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Zeitmietvertrag: Renovierung als Befristungsgrund?

23.08.2012 18:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich würde gerne meine Eigentumswohnung für einen Zeitraum von ca. 9-12 Monaten vermieten.
Nach meiner Kenntnis muss hierfür ein "qualifizierter Zeitmietvertrag" mit einem Befristungsgrund erstellt werden. Ich möchte die Eigentumswohnung nach Ablauf des Zeitraums zunächst renovieren, um sie dann evtl. zu verkaufen.

Meine Frage: Reicht eine Renovierung als Befristungsgrund aus oder könnte der Mieter einen Weg finden, die Wohnung nach dem vereinbarten Zeitraum zu bewohnen?
Die Wohnung ist 10 Jahre alt. Das Bad und Fliesenbereiche in der Küche sowie ein kompletter Wandanstrich sind erforderlich.

Beste Grüße,
Herr Meier

Sehr geehrter Ratsuchender,

schönen guten Abend und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

In der Tat kann ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingangen, mithin befristet werden.

Die entsprechende Regelung hierzu findet sich in § 575 BGB. Dieser lautet:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wenn Sie einen solchen befristeten Mietvertrag abschließen möchten, benötigen Sie also zum einen einen Befristungsgrund, zum anderen muss dieser dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden, da sonst das Mietverhälntis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird.

In Ihrem Fall kommt hier als Befristungsgrund § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Betracht.

Dieser wird aber letztlich nur dann greifen, wenn die Maßnahmen so weitreichend sind, dass diese vom Mieter auch nicht geduldet werden müssten.

Eine Duldungsverpflichtung des Mieters ergibt sich aus § 554 BGB, so dass dann keine Anspruch auf eine Befristung gegeben ist, da der Vermieter die Arbeiten auch während des Mietverhältnisses durchführen darf.

§ 554 BGB lautet:
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist."

Wenn Sie also nur kleine Renovierungen, wie Streichen der Wände vornehmen wollen, reicht dies als Erhaltungsmaßnahme nicht aus.

Bei der Sanierung der Küche und des Bades kommt es dann auf den jeweiligen Einzelfall und das Ausmaß an. Es müssen hier schon schwerwiegende Arbeiten vorgenommen werden, damit die Duldungspflicht des Mieters entfällt und damit ein Grund zur Befristung gegeben ist.

Eine Grenzziehung ist hier jedoch schwierig.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen ersten Überblick verschafft.

Mit freundlichen Grüßen aus Achim,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2012 | 21:03

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Somit ist der Grad der Renovierung entscheidend und eine absolute Sicherheit nicht gegeben.

Kann der Verkauf der Wohnung als Befristungsgrund gelten?

Ich kann nicht glauben, dass es nicht möglich ist, eine rechtssichere Vermietung auf Zeit zu vereinbaren, sofern Mieter und Vermieter hiermit einverstanden sind.
Es werden doch auch häufig möbelierte Wohnungen auf Zeit angeboten und das Mietverhälnis kann hierbei auch nur aufgelöst werden, wenn einer der Punkte (1) 1-3 zutrifft?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.08.2012 | 21:31

Guten Abend noch einmal und vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Wie Sie der Vorschrift des § 575 BGB entnehmen können, ist eine Verkaufsabsicht keine der aufgeführten Befristungsgründe.

Die Vorschrift des 575 BGB gilt nach § 549 BGB jedoch nicht bei

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, und

3. für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

Eine Lösung könnte für Sie vielleicht sein, wenn Sie einen Ferienwohnungsvertrag abschließen und die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten.

Dieser zeichnet sich aber grundsätzlich durch die Kurzzeitigkeit des selbigen aus.

Fest Zeitgrenzen lassen sich hier aber nicht festmachen.

Auch muss ersichtlich sein, weswegen der Vertrag für einen bestimmten Zeitraum geschlossen wurde.

Ich hoffe auch Ihre Nachfrage beantwortet zu haben und wünsche noch einen schönen Abend.

Beste Grüße,

Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt

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