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Klausel zur Renovierung während der Mietzeit?


| 14.04.2008 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich mit der Frage an Sie, ob ich meine alte Wohnung als Mieter renovieren muss, oder ob die unten genannten Klauseln so gestaltet sind, dass die Renovierungspflicht auf den Vermieter zurückfällt.

Vielleicht kann ich vorher einige Worte zur Vorgeschichte loswerden: Ich bin am 1.2.2005 in diese Wohnung gezogen und habe vom Vormieter die Küche übernommen, wofür ich im Gegenzug die Renovierung der Wohnung übernommen habe. Ich habe in Bad, Küche und Flur weiß gestrichen, das Wohnzimmer in hellgelb und das Schlafzimmer in braun.
Heute befindet sich die Wohnung objektiv gesehen in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die alte Einbauküche musste ich laut Vermieter herausnehmen. Dort sind die Wände, wo vorher die Schränke waren stark verdreckt. Im Wohnzimmer ist es aus (eindeutig) baulichen Gründen zu einer starken feuchten Stelle gekommen. Die Baumängel wurden zwar nach langem hin und her vom Vermieter beseitigt, nicht aber die von der Feuchtigkeit wellige Tapete und der abbröckelnde Putz. Kurzum: bevor ein neuer Mieter einzieht, muss die Wohnung auf jeden Fall renoviert werden.

Ich werde im Folgenden die entsprechenden Absätze des Mietvertrages präsentieren und wünsche mir von Ihnen die Beantwortung folgender Fragen:

1) Kann ich den von mir unterstrichenen Satz im zweiten Abschnitt so verstehen, dass diese Klausel ungültig ist, da sie auf jeden Fall eine Renovierung verlangt, unabhängig von der tatsächlichen Mietdauer und dem Zustand der Wohnung?
2) Falls diese Klausel ungültig ist, muss ich dann noch renovieren, oder fällt diese Pflicht auf den Vermieter zurück?
3) Ist es für die Beantwortung der beiden obigen Fragen von Relevanz, dass ich beim Einzug das Wohnzimmer in hellgelb und das Schlafzimmer in braun gestrichen habe?




§ 15 Schönheitsreparaturen

1. Schönheitsreparaturen, nämlich anstreichen der Wände und Decken, streichen der Fußböden, Innenanstrich der Fenster, streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtlicher anderer Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter währen der laufenden Mietzeit dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig handwerksgerecht auszuführen oder von einem Fachmann ausführen zu lassen.
2. Der Mieter erhält die Wohnung bei seinem Einzug in neuem oder renoviertem Zustand. Von dieser Regelung abweichende Vereinbarungen zwischen dem ausscheidenden Mieter, dem neuen Mieter und dem Vermieter bzw. Verwalter sind in einem Übergabeprotokoll schriftlich festzuhalten. Dieses Protokoll wird Bestandteil des Mietvertrages.
Innerhalb seiner Mietzeit und in jedem Fall vor seinem Auszug hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen; sie sind dem Vermieter anzuzeigen.
Renovierungsanstriche der Decken und Wände insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses sind in waschfester Dispersionsfarbe vorzunehmen.
Werden anlässlich der mieteigenen Renovierung gleich evtl. Baumängel beseitigt, so trägt diese Kosten der Vermieter. Werden Rauhfasertapeten vom Mieter stark farbig gestrichen, müssen bei Auszug die stark farbigen Rauhfasertapeten entfernt, erneuert und die neuen 1xaltweiß überstrichen werden. Dübellöcher sind zu beseitigen, beschädigte Fliesen zu ersetzen.
[…]
Nach Abschluss-Renovierung ist die Wohnung gut gesäubert dem Vermieter zu übergeben. Wird dies nicht erfüllt, ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung auf Kosten des ausscheidenden Mieters reinigen zu lassen.
3. Bei Auszug hat der ausziehende Mieter die Wohnung in den Zustand zu versetzen, in dem die Wohnung übernommen wurde. Siehe dazu die Vereinbarungen im Sinne von Abs. 2.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage.

Ich befürchte, dass die Klausel bezüglich der Renovierung während der Mietzeit nicht zu beanstanden ist. Die von dem BGH in mehreren Entscheidungen für nichtig erklärte Klausel sah vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan während der Mietzeit auszuführen hat. In Ihrem Fall besagt die Klausel nur, dass während der Mietzeit regelmäßig dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend zu renovieren ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine derartige Klausel zulässig, da keine starre Fristenregelung getroffen wurde. Demzufolge sind Sie zur Renovierung bei Auszug zunächst einmal grundsätzlich verpflichtet.

