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Zeitmietvertrag: unwirksamer Befristungsgrund?


30.03.2006 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich habe einen Zeitmietvertrag (Hamburger Mietvertrag)zum 1.4.2006 über 3 Jahre abgeschlossen. Als Begründung der Befristung ist Eigenbedarf genannt. " Die Besitzering möchte selber in das Haus einziehen"
(laut dem Vormieter hatte er schon den gleichen Vertrag)
Nun ergibt es sich für mich zeitgleich, das ich mich beruflich evtl. von Hamburg nach Münster (Westf) entwickeln werde.
Daher ergibt sich die Frage, wie aus dem Mietvertrag rauskomme, obwohl ich noch nicht einmal eingezogen bin.
Vielen Dank.

-- Einsatz geändert am 30.03.2006 17:05:57
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrages ist nicht nur die schriftliche Mitteilung der Verwendungsabsicht bei Vertragsabschluss nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Vielmehr muss die Vermieterin auch schriftlich einen konkreten Lebenssachverhalt zumindest ansatzweise darlegen, so dass eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung möglich ist (so bereits die Gesetztesbegründung in BT-Drucksache 14/4553 S 70).
Die bloße Wiederholung des Gesetzteswortlauts oder die Bezugnahme hierauf genügt nicht. Deshalb muss die Verwendungsabsicht durch Tatsachen belegt werden (LG Hamburg NJW-RR 1993, 201).

Sollte der Vertrag oder eine sonstige - spätestens bei Abschluss des Vertrages zugegangene -Mitteilung keine weiteren Ausführungen als die von Ihnen zitierte Stelle "Die Besitzering möchte selber in das Haus einziehen" enthalten, wäre die Befristung somit bereits aus diesem Grund unwirksam.

Hinzu kommt, dass nach Ihren Angaben dieser Befristungsgrund überhaupt nicht den wahren Tatsachen zu entsprechen scheint, wenn sich bereits der Vormieter einer Befristung aus dem selben Grund ausgesetzt sah, der dann aber nicht in die Tat umgesetzt wurde. Einschränkend ist aber zu erwähnen, dass – anders als bei der Eigenbedarfskündigung eines unbefristeten Mietvertrages – bereits der Wunsch eines Vermieters ausreichend ist, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen.

Rechtsfolge einer unwirksamen Befristung ist, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Um frühestmöglich aus dem Vertrag herauszukommen, müssten Sie also laut § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB Ihrer Vermieterin spätestens am dritten Werktag des nächsten Monats kündigen. Das bedeutet, dass das Kündigungsschreiben (zu Beweiszwecken am Besten per Einschreiben/Rückschein oder durch persönliche Aushändigung gegen Empfangsbekenntnis) Ihrer Vermieterin am 04.04.2006 zugehen muss.
Teilen Sie Ihrer Vermieterin in diesem Schreiben auch die oben genannten rechtlichen Erwägungen mit.

Die Kündigung wirkt allerdings erst zum Ablauf des übernächsten Monats, hier also zum 30.06.2006, so dass Sie in der Zwischenzeit weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet sind, solange nicht eine anderweitige Vermietung erfolgt.

Eine frühere Loslösung vom Vertrag ist leider nur einvernehmlich möglich.

Die Tatsache, dass Sie noch nicht eingezogen sind, bringt Ihnen – zumindest in rechtlicher Hinsicht – keine Vorteile. Allenfalls kann dies die Verhandlungen mit Ihrer Vermieterin insofern erleichtern, als die Besichtigung einer leeren Wohnung für Mietinteressenten unproblematischer durchzuführen ist


Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, sofern dies hier erforderlich wird und Sie mich hierzu beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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