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Wohnungsauflösung - renovieren ja oder nein?


12.08.2007 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter war Mieterin einer Genossenschaftswohnung (Mietvertrag wurde am 01.10.1968 geschlossen – Herausgeber, Gesamtverband Gemeinnütziger Wohungsunternehmen e.V., gemäß § 12 WGGDV, Ausgabe Okt. 1963). Meine Mutter hatte die Wohnung in dem Zustand übernommen, wie sie der Vormieter verlassen hat.

Leider ist meine Mutter am 11. Juni 2007 verstorben. Die Wohnung wurde fristgemäß von mir zum 31.08.2007 gekündigt.

Ich werde von der Genossenschaft nun aufgefordert (Protokoll der Zwischenabnahme), alle Tapeten zu entfernen und sämtliches Holzwerk, wie Fenster und Türen, inklusive Türzargen, fachgerecht zu streichen, Holzdecken zu entfernen sowie PVC Bodenbeläge, und vorhandene Löcher in den Decken und Wänden zu beseitigen. Die auszuführenden Schönheitsreparaturen beschränken sich nur auf o.A., da die Wohnung saniert wird. Es wird ein neues Bad eingebaut, neue elektr. Leitungen gelegt, sowie neu gefliest. Neue Heizkörper wurde seitens der Genossenschaft letztes Jahr im Rahmen einer Grundsanierung des Gebäudes (Wärmedämmung, neue Balkone, etc.) gesetzt.

Im Dauernutzungsvertrag, unter Allgemeine Vertragesbestimmungen, Fassung ND 1963, ist folgendes vermerkt:

Ziffer 5 Erhaltung der überlassenen Räume

Absatz 2: Das Mitglied hat während der Dauer des Vertrages, die von ihm gemäß § 3 Abs. 5 des Vertrages (hier heißt es: Das Mietglied hat außerdem nach Maßgabe der “Allgemeinen Vertragsbestimmungen” die Schönheitsreparaturen auszuführen) übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Auffoderung durch die Genossenschaft nach Maßgabe des Fristenplanes, der ihm gemäß § 10 übergeben wurde und der Bestandteil dieses Vertrages ist, auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere das Ansrreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Dauer dieses Vertrages ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

Absatz 3: Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Dauer dieses Vertrages der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereinbarten Fristen zu, oder erfordert er eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. Die Genossenschaft hat die gemeinschaftlichen Zugänge in einem Zustand zu erhalten, der dem mit dem Fristenplan angestrebten Zustand der Gesamtheit der Wohnungen entspricht, wenn die Gesamtheit der Mitglieder eines Hauses insoweit die Bestimmungen der Hausordnung ordnungsgemäß einhält.

Fristenplan

Während der Nutzungszeit hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen (Ziffer 5 Abs. 2 der “Allgemeinen Vertragsbestimmungen”) jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre,
In Koch-/Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre,
In Bädern und in Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3
Jahre,
In Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre,
In sonstigen Nebenräumen spätestens alle 7 Jahre.
Abweichend von Vorstehendem sind die Innenanstriche der Fenster, sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Wohn/Koch/Eßküchen, Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.

Ziffer 14 Rückgabe des überlassenen Räume

Absatz 1: Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses, spätestens jedoch beim Auszug, sind die überlassenen Räume in sauberem und ungezieferfreiem Zustand ordnungsgemäß zu übergeben.

Absatz 3: Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Ziff. 5 Abs. 2 der “Allgemeinen Vertragsbestimmungen” fälligen Schönheitsreparaturen spätestens bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen. Die Genossenschaft ist berechtigt, Weisungen über die Ausführung zu erteilen, die sich im Rahmen der in Ziff. 5 Abs. 2 vom Mitglied übernommenen Verpflichtungen halten müssn. Kommt das Mitglied dieser Verpflichtung nicht bis spätestens zum Tage des Auszuges nach, so hat es der Genossenschft die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Genossenschaft zu erstatten. Es haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht.

Absatz 4: Sind beim Auszug Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen noch nicht fällig, so hat das Mitglied an die Genossenschaft die später zu erwartenden Kosten anteilig zu zahlen. Der Kostenanteil entspricht dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bereits abgelaufenen Zeiträumen.

Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung

Das Mitglied erklärt sich, daß sich die Wohnung – wie bei der gemeinsamen Besichtigung festgestellt wurde – bis auf die nachstehend näher bezeichneten Beanstandungen in ordnungsgemäßen Zustand befindet. Es ist dem Mitglied bekannt, daß die Genossenschaft nur für Mängel haftet, die bei der Übergabe der Wohnung in dieser Verhandlung ausdrücklich vermerkt sind, es sei denn, daß Mängel auch bei der Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht erkennbar waren.
“Der Mieter überimmt die Wohnung in dem Zustand, wie sie der Vormieter verläßt. Etwa notwendige Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hat er auf seine eigenen Kosten vornehmen zu lassen und dauernd durchzuführen. Bei einem Auszug sind in der Wohnung die festegestellten und erforderlichen Schönheitsreparaturen in Anlehnung an den Fristenpaln durchzuführen.”

Laut Auskunft der Genossenschaft finden die BGH-Urteile zum Thema:´Auszugsrenovierung´ keine Anwendung, da die Fristenregelung nicht starr sondern variabel wären.

