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'Kostenfreies Wohnrecht' - wer trägt die Nebenkosten?

| 10.05.2015 19:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich an Sie in einer Wohnrechtsangelegenheit und bitte Sie um eine verbindliche Rechtsauskunft.
Zunächst möchte ich die Situation kurz darstellen:

Meine Frau und ich wohnen in einem Mehrfamilienhaus, das wir durch Notarvertrag 1993 von meinen Schwiegereltern übernommen haben. Bedingung hierfür war die Übertragung eines KfW-Kredits i.H.v. 30.000 DM von meinen Schwiegereltern auf uns.
Mein Schwiegervater ist 1998 verstorben; meine Schwiegermutter hat ein Wohnrecht im Haus. Meine Frau hat drei Schwestern, mit denen ein individueller Ausgleich stattgefunden hat, sodass gegen uns keine Ansprüche bestehen (insbesondere aufgrund des Wohneigentums).

Meine Frau und ich haben seither viel Geld und Arbeit in den Erhalt und die Renovierung der Immobilie investiert, die auch teilweise die Wohnräume meiner Schwiegermutter umfassten. Unser Verhältnis war über viele Jahr sehr gut und es gab nie Probleme in Fragen der Nebenkostenübernahme. Da im Notarvertrag die Kostenthematik im Rahmen des Wohnrechts nicht geklärt ist, haben wir die Kosten bisher einvernehmlich wie folgt geteilt:
- Meine Schwiegermutter zahlte das Entgelt für Wasser und Abwasser für das gesamte Haus sowie die durch sie verursachten Müllgebühren.
- Die Heizkosten wurden nach der Wohnfläche geteilt; alle anderen Kosten (Versicherung, Grundsteuerung, Schornsteinfeger, Satellitenfernsehen, Renovierungs- und Wartungskosten etc.) haben meine Frau und ich gezahlt.
Daraus ergab sich eine aus beiden Perspektiven faire Kostenumlage, wobei meine Schwiegermutter tendenziell weniger bezahlte als wir.

Seit etwa einem Jahr haben wir zunehmend Probleme mit meiner Schwiegermutter, die wahrscheinlich auch in ihrem fortgeschrittenen Alter von 92 Jahren begründet sind. Mittlerweile sieht sie es nicht mehr ein, überhaupt irgendwelche Kosten zu tragen und beruft sich auf ihr kostenfreies Wohnrecht. Um ihre Position zu stärken, wandte sie sich an ihre anderen Töchter und stiftete Missmut, indem sie die finanziellen Vorgänge um Zuge der Hausübertragung (bewusst oder unbewusst) falsch darstellte. Inzwischen ist dadurch die gesamte Familie zerstritten. Ich habe zunächst versucht, durch diverse Schreiben diese falschen Darstellungen bei unseren Verwandten richtigzustellen, erachte dies aber mittlerweile als sinnlos, da ein haltloser und feindlicher Briefkontakt resultierte.

Auch an meine Schwiegermutter habe ich unsere finanziellen Forderungen nun schriftlich formuliert - zunächst auf die herkömmliche (und jahrelang bewährte) Art; zuletzt in Form einer detaillierten Kostenumlage auf Berechnungsgrundlage der Wohnfläche. Ich habe dafür folgende Posten angeführt:
- Heizkosten
- Kosten für Wasser und Abwasser
- Satellitenfernsehen

Nach meinem Verständnis sind Gemeinkosten (Versicherung, Steuern etc.) in diesem Fall nicht umlagefähig, da das Wohnrecht keine Kostenverteilung vorsieht. Da die o.g. Kosten jedoch ihr individuell zurechenbar sind, sehe ich mich mit meiner Forderung hier im Recht. Weiterer Streitpunkt ist nun die Berechnungsgrundlage - während ich die Umlage anhand der Wohnfläche (jeweils ca. 100m²) gewählt habe, besteht meine Schwiegermutter auf die Verteilung nach der Personenzahl (sie allein - gegenüber meiner Frau und mir). Unabhängig davon, dass uns dies unangemessen benachteiligen würde, gehe ich mittlerweile nicht mehr davon aus, dass sie überhaupt jegliche Zahlung leisten würde.

Ich bitte Sie um eine Einschätzung der Rechtslage sowie um einen Vorschlag zum weiteren Vorgehen, sodass wir an unser Geld kommen.
Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Sie schreiben, dass Ihre Schwiegermutter ein Wohnrecht hat.

Ich gehe davon aus, dass es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB handelt. Pflichten Ihrerseits wurde wohl nicht im Grundbuch eingetragen.

Die in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB genannten, für den Nießbrauch geltenden Vorschriften finden Anwendung, so zum Beispiel auch § 1041 BGB.

Das heißt, Ihre Schwiegermutter ist von Gesetzes wegen für die Erhaltung der Wohnung zuständig, d.h. auch für Verschleißreparaturen oder Renovierungen.

Auch muss Sie durch die Wohnungsnutzung verursachten verbrauchsabhängigen Kosten (Müll, Wasser, Heizung) tragen (BGH, Urteil vom 21.10.2011, Az. V ZR 57/11; NJW 2012, 522), nicht aber die verbrauchsunabhängigen Lasten des Grundstücks wie die Grundsteuer oder Versicherungen (Palandt/Bassenge § 1093 Rdnr. 10).

Verbrauchsunabhängige Betriebskosten (verbrauch­unabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung) für gemeinschaftliche Anlagen/Einrichtungen hat der Wohnrechtsinhaber aber auch zu tragen.

Heizkosten werden auch im Mietrecht mangels Vereinbarung nach Quadratmetern verteilt, wenn nicht die Heizkostenverordnung Anwendung findet. Da Sie von einem Mehrfamilienhaus sprechen, könnte eine Abrechnung nach Verbrauch erforderlich sein.

> Vielleicht ist es hilfreich eine Kostenauf- und -gegenüberstellung zu machen, zum einen nach dem bisherigen einvernehmlichen Verteilung und dem was die Schwiegermutter ohne Vereinbarung nach den gesetzlichen Vorschriften tragen muss.

Sollte keine Lösung gefunden werden, steht Ihnen der Rechtsweg offen, jetzt oder bis zum Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2015 | 21:09

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
zunächst vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Meine Nachfrage bezieht sich auf das leider nur sehr allgemein formulierte Wohnrecht meiner Schwiegermutter - kann ich die folgenden Kosten ebenfalls in Rechnung stellen (ebenfalls nach dem Verteilungsschlüssel der Wohnfläche)?
- Reinigungsarbeiten im Wohnbereich der Schwiegermutter (z.B. Hausflur)
- Hausmeistertätigkeiten (z.B. Straßenreinigung, Objektreinigung, Winterdienst, Instandhaltung und Wartung der Heizung, Ausbesserungen an Dach und Fassade etc.) ?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.05.2015 | 22:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

Hausmeistertätigkeiten sind gehören zu verbrauchsunabhängigen Kosten des Grundstücks und muss die Schwiegermutter nicht übernehmen.

Gewöhnliche Instandhaltung und Wartung der Heizung als mitbenutzte Anlage (§ 1093 Abs. 2 BGB) können Sie in Rechnung stellen (s.o. BGH), nicht aber Ausbesserungen an Dach und Fassade und Reinigungsarbeiten ohne Vereinbarung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2015 | 09:12

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