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Wohnrecht durch Auszug verwirkt?

| 13.10.2011 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Sehr geerte Damen und Herrn,
in einer vom Notar beglaubigten Urkunde steht Folgendes:

Der Eigentümer (Ich) des im Grundbuch eingetragenen Grundbesitzes räumt A und B als Gesamtberechtigten gem. § 428 BGB an dem Grundbesitz auf Lebenszeit folgende Rechte ein:

Lebenslängliches Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers an der Wohnung xy bestehend aus Zimmer 1,2,3,4...usw.

Die Eintragung des Wohnungsrechtes für A und B als Gesamtberechtigten gem. § 428 BGB in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt.

Schuldrechtlich wird vereinbart:
Das Wohnungsrecht ist entgeltlich. Neben einem Nutzungsentgelt haben die Berechtigten auch die verbrauchsabhängingen Nebenkosten sowie eventuelle weitere Nebenkosten selbst zu tragen.

Der Jahreswert des Wohnungsrechtes wird mit Summe X angegeben.

Fakten:
A und B sind vor 9 Monaten ausgezogen und
zahlen seit dem auch kein Nutzungsentgeld und keine Nebenkosten mehr. Sie sind freiwillig ausgezogen.
A und B wollen jetzt Geld für den verzicht auf das Wohnungsrecht oder zurück kommen. Im Grundbuch steht kein Eintrag. Auf meine Frage nach dem Grund sagte der zuständige Beamte dass es eine Vormerkung zu dem Wohnrecht gibt der aber nicht auf dem Grundbuchauszug steht.

Frage:
Haben A und B jetzt das Wohnrecht verwirkt?
Kann diese Vormerkung bzw. der Vertrag jetzt durch Leistungsstörung (Nicht bezahlen der Miete und Nebenkosten) gelöscht/aufgehoben werden?
Sind die Mietzahlungen Vorraussetzungen für das Bestehen des Wohnungsrechtes?
Kann A und B erst Mündlich auf das Wohnrecht verzichten um dann abzuwarten bis wir renovieren um dann auf das Wohnungsrecht zu pochen ohne die letzten Monate zu bezahlen?

Vielen Dank für Ihre Mühe
Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Zunächst müssen Sie zwischen vertraglichem und dinglichem (eingetragen im Grundbuch) Wohnrecht trennen.

"Haben A und B jetzt das Wohnrecht verwirkt?"

Nein, das Recht kann nicht verwirkt werden.

"Kann diese Vormerkung bzw. der Vertrag jetzt durch Leistungsstörung (Nicht bezahlen der Miete und Nebenkosten) gelöscht/aufgehoben werden?"

Nein, das dingliche Recht richtet sich nach der Eintragung -> lebenslang. Erst mit dem Tode beider kann mittels Nachweis (Totenschein) ein Antrag auf Löschung gestellt werden.

Auch vertraglich können Sie nur auf Erfüllung klagen.

"Sind die Mietzahlungen Vorraussetzungen für das Bestehen des Wohnungsrechtes?"

Nein, die Mietzahlungen tangieren das Bestehen nicht.

Sie sind aber berechtigt, das Nutzungsentgelt einzuklagen, auch wenn A und B nicht (mehr) dort wohnen.

"Kann A und B erst Mündlich auf das Wohnrecht verzichten um dann abzuwarten bis wir renovieren um dann auf das Wohnungsrecht zu pochen ohne die letzten Monate zu bezahlen?"

Der Verzicht, so Sie ihn beweisen können, wäre ideal, damit könnten Sie beide "Wohnrechte" kippen bzw. löschen lassen. Der Haken ist der Beweis.

Renovieren gehört zum normalen ordnungsgemäßen Gebrauch und ist vom Wohnungsberechtigten durchzuführen bzw. sind die dafür notwendigen Kosten zu tragen. (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1041 BGB)

A und B können jederzeit zurückkommen, solange Sie leben, denn dass Wohnungsrecht erlischt nicht, da der Eigentümer den Wohnungsberechtigten gestatten könnte, es durch Dritte ausüben zu lassen. (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Auch wenn die Vermietung an Dritte zugunsten des Wohnungsberechtigten vom Eigentümer in der Regel nicht präferiert wird.

Die ausstehenden Nutzungsentgelte sollten Sie einklagen.

---
Es gibt ein aktuelles Urteil, dass ich Ihnen nicht vorenthalten will. Als Laie ist es aber mit Vorsicht zu betrachten, da das Urteil im Ergebnis das lebenslange Wohnrecht aufgrund VERTRAGLICHER Vereinbarungen nach § 1092 Abs.1 Satz 2 BGB modifiziert. Der Eigentümer gestattete vertraglich seiner Mutter (der Wohnberechtigten) die Vereinnahmung der Mieten.

"Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht.

Kann der Berechtigte sein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht ausüben, kommt die Begründung einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben; fehlen diese Voraussetzungen, kann die ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch des Berechtigten begründen." (BGH, Urteil vom 19.1.2007, V ZR 163/06 in NJW 2007, 1884)

Somit zur Warnung: Treffen Sie keine auch nicht mündliche Abreden mit A und B!

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Was ist zu tun:

Sie können eine Geldzahlung für den schriftlichen Verzicht anbieten.
Sie können auf Konfrontation gehen und das Nutzungsentgelt und die anfallenden Nebenkosten einklagen, obwohl weder A und B noch ein Dritter in der Wohnung wohnt.
Es besteht die Hoffnung, dass A und B auf Grund wirtschaftlicher Überlegung dann zum Verzicht bereit sind.

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Ohne Kenntnis des Vertrages ist noch folgendes zu sagen:

Der BGH hat auch an eine modifizierende Auslegung des Vertrages gedacht, wenn:

"Wurde die Möglichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlöschen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende Vertragsauslegung möglich und geboten." (BGH, Versäumnisurteil vom 9. 1. 2009 - V ZR 168/07 in NJW 2009, 1348)

Dieser entschiedene Fall ist ein Einzelfall!, da eine Auslegung, wie Sie hier vorgenommen wurde, immer auf die speziellen Umstände abstellt. Sie sollten nicht versuchen, den Urteilsinhalt auf Ihren Fall anzuwenden.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 13.10.2011 | 23:24

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