Im Mietrecht gilt, dass vom Mieter nur verlangt werden kann, die Folgen seiner eigenen Abwohnung zu beseitigen.
Zur Wiederherstellung eines einwandfreien Grundes, der eine fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen ermöglicht, ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter verpflichtet. Vom Mieter können allenfalls geringfügige Ausbesserungsarbeiten verlangt werden, also etwa das Verspachteln kleinerer Schäden. Im Bereich des Wohnzimmers handelt es sich nicht um geringfügige Ausbesserungsarbeiten, so dass insofern zunächst einmal der Vermieter aufgrund der Baumängel verpflichtet ist, einen Zustand herzustellen, der Ihnen ein Streichen ermöglicht. Demzufolge obliegt es dem Vermieter, die aufgrund des Feuchtigkeitsschaden wellig gewordene Tapete zu entfernen und den Putzschaden zu beheben.
Eine weitere Frage stellt sich, ob Sie aufgrund der Endrenovierungsklausel im Wohnzimmer und Schlafzimmer die Rauhfasertapeten aufgrund des Farbanstrichs zu entfernen und zu erneuern haben.Wobei allerdings ein hell gelb Anstrich keinen starken Farbanstrich darstellt, sicherlich jedoch der Braunton. Die Farbgestaltung ist dem Mieter während der Mietzeit freigestellt. Wer eine Wohnung vermietet, muss berücksichtigen, dass eine Wohnung Mittelpunkt der Privatsphäre ist und der Entfaltung der Persönlichkeit dient. In der neueren Rechtsprechung sind mit Rücksicht hierauf Tendenzen erkennbar, auch die Anforderungen an Renovierungen, die bei Auszug erfolgen, zu lockern. Nur völlig ausgefallene Tapeten sowie schlecht überstreichbare Struktur und Mustertapeten sind daher zu beseitigen. Kräftige Farben
müssen lediglich bei Auszug neutral und deckend überstrichen werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und weise daraufhin, dass der Rahmen dieses Forums lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung dient. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.04.2008 | 09:43

Lieber Herr Dratwa,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage, die mir schon mal weitergeholfen hat. Allerdins stellt sich mir weiterhin folgende Frage:

Ist folgende Klausel in meinem Mietvertrag nicht ungültig, da vom Mieter auf jeden Fall die Auszugsrenovierung verlangt wird, auch wenn der Mieter hypothetisch nur ein halbes Jahr in der Wohnung wohnt? Und wäre dadurch nicht die gesamte Renovierungsklausel hinfällig?

"Innerhalb seiner Mietzeit und in jedem Fall vor seinem Auszug hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen; sie sind dem Vermieter anzuzeigen."

Vielen Dank für Ihre Hilfe und einen schönen Tag nach Düsseldorf.

Ergänzung vom Anwalt 15.04.2008 | 15:23


Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Nach der Rechtsprechung des BGH ( Urteil vom 25.06.2003 ) führt die doppelte Aufbürdung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und zusätzlich noch der Endrenovierung zur Unwirksamkeit beider Klauseln, weil der Mieter unangemessen benachteiligt wird, wenn die erbrachten Schönheitsreparaturen nicht auf die Endrenovierung angerechnet werden. Demnach führen nur Klauseln zu Nichtigkeit, die den Mieter doppelt belasten. Das Aufbürden der Endrenovierung auf den Mieter ist an sich nicht zu beanstanden.
Die in Ihrem Mietvertrag verwendete Klausel besagt, dass die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit und in jedem Fall vor Auszug von dem Mieter durchzuführen sind, also letztlich eine Endrenovierung darstellen. Damit wird dem Mieter die Möglichkeit gegeben, bis zu seinem Auszug mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen zu warten. Durch den Zusatz „ in jedem Fall vor dem Auszug “ liegt meines Erachtens nicht die erforderliche unangemessene Benachteilung des Mieters vor, die zur generellen Unwirksamkeit der Klausel führen würde.
Sie haben allerdings recht, dass der von Ihnen in den Raum gestellte Fall, dass ein Mieter nur ein halbes Jahr in der Wohnung wohnt und dennoch aufgrund der Klausel zur Endrenovierung verpflichtet wäre, sicherlich einen Grenzfall darstellt und ein Gericht zu der Überlegung anregen könnte, dass aufgrund dessen die ganze Klausel wegen unangemessener Benachteilung des Mieters nichtig wäre. Somit ist nicht auszuschließen, dass tatsächlich mal ein Gericht die Klausel für nichtig erklärt. Ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich nicht besteht, ist nicht schützenswert. Jedoch wäre ein Gericht in Ihrem Fall, da Sie seit dem 01.02.2005, also mehr als drei Jahre, die Wohnung bewohnen, zu derartigen Überlegungen nicht veranlasst und würde mit großer Wahrscheinlichkeit die Klausel nicht für unwirksam erklären.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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