Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Die Zulässigkeit richtet sich nach § 4 BauNVO:
Zitat:Allgemeine Wohngebiete
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
Für Gastronomie gilt demnach § 4 Abs. 2 Nr 2 BauNVO, wobei diese zulässig ist, wenn sie der Versorgung des Gebiets dient.
Hierzu führt z.B. der VGH München mit Beschluss vom 27.12.2017, 15 CS 17.2061, aus:
Zitat:Der Versorgung des Gebiets dient eine Schank- und Speisewirtschaft dann, wenn sie dem Gebiet funktional zugeordnet ist. Durch die Ausrichtung einer Schank- und Speisewirtschaft auf die Gebietsversorgung soll sichergestellt werden, dass diese jedenfalls in einem bedeutsamen Umfang von einem Personenkreis aufgesucht wird, der die mit einem Gaststättenbetrieb ohnehin verknüpften nachteiligen Folgen für die Anwohner in der Umgebung der Betriebsstätte nicht noch dadurch erhöht, dass er durch An- und Abfahrtverkehr Unruhe erzeugt, die von einem Wohngebiet ferngehalten werden soll. Dieses Merkmal ist nicht erfüllt, wenn die Gebietsversorgung erkennbar nicht der eigentliche Betriebszweck ist, sondern allenfalls als Nebenzweck eine Rolle spielt und somit die Gaststätte nicht durch einen funktionalen Bezug zu dem nach diesem Kriterium abgrenzbaren Gebiet geprägt ist. Ist eine Gaststätte gebietsübergreifend auf einen Besucherkreis ausgerichtet, der nahezu zwangsläufig An- und Abfahrtverkehr mit den damit verbundenen gebietsinadäquaten Begleiterscheinungen verursacht, ist sie in einem allgemeinen Wohngebiet gebietsunverträglich und damit unzulässig (vgl. BVerwG, B.v. 3.9.1998 – 4 B 85.98 – BayVBl 1999, 442 = juris Rn. 5; VG Cottbus, U.v. 2.2.2017 – 3 K 165/14 – juris Rn. 24 ff. m.w.N.)
Sie haben also gute Aussichten, wenn Sie darlegen können, dass sich Ihr geplantes Angebot im Wesentlichen an die Bewohner des Wohngebiets richtet. Dementsprechend gibt es erhebliche Unterschiede hinsichtlich der geplanten Gastronomie: Je eher diese erkennbar darauf ausgerichtet ist, Besucher von außerhalb des Wohngebiets anzuziehen, desto schlechter stehen die Aussichten auf eine Genehmigung. Dann käme nur noch die Zulässigkeit als nicht störendes Gewerbe in Betracht, was bei Gastronomie aufgrund der Besucherströme und Lärm- und Geräuschentwicklung (inkl. Rauchen vor der Tür) sehr schwer durchsetzbar ist.
Hinsichtlich des geplanten Yogastudios hilft § 13 BauNVO:
Zitat:§ 13 Gebäude und Räume für freie Berufe
Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.
Da die Tätigkeit als Yogaleher grds. unter die freiberufliche (weil unterrichtende) Tätigkeit fällt (eine entsprechende Qualifikation wäre hierbei ggf. hilfreich), wird ein kleines Yogastudio in aller Regel zulässig sein. Der mit einer zulässigen freiberuflichen Tätigkeit verbundene Autoverkehr ist regelmäßig hinzunehmen und viel mehr Beeinträchtigungen sind ja voraussichtlich nicht zu erwarten. Dementsprechend gibt es diverse Gerichtsentscheidungen, wonach ein Yogastudio sogar in einem reinen Wohngebiet durchaus zulässig sein kann.
Beiden Projekten steht also je nach Ausgestaltung das allgemeine Wohngebiet nicht entgegen. Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weiterhelfen und wünsche Ihnen viel Erfolg!
Mit freundlichen Grüßen
