, wenn die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Anfangsrenovierung erst mit Beginn der Mietzeit beginnt. Sie müssen hier im Mietvertrag nachsehen, was dazu geregelt wurde. Ist in Ihrem Mietvertrag ein starrer Fristenplan enthalten, müssen die Mieter nicht renovieren. Um das beurteilen zu können, muß der komplette Vertrag geprüft werden.

3.Mietzins für Februar

Nach Ihrer Schilderung haben die Mieter Ende November 2006 gekündigt. Bei Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis zum 28.02.2007. Sie haben Anspruch auf Zahlung der vollen Miete. Nach Ihrer Schilderung sind die Mieter bereits ausgezogen. Das berechtigt die Mieter aber nicht, die Mietzahlung für Februar zurück zu fordern. Gegebenenfalls können die Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn ihnen durch Ihre Arbeiten Schäden entstanden sind. Da die Mieter aber offenbar bereits vor den Arbeiten umgezogen war (?), ist hier fraglich, was das für Schäden sein sollten.

Fazit: Sie können die Kaution in Höhe der ausstehenden Mietzahlung einbehalten. Für Schönheitsreparaturen dürfen Sie nur dann Zahlungen von den Mietern fordern, wenn die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2007 | 10:47

Ein erneuter Versuch sich mit den Mietern unter Hinweis auf Ihre Ausführungen ist leider auch gescheitert. Mieter drohen mir mit einer Anzeige wegen Hausfriedensbruch und behaupten vertrauliche Unterlagen und persönliche Gegenstände in der Wohnung gelagert zu haben - was ich für eine Schutzbehauptung halte.

Selbstverständlich sei der Onkel Anwalt und man wäre sich sicher hier mit einer Hausfriedensbruch Klage durchzukommen. Schließlich hätte das Mietverhältnis noch Bestanden und ich demzufolge kein Recht mich in den Räumen für Renovierungsarbeiten aufzuhalten.

Ebenso wurde das einbehalten eines Teils der Kaution zur Deckung meiner Materialkosten bzw. zur Verrechnung mit den noch ausstehnden Nebenkosten abglehnt und darauf verwiesen das die Verrechnung mit den Nebenkosten nicht Zweck der Kaution sei und die Kaution nach der Wohnungsübergabe ohne zu regulierende Mängel komplett fällig wäre.

Hätten die Mieter mit Ihrer Version und einer eventuellen Anzeige Erfolg?

Nach wie vor verstehe ich nicht wo der Schaden der Mieter liegen soll.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2007 | 14:33

Grundsätzlich haben Sie kein Recht, vor Übergabe der Wohnung diese ohne Abstimmung mit den Mietern zu betreten. Ob ein Staatsanwalt hier tatsächlich Anklage erheben würde, ist eher unwahrscheinlich.

Nach dem Urteil des Bundesgerichthofs, BGH (Az.: VIII ZR 71/05), dürfen Vermieter einen TEil der Miete für die zu erwartete Nebenkostenachzahlung einbehalten. Ihre Mieter können anderer Ansicht sein, das ist unerheblich. Sie dürfen einen angemessenen Teil einbehalten. Ob Sie Ihre Materialien abziehen dürfen, hängt davon ab, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten war. Wenn das nicht der Fall war, müssen Sie die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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