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Wohnung kurzfristig teilweise vermieten

03.04.2012 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Hallo,

ich habe folgende Fragen:

Ich habe eine Wohnung die ich vermieten möchte. 4 Zimmer, Küche, Bad. Die Wohnung soll jetzt kurzfristig teilweise vermietet werden, da zwei Zimmer von mir noch als Abstellfläche genutzt werden und außerdem noch nicht renoviert sind.
Da ich in nächster Zeit auch nicht dazu komme, diese zwei Zimmer leer zu räumen und zu renovieren möchte ich die Wohnung kurzfristig nur teilweise vermieten.
In der Wohnung befindet sich außerdem eine neu- und hochwertige Küche (NP 13.000,-EUR)

Jetzt meine Fragen:

-Ich habe gelesen, dass ich zwar befristet vermieten kann aber im Mietvertrag eine Begründung angegeben werden muss. Ist die Begründung, dass ich nach einem Jahr die Wohnung komplett vermieten möchte und dann natürlich auch zu einem höheren Preis, rechtens und ausreichend?
-Wie oft kann ich einen befristeten Mietvertrag verlängern ohne dass ein unbefristeter Mietvertrag daraus wird.
-Kann ich eine Kaution verlangen und wie hoch ist diese üblicherweise?
-Ich möchte mich bezüglich der Küche absichern. Ich habe in einem Mietvertrag einen Absatz gelesen der wie folgt lautet:
„Der Vermieter stellt dem Mieter während der Mietzeit auf seine Kosten unentgeltlich eine EBK zur Verfügung. Diese ist nicht Bestandteil des Mietgegenstandes. Nach Auszug des Mieters verbleibt die Küche im Eigentum des Vermieters. Sie ist vom Mieter pfleglich zu behandeln, auf dessen Kosten instand zu halten ggf. instand zu setzen sowie nach Ablauf des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßen, funktionsfähigen und neuwertigen Zustand dem Vermieter zurückzugeben.
Ist so eine Klausel im Mietvertrag rechtens?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Der Abschluß eines Zeitmietvertrages – also eine Befristung – kann tatsächlich vereinbart werden, allerdings nur in engen Grenzen.

Die relevante Regelung ist § 575 BGB:

㤠575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Wie Sie der Regelung entnehmen können würde auf Ihren Fall insbesondere § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB zutreffen. Sie müßten daher dem Mieter bei Vertragsschluß mitteilen, daß nach dem entsprechenden Zeitraum eine wesentliche Veränderung – also die komplette Instandsetzung der Wohnung – geplant ist.

Eine einfache Modernisierung der vermieteten Räume zum Zwecke der Modernisierung würde für eine Befristung nicht ausreichen, aber z.B. umfangreiche Umbaumaßnahmen, die ein Mieter nicht gemäß § 554 BGB zu dulden hätte.

Die Mietkaution darf 3 Monatsmieten nicht überschreiten.

Die von Ihnen zitierte Klausel ist meiner Ansicht nach nicht zulässig.
Sie können nicht eine Küche vermieten die eine Einbauküche enthält und dem Mieter die Pflicht auferlegen diese im neuwertigen Zustand zurück zu geben und zusätzlich noch instand zu halten.

Hier bleibt es bei der üblichen Regelung, daß der Mieter den Gegenstand zwar pfleglich zu behandeln hat, aber eine normale Abnutzung durch Gebrauch vom Vermieter entschädigungslos hinzunehmen ist.

Etwaige Beschädigungen die über den normalen Gebrauch hinausgehen sind natürlich vom Mieter zu ersetzen.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2012 | 15:22

Danke für die schnelle Antwort.

Ich hätte noch eine Frage dazu:

Wenn ich vor habe, in meiner Wohnung das Bad zu sanieren und in den zwei Zimmern die erstmal nicht mit vermietet werden, müsste die Decke neu isoliert werden.D.h. Holzdecke runter und neue Isolierung rein. Dachfenster müsste erneuert werden. Ansonsten ist die Wohnung komplett neu renoviert. Es ist nur so dass ich zu diesen zwei Zimmern vor meinem Auszug nicht mehr gekommen bin.

Und wenn ich diese Kriterium gleich vor abschluss des Mietvertrages so mit dem Mieter ausmache und er mir das unterschreibt. Ist der Grund dann ausreichend ?

Und wenn ich nach einem Jahr sage, ich schaffe die Arbeiten doch erst ein Jahr später. Kann ich den Mietvertrag nochmal um eine Jahr verlängern ?
In diesem Punkt habe ich ihre Antwort nicht ganz verstanden.

Vielen Dank nochmal für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2012 | 16:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Zunächst zur Verlängerung: Dieser Tatbestand ist in § 575 Abs. 3 BGB geregelt. Wenn sich der Termin für die Sanierung verschiebt, hat der Mieter einen Anspruch, daß das Mietverhältnis bis zum tatsächlichen Zeitpunkt der Sanierung verlängert wird.

Insofern der Grund für die Befristung – also die Sanierung – nicht komplett entfällt, bleibt der Mietvertrag dennoch befristet, es besteht also weiterhin das Recht zur Beendigung wenn die Sanierung durchgeführt wird.

Die in § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB geregelte „Veränderung" ist so zu verstehen: Wenn eine Modernisierung im Sinne des § 554 BGB vorgenommen wird, hat der Mieter diese zu dulden. Daher besteht in diesem Fall kein Anspruch auf eine Befristung, da der Vermieter die Modernisierung auch während des Mietverhältnisses durchführen darf.

Die Regelung schreibt folgendes vor:

„§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist."

Die von Ihnen genannten Maßnahmen: Isolierung der Decke und Erneuerung der Fenster müßte man wohl als Erhaltungsmaßnahmen bzw. als Maßnahmen zur Einsparung von Energie ansehen.
Dies wäre gerade kein ausreichender Grund für eine Befristung im Sinne des § 575 I Nr. 2 BGB.

Ein Grund für eine Befristung wäre z.B. eine Beseitigung einer Zwischenwand, so daß der Grundriß geändert würde, oder andere weitreichende Veränderungen die ein Mieter nicht nach § 554 BGB dulden muß.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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