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Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund?

03.02.2008 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 11.12.2004 mit drei anderen Kommilitonen in Unkenntnis der Rechtslage einen wortwörtlich „auf die Zeit von ca. 4,5 Jahren bis 5 Jahre“ befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Alle 4 Mieter sind gleichberechtigte Hauptmieter. Dieser Mietvertrag trägt zwar die Überschrift „Qualifizierter Mietvertrag“, jedoch beinhaltet er keinen Befristungsgrund. Ein Jahr nach Vertragsabschluss sind die ersten beiden Mitbewohner ausgezogen und zwei Nachmieter eingezogen. Ein Jahr darauf sind wieder zwei Leute ausgezogen und haben Nachmieter gebracht. Letzten Dezember ist erneut jemand ausgezogen und ein Neuer eingezogen. Ich bin jetzt der Letzte von den 4 ursprünglichen WG-Mitgliedern. Nun habe ich vor, mit meiner Partnerin zusammenzuziehen und habe diesbezüglich bei meinem Vermieter vorgesprochen und um vorzeitige Auflösung meines Mietvertrags gebeten. Gleichzeitig habe ich meine Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten übergeben, die der Vermieter allerdings nicht schriftlich bestätigt hat. Mein Vermieter beharrt jedoch auf dem Mietvertrag und will mich nicht vorzeitig aus der WG ausziehen lassen, obwohl dies laut §575 BGB nicht zulässig ist. Nur sehr widerwillig gesteht er mir zu, einen Nachmieter zu stellen und verlangt, dass dieser bereit ist, wieder für 4,5 oder 5 Jahre zu unterschreiben, männlich ist, die deutsche Staatsbürgerschaft hat, nicht raucht und keine Freundin hat. Sind derartige Einschränkungen überhaupt zulässig und muss ich überhaupt einen Nachmieter bringen? Wenn ja, über welchen Zeitraum und mit welchen Voraussetzungen? Was mache ich, wenn mein Vermieter jegliche vorgestellte Nachmieter ablehnt? Bin ich dann verpflichtet, die Kaltmiete bis zum Ende der Vertragslaufzeit (Welche Vertragslaufzeit gilt in diesem Fall, 4,5 oder 5 Jahre?) weiterzuzahlen oder kann ich die Zahlung zum Ende der Kündigungsfrist von 3 Monaten einstellen?
Ich möchte noch erwähnen, dass ich bis jetzt ein sehr gutes Verhältnis zu meinen Vermietern hatte und mit deren Verständnis, eine einvernehmliche Lösung zu finden, gerechnet habe. Leider ist dieses Verhältnis jetzt aufgrund meiner Kündigung dermaßen gestört, dass ich dort nicht länger wohnen kann.
Bitte helfen Sie mir und geben Sie mir schnellstmöglich Bescheid.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Nach der geschilderten Konstellation handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen unbefristeten Mietvertrag, da nach neuerer Rechtslage eine Befristung ohne angegebenen Grund nicht möglich ist und auch die Befristungsdauer (4,5 bis 5 Jahre) zu unbestimmt ist. Eine Kündigung ist daher grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten zum dritten Werktag eines Monats möglich.

Schließen jedoch mehrere Mieter gemeinsam (als Hauptmieter) einen Mietvertrag ab, können diese auch nur gemeinsam den Vertrag kündigen, so dass eine Kündigung Ihrerseits alleine nicht möglich ist.
Sofern WG-Mitglieder das Mietverhältnis verlassen, treten die Nachmieter in das laufende Mietverhältnis ein. Grundsätzlich bedarf es in einer solchen Konstellation des Einverständnisses aller Vertragsparteien.

Sie können - sofern man sich über einen Nachmieter nicht einig wird - von Ihren Mietmieter verlangen, dass diese zur Auflösung des kompletten Mietverhältnisses zustimmen. Als Alternative würde sich möglicherweise ein Untermietverhältnis anbieten, sofern der Vermieter weiterhin uneinsichtig bleibt.

Für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche wünsche ich Ihnen alles Gute.
Sofern Sie eine Vertretung in dieser Sache wünschen, stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Susanne Schorn
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2008 | 20:35

Vielen Dank für Ihre wirklich schnelle Antwort.

Ihren Ausführungen entnehme ich das dieser so genannte "Qualifizierte Mietvertrag" in dieser Form nicht rechtsgültig ist und somit als unbefristeter Mietvertrag nur einer Kündigungsfrist von 3 Monaten unterliegt. Ich somit gleichfalls nicht zwingend verpflichtet bin einen Nachmieter zu bringen.

Des weiteren benötige ich für die Auflösung meines Mietverhältnisses die Zustimmung meiner derzeitigen 3 WG Mitglieder. Sofern diese vorliegt hätte ich also nur die 3- monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Das heißt mein Vermieter kann mir also die Auflösung des Mietverhältnisse de fakto nicht verweigern.

Über eine kurze Erläuterung hierzu wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2008 | 22:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für Ihre Nachfrage.

Die Befristung eines Mietvertrages ohne angegebenen Befristungsgrund ist unwirksam. Ein solcher Vertrag kann mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.

Das Mietverhältnis kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Sofern Ihre jetzigen Mitmieter weiterhin die Wohnung bewohnen möchten, sind Sie daher auf einen Nachmieter angewiesen.

Ich hoffe, ich konnte alle Fragen ausreichend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen


Susanne Schorn
Rechtsanwältin

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