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Fehlendes Übergabeprotokoll bei Einzug

14.07.2018 11:19 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo,

auf Wunsch des Vermieters habe ich damals beim Einzug in meine 2-Zimmer-Mietwohnung in München auf ein Übergabeprotokoll verzichtet.

Nächste Woche ziehe ich aus der Wohnung aus und die Übergabe findet statt. Aktuell ist abzusehen, dass es hier zwischen der Vermieterin und mir zu Diskussionen über den Zustand der Wohnung kommen wird.

Wer trägt hier jetzt die Beweislast für Mängel, der Vermieter oder ich? Falls der Vermieter die Beweislast trägt, wie muss in der Regel ein solcher Beweis erfolgen? Nehmen wir an, er sagt der Mangel war nicht da und er hat seinen Makler von damals (sind befreundet) als Zeugen, reicht das aus?

Grüße,
SB

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Vermieter muss beweisen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Hierzu muss er den Zustand der Mietsache bei Beginn und bei Mietende genau beschreiben und darlegen, welche Veränderung und/oder Verschlechterung eingetreten ist (vgl. z.B. AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12).

Der Vermieter muss also beweisen, dass die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Mängel war. Der Vermieter muss darüber hinaus darlegen und beweisen, dass die Verschlechterung und/oder Veränderung der Mietsache infolge des Mietgebrauchs verursacht worden ist. Eine ggf. vorhandene Möglichkeit, dass die Verschlechterung und/oder Veränderung der Mietsache aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis und/oder aus dem Verantwortungsbereich eines Dritten oder eines anderen Mieters stammt, muss der Vermieter ausschließen.

Gelingt dem Vermieter der Beweis, dass ein Schaden beim Mietgebrauch entstanden ist und die Ursachen dafür nicht in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat oder dass die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache nur auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist.

Als Beweismittel für den schadensfreien Zustand bei Einzug dient in der Regel ein Übergabeprotokoll. Da dies in Ihrem Fall nicht vorhanden ist, können auch Zeugen, Fotos vom Zustand bei Einzug etc. als Beweismittel dienen. Auch der damalige Makler kann als Zeuge für den beanstandungsfreien Zustand bei Einzug dienen, wobei der Beweiswert aber wohl eher gering sein wird, wenn eine freundschaftliche Beziehung mit dem Vermieter besteht. Zudem müsste der Vermieter dann immer noch zusätzlich beweisen, dass der Schaden vom Mieter verursacht wurde. Wenn es sich um keine eindeutig zuzuordnenden Schäden handelt (z.B. Kratzspuren von Katzen, wenn der Mieter Katzen in der Wohnung gehalten hat, der Vormieter dagegen nicht), wird es es daher für den Vermieter schwierig werden, ohne Übergabeprotokoll die entsprechenden Nachweise zu erbringen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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