Gerne zu Ihren Fragen:
1. Wurde die Nebenkostenabrechnung zu spät gestellt?
Grundsätzlich gilt, dass eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Ablauf des Abrechnungsjahres erstellt werden sollte. Eine feste gesetzliche Frist existiert bei Miteigentümergemeinschaften nicht, anders als bei Mietverhältnissen (§ 556 Abs. 3 BGB).
, was die Gegenseite womöglich verkennt.
Zitatende (gekürzt)Zitat:§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Da die Abrechnung erst am 16.12.2024 erstellt wurde, könnte dies als verspätet angesehen werden, insbesondere wenn eine frühere Bereitstellung zumutbar gewesen wäre. Allerdings hängt die Durchsetzbarkeit des Anspruchs auch davon ab, ob ein Verjährungseintritt droht.
Verjährung:
Die Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung verjähren gemäß § 195 BGB nach drei Jahren zum Jahresende, also frühestens am 31.12.2026. Ein späterer Zeitpunkt der Abrechnung kann aber problematisch sein, wenn der Miteigentümer darauf hinweist, dass er aufgrund fehlender zeitnaher Information nicht mehr prüfen kann, ob die Abrechnung korrekt ist.
2. An wen muss die Nebenkostenabrechnung gestellt werden?
Da die andere Hälfte des Hauses im Eigentum einer Erbengemeinschaft steht, muss die Rechnung an die Erbengemeinschaft als gesamthänderisch berechtigte Eigentümerin gerichtet werden.
Die Zustellung muss mithin an die gesetzlichen Vertreter der Erbengemeinschaft erfolgen (also entweder einen dort gemeinschaftlich bestimmten Vertreter oder an alle Miterben, wenn kein Vertreter benannt wurde).
Falls die Miteigentümerin als Vertreterin der Erbengemeinschaft auftritt und bereits früher Zahlungen geleistet hat, kann sie Empfängerin der Rechnung sein.
Es empfiehlt sich, schriftlich um eine Bestätigung der Vertretungsbefugnis zu ersuchen, um nicht später einer Unwirksamkeit der Zustellung ausgesetzt zu sein.
3. Ist eine Beteiligung von 50 % an den Nebenkosten zulässig?
Grundsätzlich trägt jeder Miteigentümer die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seiner Miteigentumsanteile (§ 748 BGB). Da laut Grundbuch die Anteile jeweils 50:50 sind, sind auch die Nebenkosten grundsätzlich hälftig zu teilen.
Eine verbrauchsabhängige Aufteilung (z. B. für Heizung oder Wasser) wäre nur notwendig, wenn eine getrennte Verbrauchserfassung existiert. Da jedoch keine separate Abrechnung möglich ist und das EG zumindest sporadisch genutzt wird, bleibt die 50:50-Verteilung naheliegend und auch rechtlich zulässig.
Dass der Erdgeschossbereich zeitweise ungenutzt ist, ändert nichts an der Kostentragungspflicht, sofern keine Sonderregelung vereinbart wurde.
4. Was ist der nächste Schritt nach der 3. Mahnung?
Letzte Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung (z. B. 14 Tage) und Ankündigung rechtlicher Schritte. Wohlgemerkt: Der Zugang muss inhaltlich und formal korrekt an die Erbengemeinschaft oder befugte Vertretung (s.o.) erfolgen und das nachweislich.
Falls keine Zahlung erfolgt, kann eine gerichtliche Mahnung (Mahnbescheid) oder direkt eine Klage auf Zahlung eingereicht werden. Adressiert wie oben.
Falls es um erhebliche Beträge geht, könnte eine Auseinandersetzungsklage oder eine Zwangsverwaltung des Miteigentumsanteils eine Möglichkeit sein.
5. Wie kann sichergestellt werden, dass der Anspruch nicht verfällt?
Verjährung unterbrechen: Falls es absehbar ist, dass sich die Zahlung weiter verzögert, kann ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage den Anspruch sichern.
Oder auch eine Verhandlung über Teilzahlung oder Ratenzahlung: Falls eine Einigung gewünscht ist, könnte eine Teilzahlung oder Ratenzahlung als Kompromiss vorgeschlagen werden.
Notfalls kann auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden.
Da die Gegenseite anwaltlich vertreten ist und die ungeteilte Erbengemeinschaft - wie so oft - die Sache verkompliziert, sollten Sie sich ebenfalls anwaltlicher Hilfe bedienen, damit Sie auf Augenhöhe Ihre Recht durchsetzen können.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
