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Zulässigkeit eines Restaurants im reinen Wohngebiet?

| 26.06.2013 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Restaurants sind in einem reinen Wohngebiet nicht einmal ausnahmsweise zulässig.

In einem von mir beantragten Verwaltungsverfahren wegen Belästigungen durch Sportlärm hat der hiesige Kreisrechtsausschuss die folgenden Feststellungen getroffen:
- Die Lärmquelle ist der in dem Wohngebiet liegende Sportplatz,in welchem auch ich
auf dem mir gehörenden Grundstück in etwa 120 m Entfernung vom Sportplatz
dauerhaft wohne.
- Für dieses Wohngebiet liegt kein Bebauungsplan vor,es handelt sich um "unbeplanten
Innenbereich".
- Es ist eine eindeutige Zuordnung zu einem Baugebietstyp gemäß der Baunutzungs-
verordnung (BauNVO) möglich und es ist BauGB § 34 Abs.2 anzuwenden,da hier
in der näheren Umgebung des Sportplatzes ein faktisches allgemeines Wohngebiet
gemäß BauNVO § 4 vorliegt.
Zur Begründung für die Feststellung eines faktischen allgemeinen Wohngebietes
gemäß § 4 BauNVO im Rahmen von § 34 Abs.2 BauGB führt der Kreisrechtsausschuss weiter aus:
In der näheren Umgebung des Sportplatzes liegt ausschließlich Wohnbebauung vor -
bis auf eine Ausnahme: Am äußersten nördlichen Rand des Wohngebietes befindet
sich ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit einem Restaurant.
Ohne dieses Restaurant würde als Baugebietstyp ein faktisches "Reines Wohngebiet"
vorliegen - aufgrund dieses in dem kleinen Hotel befindlichen Restaurants sei das
gesamte Gebiet in der näheren Umgebung des Sportplatzes als ein faktisches
"Allgemeines Wohngebiet" einzustufen.

Zu diesen Feststellungen des Kreisrechtsausschusses habe ich Verständnisfragen:
(1) Der genannte kleine Betrieb des Beherbergungsgewerbes (6 Zimmer mit 12 Betten)
befindet sich in einer Entfernung von etwa 300 m vom Rand des Sportplatzes entfernt
etwa 5 m oberhalb des Sportplatzgeländes auf einem Geländerücken außerhalb
des Einwirkungsbereiches von Immissionen,die vom Sportplatz stammen.Das kleine
Hotel liegt auch etwa 200 m von meinem Grundstück entfernt.
Frage: Da im Einwirkungsbereich von Immissionen des Sportplatzes ausschließlich
Wohnbebauung vorhanden ist,ist die Feststellung des Vorliegens eines allgemeinen
Wohngebietes seitens Kreisrechtsausschuss mit Betrachtung des außerhalb des
Einwirkungsbereiches der Sportplatzimmissionen liegenden kleinen Hotels rechtlich
einwandfrei ?
(2) Das kleine Hotel mit Restaurant unterscheidet sich vom äußeren Erscheinungsbild
praktisch nicht von den dortigen Nachbargrundstücken (Grundstücksgröße,Aussehen
des Gebäudes wie ein Wohnhaus).Das Restaurant im Inneren des Gebäudes wird von
außen nicht wahrgenommen.Das Wohngebiet hat etwa eine Ausdehnung von 300 m x
200 m mit dem kleinen Hotel an der nördlichen linken Ecke.Ansonsten sind im
Wohngebiet ausschließlich Wohnhäuser vorhanden.
Frage: Ist es rechtlich einwandfrei aufgrund des kleinen Hotels mit Restaurant an der
nördlichen linken Ecke des Wohngebietes das gesamte Gebiet als allgemeines Wohn-
gebiet einzustufen oder ist etwa das kleine Hotel mit Restaurant als singuläre Nutzung
bei einer Baugebietsbetrachtung im Rahmen von BauGB § 34 Abs.2 ohne Einfluss auf
den Baugebietstyp (Betrachtung nur des Wesentlichen) ?

27.06.2013 | 00:52

Antwort

von


(606)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0695050604431
Tel: 035184221127
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Frage 1:

Ob der Beherbergungsbetrieb zur Bewertung des Gebiets miteinbezogen werden kann oder muss, hängt davon ab, ob die Wohngebäude und der Beherbeegungsbetrieb optisch und funktional eine Bebauung "im Zusammenhang" bilden.

Sie beschreiben die Situation so, dass sich das kleine Hotel "an der nördlichen linken Ecke" des Wohngebiets befindet, also noch Bestandteil desselben ist. Auch unterscheidet es sich äußerlich nicht vo der übrigen Bebauung. Damit ist es Teil eines im Zusammenhang bebauten Gebiets, das für dessen Einstufung mitheranzuziehen ist.

Dies gilt auch dann, wenn die Lärm-Immissionen nicht bis zum Hotel reichen.

Frage 2:

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden "kleine Betriebe des Beherbungsgewerbes" und "Läden (...), die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner dienen".

Ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes (6 Zimmer mit 12 Betten) mit angeschlossenem Restaurant führt deshalb nicht dazu, dass aus einem reinen ein allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO wird. Das Verwaltungsgericht Schwerin geht unter Verweis auf das rechtswissenschaftliche Schrifttum davon aus, dass ein Beherbergungsbetrieb von sechs Zimmern mit 12 Betten noch ein kleiner Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO , § 34 Abs. 2 BauGB darstellt (Urteil vom 20.12.2012 - Aktenzeichen: 2 A 1577/10 ; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 3 Rn. 19.3; Stange, BauNVO, 2010, § 3 Rn. 51, jeweils m.w.N.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich bei dem Betrieb um den ersten seiner Art handelt, der damit für das Gebiet nicht prägend ist.

Problematisch ist allerdings das Restaurant, das sich in dem Hotel befindet. Schank- und Speisegaststätten sind in einem reinen Wohngebiet nicht einmal ausnahmsweise zulässig und führen zu seiner Einstufung als allgemeines Wohngebiet (OVG Berlin, Beschluss vom 05.12.2003, Aktenzeichen: 2 S 30.03 ).

In dem vom VG Schwerin entschiedenen Fall handelte es sich um eine Frühstückspension.

Im Ergebnis dürfte die Entscheidung des Kreisrechtsausschusses zutreffend sein, dass sich durch das Retaurant das reine Wohngebiet in ein allgemeines Wohngebiet umwandelt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Ergänzung vom Anwalt 27.06.2013 | 01:12

Wenn ich zu Frage 2 geschrieben habe "Ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes (6 Zimmer mit 12 Betten) mit angeschlossenem Restaurant führt deshalb nicht dazu, dass aus einem reinen ein allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO wird.", ging ich zuerst davon aus, dass ein Restaurant, das nur der Versorgung der Hotelgäste und der Einwohner des Wohngebiets dient, unschädlich ist. Je mehr ich jedoch die Rechtsprechung durchgesehen habe, kann ich dies nicht aufrecht erhalten. Die Rechtsprechung ist wirklich sehr streng, was die Unvereinbarkeit von Restaurants in reinen Wohngebieten angeht. Das Äußerste, was für zulässig gehalten wird, ist ein "Hotel garni" mit Frühstücksraum für die Gäste.

Bewertung des Fragestellers 27.06.2013 | 16:52

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