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Gültigkeit und Fristen einer Nebenkostenabrechnung

27. Februar 2022 20:49 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:36

Guten Tag,
am 04.10.21 haben wir die Nebenkostenabrechnung 2020 (Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2020) von der Hausverwaltung erhalten. Da diese mehrere Fehler aufgewiesen hat, haben wir die Verwaltung über diese informiert. Die Verwaltung hat uns daraufhin am 26.10.21 schriftlich erklärt, dass die aktuelle Abrechnung ungültig ist und das zeitnah eine neue Abrechnung erstellt wird.
Die neue Abrechnung (welche Wiederrum fehlerhaft war) haben wir dann allerdings erst am 21.01.2022 erhalten.
Unabhängig von der Beurteilung der Richtigkeit der Abrechnung und ob es sich um inhaltliche oder formelle Fehler in der Abrechnung handelt, sind wir der Ansicht das die Frist für eine Nachforderung aus dem Abrechnungszeitraum 2020 mit dem Jahreswechsel abgelaufen ist.
Alle Unterlagen zur Erstellung einer ordentlichen Abrechnung lagen vor und wurden von uns bereits im Oktober eingesehen.
Unsere Frage wäre, wie die Erklärung der ungültigen ersten Abrechnung durch den Verwalter zu werten ist und welche Frist der Verwalter daraufhin hätte einhalten müssen?
Wären wir demnach noch zur Zahlung einer Nachforderung verpflichtet?

Mit freundlichem Gruß

27. Februar 2022 | 21:43

Antwort

von


(1232)
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163032
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1.
"[...] [W]ie [ist] die Erklärung der ungültigen ersten Abrechnung durch den Verwalter zu werten ist und welche Frist der Verwalter daraufhin hätte einhalten müssen?"

Ohne die Betriebskostenabrechnung und den Wortlaut der Erklärung zu kennen, ist eine abschließende Beantwortung der Frage nicht möglich.

Im Zweifel ist die Erklärung auszulegen. Ich gehe aber nicht davon aus, dass damit (endgültig) auf eine (Nach)Forderung verzichtet werden sollte, wenn nur inhaltliche Fehler vorgelegen haben sollten.

2.
"Wären wir demnach noch zur Zahlung einer Nachforderung verpflichtet?"

Es spielt durchaus eine Rolle, ob die Betriebskostenabrechnung vom 04.10.2021 formell oder materiell rechtmäßig war.

War sie nicht formell rechtmäßig, d.h. enthielt sich nicht Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Berechnung Mieteranteil und Abzug der Vorauszahlungen und war sie nicht verständlich, ist eine Nachforderung (d.h. eine Forderung über die Soll-Vorauszahlungen hinaus) nach Ablauf des 31.12.2021 nicht mehr zulässig (§ 556 Abs. 3 S. 1, 1. Halbsatz BGB). Eine Ausnahme wegen nicht zu vertretender Verspätung ist nicht ersichtlich (§ 556 Abs. 3 S. 1, 2. Halbsatz BGB).

War sie "nur" materiell falsch, ist eine Korrektur bis zur Höhe des ersten Betriebskostenabrechnung / Nachforderung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 28. Februar 2022 | 20:29

Guten Abend, Herr Eichhorn.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Der Wortlaut des Schreibens, datiert auf den 26.10.2021, lautet:
"Sehr geehrter..., hiermit teilen wir Ihnen mit, dass wir die versendete Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2020 für ungültig erklären. Das bedeutet für Sie, dass Sie die Nachzahlung zunächst nicht zahlen müssen. Wir werden zeitnah eine neue Abrechnung erstellen und diese zukommen lassen. Mit freundlichen...."

Die Abrechnung wurde durch den Verwalter für ungültig erklärt, da die NK-Abrechnung Positionen enthielt, welche 2018-2020 entstanden sind, aber als Kosten für 2020 dargestellt wurden (Wasserkosten, Abwasserkosten, Aufzugskosten). Dieser Fehler sollte nun durch die Verwaltung behoben werden und die tatsächlich angefallenen Kosten für das Jahr 2020 herausgerechnet werden. Daher wurde uns diese Schreiben gesendet. Die neue Abrechnung für 2020 erfolgte dann aber tatsächlich erst am 21.01.2022.

Wenn es um den "formellen Fehler" geht, dass die Abrechnung nicht verständlich war, wäre dies wohl zutreffend?! da die Abrechnung Beträge aus mehreren Jahren enthielt und somit für uns nicht nachvollziehbar war?!

Über eine kurze Antwort würden wir uns freuen.

Mit freundlichen Grüßen




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28. Februar 2022 | 22:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die Verständlichkeit bezieht sich nur auf eine übersichtliche Gliederung und eine klare Abfolge der Rechenschritte. Es geht um eine Allgemeinverständlichkeit und Nachvollziehbarkeit.

Die Abrechnung einer längeren als einjährigen Abrechnungsperiode bzw. die Abrechnung mehrerer Jahre bezüglich einer Position ist nur ein materieller /inhaltlicher Mangel. Das gilt z.B. auch für die Umlage nicht vereinbarter Nebenkosten (BGH, Urt. v. 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15).

Ein weiteres Argument dafür ist, dass Ihnen durch die Belegeinsicht die tatsächlich im Kalenderjahr 2020 angefallenen und umlegbaren Kosten bekannt waren.

Ich verstehe den Bezug auf die Ungültigkeit der Abrechnung im Schreiben vom 26.10.2021 nicht als Vericht auf Nachforderungen, sondern in der Abrechnung vom 21.01.2022 eine zulässige Korrektur der Nachforderung nach unten, weil die Kostenpositionen aus 2018 und 2019 nicht mehr auftauchen.

Im Falle eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht stehen die Chancen aber nicht so schlecht, nichts mehr zahlen zu müssen, da die Abgrenzung zwischen formellem und inhaltlichem Mangel nicht immer einfach ist.

Zudem könnten Sie sich darauf berufen, dass der Vermieter/ die Verwaltung eine auf bewusste Fehlangaben basierende Abrechnung erstellt hat. Eine solche wahrt die Abrechnungsfrist nämlich nicht (LG Bonn WuM 2015, 358).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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