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Zeitmietvertrag läuft aus & noch keine andere Wohnung


29.03.2005 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um ein Zeitmietvertrag, der abläuft und dass wir bis jetzt keine andere Wohnung finden konnten.
Wir wollen ja ausziehen aber haben das Problem in der Nähe des Kindergartens eine Wohnung zu finden.
Zudem mögen viele Vermieter nicht, dass ich selbständig bin und von zuhause arbeite und Kinder nicht immer erwünscht sind.
Schwierig ist auch ein Kindergartenwechsel.
Nun die Frage: Was passiert wenn wir nicht rechtzeitig eine Wohnung finden und nicht ausziehen (können).
Sollen wir es auf eine Räumungsklage ankommen lassen um Zeit zu gewinnen
oder ist das Risiko (Kosten) zu hoch.

Hintergründe:
Wir haben am 1.6.1997 einen 5 jährigen Zeitmietvertrag abgeschlossen.
der am 31.5.2002 endete.
Der Zeitmietvertrage wir wie folgt begründet: Die gesamte Wohnung wird nach Ablauf der Mietdauer renoviert.
Dazu zählen Heizung und die Erneuerung der Böden. Ein Verbleib des Mieters ist nicht zumutbar.
Der Mieter erklärt sich damit einverstanden.

In diesen 5 Jahren haben wir 2 Kinder bekommen, die in den Kindergarten gehen.

Bevor der Mietvertrag endete konnten wir das Mietverhältnis verlängern, wegen den Kindern und den Hinweis auf unsere
schlechte wirtschaftliche Situation. Es wurde ein neuer Zeit-Mietvertrag abgeschlossen.
Der alte wurde beendet. Die beabsichtigten Renovierungsarbeiten wurden zurückgestellt.
Der neue Zeitmietvertrag wurde vom 1.6.2002 bis 31.5.2005 abgeschlossen. Die Begründung blieb die gleiche.
Am 16.11.2004 bekamen wir ein Kündigungsschreiben der Mietvertrag wird fristgerecht zum 31.5.2005 gekündigt.
Die Renovierungsabsicht(Erneuerung der Heizung, Bodenbeläge,
Fenster ) zum 1.6.2005 wurde nochmals bestätigt.
Eine Verlängerung wird der Vermieter nicht zustimmen, da er im Hause (nur 3 Parteien sind im Haus) wohnt und sich an unseren Kinder stört.
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Bei sog. Zeitmietverträgen, wie in Ihrem Fall, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde.

Allerdings hat der Mieter gem. § 575 BGB die Möglichkeit frühestens vier Monat vor Ablauf der Befristung zu verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund (in Ihrem Fall die anstehenden Renovierungsarbeiten) noch besteht. Die Beweislast für den Befristungsgrund trifft dabei den Vermieter.

In Ihrem Fall wäre weiterhin fraglich, ob die geplanten Renovierungsarbeiten überhaupt einen zulässigen Befristungsgrund nach § 575 Abs. 1 BGB darstellen. Hierunter fallen nämlich nur wesentliche Instandsetzungen, welche durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

Dies wäre in Ihrem Fall noch genauer zu prüfen.

Darünberhinaus hätten Sie noch die Möglichkeit der erfolgten Kündigung gem. § 574 BGB wegen einer unzumutbaren Härte zu widersprechen.
Dies insbesondere im Hinblick auf Ihre familiären Verhältnisse.

Auf einen Räumungsprozess sollten Sie es jedoch nicht unbedingt ankommen lassen. Dieser ist mit erheblichen Kosten verbunden, soweit Sie unterliegen würden.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2005 | 13:22

Sehr geehrter Herr Anwalt,

ich denke am Befristungsgrund der Renovierung lässt sich nicht rütteln. die Frage stellt sich ob der Renovierungsgrund: originaltext "Modernisierung der gesamten Wohnung , dazu der Heizung sowie Erneuerung der Böden" als wesentlich betrachtet werden kann. Im BGB steht ja nichts genaues. Gibt es da Auslegungen oder wer stellt so etwas fest.
Wenn das nicht reicht und unzumutbare Härte gegeben ist, möchte ich der Kündigung gemäß BGB 575 und/oder 574 widersprechen. Gibt es da eine Frist. Es sind nur noch 2 Monate hin.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2005 | 13:52

Der Widerspruch nach § 574 BGB hat 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zu erfolgen. Dies allerdings nur, soweit der Vermeiter im Kündigungsschreiben auf die Widerspruchsfrist hingewiesen hat. Sollte der Hinweis nicht erfolgt sein, kann der Widerspruch noch bis zum 1. Termin einer Verhandlung im Räumungsrechtsstreit erfolgen.

Das Verlangen nach § 575 BGB sollte spätestens 1 Monat vor Beendigung erfolgen.

Das Kriterium der wesentlichen Erschwernis ist z. B. erfüllt, wenn es um den Abbruch des Gebäudes, eine Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zu einer Wohnung oder um die Aufteilung einer großen Wohnung in zwei oder mehrere kleine Wohnungen geht. Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen, die beispielsweise das Auswechseln schwammbefallener Fußböden oder die Erneuerung einer Holzbalkendecke erforderlich machen, ist wesentliche Erschwernis zu bejahen. Vorraussetzung der erforderlichen Arbeiten muss die Räumung der Wohnung sein.

In Ihrem Fall ist diese Voraussetzung daher fraglich.

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