Hier ist die steuerliche Behandlung der nach der Strangsanierung anfallenden Wiederherstellungskosten von großer Bedeutung. Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz gelten Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese müssen aktiviert und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, anstatt sofort als Werbungskosten abziehbar zu sein.
In Ihrem Fall beträgt der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ca. 350.000 €, wodurch die 15 %-Grenze bei 52.500 € liegt. Die geplanten Kosten setzen sich aus 22.000 € für die Strangsanierung und 45.000 € für die Wiederherstellung der betroffenen Wohnungen zusammen. Würden beide Beträge als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft, würde die 15 %-Grenze überschritten.
Die Strangsanierung selbst stellt eine wesentliche Modernisierungsmaßnahme dar, die den Standard der Trink- und Abwasserleitungen verbessert. Daher sind die Kosten von 22.000 € voraussichtlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu klassifizieren.
Die entscheidende Frage betrifft die 45.000 € Wiederherstellungskosten. Diese entstehen durch die notwendigen baulichen Eingriffe im Zuge der Strangsanierung und dienen dazu, die Wohnungen in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Da diese Maßnahmen keine Verbesserung des Wohnstandards bewirken, sondern lediglich der Wiederherstellung dienen, können sie als Erhaltungsaufwand betrachtet werden. Solche Aufwendungen sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar und fallen nicht unter die Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Es ist jedoch wichtig, dass die Finanzverwaltung in bestimmten Fällen auch Wiederherstellungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstuft, insbesondere wenn sie in engem Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen. Daher ist eine sorgfältige Dokumentation und Abgrenzung der Kosten unerlässlich.
Empfehlenswert ist es, die Wiederherstellungskosten detailliert zu erfassen und ihre Notwendigkeit sowie den fehlenden Zusammenhang mit einer Standardverbesserung klar darzulegen. Zudem sollte geprüft werden, ob die Möglichkeit besteht, bestimmte Maßnahmen zeitlich so zu planen, dass die 15 %-Grenze nicht überschritten wird. Eine frühzeitige Abstimmung mit allen dezidierten Unterlagen und Ihrem Steuerberater kann dabei helfen, die optimale steuerliche Behandlung sicherzustellen und eventuelle Risiken zu minimieren.
Ich hoffe, das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)
Zehdenicker Str. 16
10119 Berlin
Tel: 030/37003161
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Stefan-Sepp-Lorenz-__l108700.html
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Hallo, danke für die Antwort.
Sie schreiben:
"Daher ist eine sorgfältige Dokumentation und Abgrenzung der Kosten unerlässlich.
Empfehlenswert ist es, die Wiederherstellungskosten detailliert zu erfassen und ihre Notwendigkeit sowie den fehlenden Zusammenhang mit einer Standardverbesserung klar darzulegen."
Eine solche Darlegung geht für mich nach erster Einschätzung u.a. über eine Fotodokumentation (vorher/nachher), aus der gut erkenntlich sein sollte, dass der bauliche Zustand hinterher ggü. dem vorher keine Aufwertung darstellt. Dies ist aus meiner Sicht recht einfach zu machen.
Stimmen Sie dem zu und was meinen Sie mit "Wiederherstellungskosten konkret zu erfassen"? Am Ende erhalte ich ja von der ausführenden Firma Rechnungen, aus denen diese hervorgehen. Vielleicht könnten Sie dies noch kurz etwas eingehender ausführen.
Danke!!
Sehr gerne. Ja, Ihrer Einschätzung stimme ich voll zu. Eine Fotodokumentation ist ein sehr effektives Mittel, um dem Finanzamt zu zeigen, dass die Maßnahmen keine Aufwertung darstellen, sondern lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Wichtig ist, dass die Fotos klar und nachvollziehbar den Zustand vor und nach den Arbeiten dokumentieren. Gerade bei dem Bad, das erst 2024 saniert wurde, lässt sich so einfach nachweisen, dass keine zusätzliche Modernisierung vorgenommen wurde.
Mit der Erfassung der Wiederherstellungskosten ist gemeint, dass Sie die Kosten sauber und nachvollziehbar dokumentieren, um sie klar von Modernisierungskosten abzugrenzen. Die Rechnungen der ausführenden Firmen sollten so detailliert wie möglich sein, damit eindeutig ersichtlich ist, welche Arbeiten sich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beziehen. Es ist hilfreich, die Handwerksbetriebe schon im Vorfeld darum zu bitten, die Arbeiten auf den Rechnungen entsprechend aufzuschlüsseln. Anstatt pauschaler Beschreibungen wie „Sanierungsarbeiten Bad" wäre eine genaue Aufteilung sinnvoll, zum Beispiel „Erneuerung der Fliesen im ursprünglichen Design" oder „Wiederanbringen der Sanitäranlagen in ursprünglicher Ausführung". Je präziser die Rechnungspositionen, desto einfacher lässt sich gegenüber dem Finanzamt argumentieren, dass diese Kosten keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind.
Zusätzlich kann es hilfreich sein, wenn die ausführenden Firmen schriftlich bestätigen, dass die Arbeiten ausschließlich der Wiederherstellung des vorherigen Zustands dienen. Auch der Einsatz identischer Materialien wie vor der Strangsanierung unterstützt Ihre Argumentation. Falls möglich, können Sie frühere Rechnungen oder Materialnachweise beilegen, die zeigen, dass die gleichen Materialien und Ausführungen verwendet wurden.
Durch diese Maßnahmen schaffen Sie eine klare Trennung zwischen den Kosten für die Strangsanierung, die als Modernisierung zu bewerten sind, und den reinen Wiederherstellungskosten, die als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen gelten. Damit sollten Sie gut auf eine eventuelle Prüfung durch das Finanzamt vorbereitet sein.
Schöne Grüße!