Meine Fragen sind:

Wie darf ich Wohung übergeben?
Was muss von mir erledigt werden? Ich habe von einer ehemaligen Mieterin des Hauses gehört, dass sie nicht einmal mehr die Türrahmen, Türen und Fenster zu streichen, bzw. Tapeten zu entfernen hatte. Sie mußte nur die Holzdecken und die PVC Böden entfernen. Ist das richtig?
Sind die im nun im Vorabnahmeprotokoll festgehaltenen Schönheitsreparaturen nach erteilter Unterschrift von mir bindend?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Zunächst einmal setze ich voraus, dass Sie Erbe Ihre Mutter geworden sind. Denn nur dann gingen etwaige Verbindlichkeiten Ihrer Mutter auf Sie über.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten zwei Jahren in mehreren Verfahren entschieden, dass mietvertragliche Formularklauseln, die sog. „starre Fristenregelung“ zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten, den Mieter von Wohnraum unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).

Als „Formularklausel“ gilt jede Regelung, die nicht zwischen den Mietparteien ausgehandelt wurde, sondern von einer Seite in einer Vielzahl von Verträgen der gleichen Art verwendet wird oder werden kann. Der Wortlaut der von Ihnen zitierten Regelungen stellt offensichtlich eine Formularklausel dar. Der Beweis, dass es sich um eine individuelle Regelung handelt, obliegt hierbei dem Vermieter.

Eine starre Frist liegt nach dem BGH immer dann vor, wenn die Zeitfolge der Renovierungsfristen verbindlich vorgegeben wird. Ob eine Regelung eine verbindliche Vorgabe zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der BGH hat insoweit z.B. die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge … " als starre Frist beurteilt.

Eine starre Fristenregelung benachteiligt den Mieter nach Ansicht des BGH unangemessen und führt dazu, dass die formularvertragliche Überwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Der Mieter müsste nach einer solchen Regelung nämlich auch dann renovieren, wenn die Räume tatsächlich gar nicht renovierungsbedürftig sind (z.B. weil er sich selten in der Wohnung aufgehalten hat). Somit würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde.

Die von Ihnen zitierte Fristenregelung ist durch den Zusatz „… spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen“ eindeutig eine starre Fristenregelung. An der starren Fristenregelung ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vermieterin nach Ziffer 5 Abs. 3 in besonderen Ausnahmefällen des Vertrages auf Antrag verpflichtet ist, die Fristen nach billigem Ermessen zu verlängern. Denn weder ist geregelt, wann ein „besonderer Ausnahmefall“ vorliegt, noch ist ersichtlich, wie das Ermessen auszuüben ist. Im Ergebnis läuft dies darauf hinaus, dass dem Mieter unzulässigerweise die Beweislast für einen besonderen Ausnahmefall auferlegt wird (es handelt sich nämlich dann nur um eine Ausnahme von der Regel). Damit wäre die Fristenregelung unwirksam.

Als Folge dieser Unwirksamkeit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter von Wohnraum die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, also auch anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat.

Da die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, müssen Sie die Wohnung lediglich in sauberem und ungezieferfreien Zustand übergeben (siehe Ziffer 14 des Vertrages). Es ist mir aus der geschilderten vertraglichen Regelung auch nicht ersichtlich, dass Sie verpflichtet wären, die Holzdecken und PVC-Böden zu entfernen. Denn diese waren bei Einzug offensichtlich bereits vorhanden.

Mir ist nicht klar, was in dem „Vorabnahmeprotokoll“ steht und ob Sie tatsächlich unterschrieben haben. Denn dieses macht ja nur Sinn, wenn Sie auch als Nachmieter in den Mietvertrag einsteigen würden (was ja gerade nicht der Fall ist, wenn Sie gekündigt haben). Ihre Sachverhaltsschilderung gibt diesbezüglich keine Auskunft.



Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2007 | 12:26

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich nehme Bezug auf Ihre prompte Antwort - vielen Dank.

Jac, ich bin alleinige Erbin meiner Mutter.

Die Genossenschaft nimmt Bezug auf Ziffer 5 Abs. 3 mit Verweis auf das BGH Urteil VIII ZR 378/03. Dies wäre eine sog. "Weiche Klausel" und berechtigte den Vermieter dazu, die Schöhnheitsreparaturen durchführen zu lassen. Ich habe der Genossenschaft den u.a. Absatz vorgelesen, aber sie wollen von ihrer Festellung nicht weichen.

"Die von Ihnen zitierte Fristenregelung ist durch den Zusatz „… spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen“ eindeutig eine starre Fristenregelung. An der starren Fristenregelung ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vermieterin nach Ziffer 5 Abs. 3 in besonderen Ausnahmefällen des Vertrages auf Antrag verpflichtet ist, die Fristen nach billigem Ermessen zu verlängern. Denn weder ist geregelt, wann ein „besonderer Ausnahmefall“ vorliegt, noch ist ersichtlich, wie das Ermessen auszuüben ist. Im Ergebnis läuft dies darauf hinaus, dass dem Mieter unzulässigerweise die Beweislast für einen besonderen Ausnahmefall auferlegt wird (es handelt sich nämlich dann nur um eine Ausnahme von der Regel). Damit wäre die Fristenregelung unwirksam.

Als Folge dieser Unwirksamkeit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter von Wohnraum die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, also auch anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat".

Was meinen Sie dazu? Trifft diese Klausel auf mich zu?
Lt. Genossenschaft wurde bei der Wohnungsbegehung festgestellt, daß die Wohnung renovierungsbedürftig sei. Dazu möchte ich nur noch anfügen, daß Flur und Küche 2005, das kl. Schlafzimmer 2007 tapeziert wurde. Die Streicharbeiten an Tür und Fenster wurde in 2002/2003 durchgeführt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

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