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normale Abnutzung in Mietwohnung - Muss man renovieren?

13.04.2009 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

auch ich habe eine Frage zur konkreten Renovierungspflicht bei Auszug aus meiner Wohnung. Dazu hier erst die Eckdaten und weiter unten die konkrete Frage:

Einzug: September 2003
Übergabe der Wohnung neu renoviert, Raufaser weiß

Auszug: April 2009

Wir haben mit dem damaligen Wohnungseigentümer (dieser hat im Laufe der Jahre gewechselt) einen Formularmietvertrag mit unbestimmter Mietdauer abgeschlossen. Wir haben den Vertrag fristgerecht gekündigt. Zu Renovierungspflichten steht hierinnen:

"1. a) Der Mieter erhält die Wohnung wie besichtigt (Notiz vom Fragensteller: Besichtigt wurde sie frisch renoviert)
(...)
Sonstige Instandsetzungsarbeiten werden vom Mieter übernommen, jeweils nach Maßgabe der in nachfolgend Nr. 3 festgelegten Fristen.
2. Laufende Schönheitsreparaturen - hierzu gehören Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innentüren, sowie der Fenster (Notiz vom Fragensteller: Fenster sind nicht streichbar, weil aus weißer Plastik) und Außentüren von innen (§9 Abs. 4 der Berechnungsverordnung) - übernimmt der Mieter für die gesamte Mietzeit.
3. Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, wenn und soweit sie durch Abnutzung oder Beschädigung erforderlich werden.
4. Die darüber hinausgehenden sonstigen Instandhaltungskosten übernimmt der Vermieter.
In jedem Fall übernimmt der Mieter die Kosten von Kleinstreparaturen an den gemieteten Räumen und Gegenständen, die von ihm und seinen Angehörigen unmittelbar benutzt werden, bis zu einem Betrag von 150 Euro pro Kalenderjahr.

(...)

§ 12 Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses (Unzutreffendes bitte streichen) (Notiz vom Fragensteller: Es wurde nichts gestrichen)
1. Bei Ablauf der Mietzeit sind die Mieträume ordentlich gereinigt und mit sämtlichen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben (...)
3. Hinsichtlich der Kosten der Instandsetzung der Wohnung mit Nebenräumen nach Ablauf der Mietzeit gilt folgendes als vereinbart:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache frisch gemalert (Raufaser/weißer Anstrich -deckend), ordentlich gereinigt (incl. Reinigung aller Bodenbeläge) und komplett beräumt (incl. Keller) zu übergeben.

Ansprüche des Vermieters wegen übermäßiger Abnutzung der Mieträume oder Beschädigung durch den Mieter oder sonstiger Personen, für die der Mieter einzustehen hat (...), bleiben unberührt."

In den fast sechs Jahren Mietzeit haben wir fünf Wände farbig gemalert - teils mit Mustern, teils in auffälliger roter Farbe. Weitere Renovierunsgarbeiten wurden nicht durchgeführt. Der Zustand der Wohnung nach dieser Mietzeit ist so, dass wir - wenn wir weiter hier wohnen wollen würden - nicht renovieren würden. Soll heißen: Es gibt Abnutzung in normalem Maße, die Wände sind stellenweise von Kerzenruß o.ä. leicht beansprucht (sieht man aber erst nach Abbauen der Möbel) und im Bad blättert die Tapete etwas ab. Außerdem gibt es mehrere Bohrlöcher.


Bitte teilen Sie mir mit, ob ich bei diesen Formulierungen, dem beschriebenen Zustand und den genannten Eckdaten renovieren muss.
Weiterhin wüsste ich gern, auf welche gerichtlichen Entscheidungen/Gesetzesgrundlagen Sie Ihre Einschätzung stützen.

Danke!

Sehr geehrter/e Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Klausel - Nr.2. Laufende Schönheitsreparaturen - hierzu gehören Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innentüren, sowie der Fenster (Notiz vom Fragensteller: Fenster sind nicht streichbar, weil aus weißer Plastik) und Außentüren von innen (§9 Abs. 4 der Berechnungsverordnung) - übernimmt der Mieter für die gesamte Mietzeit - ist wirksam und kann formularmäßig vereinbart werden, (BGH WuM 2004,529 ).

Das gleiche gilt für Nr.3. "Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, wenn und soweit sie durch Abnutzung oder Beschädigung erforderlich werden" - wenn der Vermieter die Wohnung frischrenoviert übergibt. Auch diese Klausel ist also wirksam.

Wann die nach Nr.2 und Nr.3 (Erforderlichkeit) wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, entscheidet sich aus der Sicht eines objektiven Betrachters. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an die sog. Fristenplänen (BGH WuM 2004, 333 ). Danach wird folgendes angenommen:

Nassräume (Küche, Bad) - alle 3 Jahre
Haupträume (Wohn und Schlafräume)- alle 5 Jahre
Nebenräume- alle 7 Jahre.

Für Sie heißt das, dass Sie im Normalfall in den 6 Jahren der Mietdauer zumindest Nassräume und je nach Grad der Abnutzung auch Haupträume renoviert haben müssten. Verlangt in Ihrem Fall der Vermieter nach Besichtigung die Renovierung, so müssen Sie renovieren.

Ungültig sind wegen Verstoßes gegen § 307 BGB die formularmäßigen Endrenovierungsklauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder seit der zuletzt vom Mieter oder Vermieter ausgeführten Renovierung verstrichenen Fristen verpflichten, die Schönheitsreparaturen bzw. Endrenovierung Durchzuführen (BGH WuM 2006 308 ff). Das betrifft in Ihrem Fall die Klausel „Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache frisch gemalert (Raufaser/weißer Anstrich -deckend)“ zu übergeben.

In Ihrem Fall spielt allerdings die Unwirksamkeit dieser Klausel wenig Rolle, den Sie müssten eventuell nach den Maßstäben des oben dargelegten Renovieren, wenn Schönheitsreparaturen nach Nr. 2 und Nr. 3 der Mietvertragsklauseln notwendig sind. (s. dazu oben). Auf jedem Fall müssen Sie die Muster sowie die grellen Farben an Ihren Wänden durch neutrale Farbe abdecken, sowie die überzählige Dübellöscher verdecken.

Die vereinbarte Räumungs- und Reinigungspflicht, sowie Schadensersatzpflichten wegen Beschädigung der Mieträume sind nicht zu beanstanden.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems bieten kann. Für eine umfassende Begutachtung der Sachlage müsste ein Mandat erteilt werden.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T.Kakachia
-Rechtsanwalt-

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