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Welche Nebenkosten können bei einem Wohnrecht umgelegt werden?

15.03.2012 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Notarvertrag enthält folgende Formulierung:
"Mit dem Tod des Vermieters verwandelt sich das Mietrecht in ein unentgeltliches Wohnrecht, wobei die Wohnungsberechtigte für die Dauer ihrer Lebenszeit allerdings die durch ihre Wohnung anfallenden Nebenkosten selbst zu tragen hat."

Welche Nebenkosten sind mit der Formulierung gemeint?

Kann das so verstanden werden, dass nur die Nebenkosten wie Wasser, Heizung, Müll davon umfasst sein sollen?
Oder auch die Sonstigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Gartenpflege, Treppenhausbeleuchtung?

Was sind von den Gemeinschaftsanlagen umfasst?
(Garten, Hof, Keller, Waschküche?)

Sind von den Gemeinschaftsanlagen auch die Treppenhausbeleuchtung umfasst? Bzw. müssen diese Kosten der Beleuchtung auch getragen werden?


Sollten nur die Kosten wie Heizung, Wasser abgerechnet werden können, was zählt dazu?
(Ableseservice für die Heizung, Schornsteinfeger, Wartung der Heizung?)

Müssen die Kosten für die Pflege des Garten übernommen werden?

Besteht ein Anspruch auf Nutzung des Kellers oder der Waschküche?


Wie ist das zu verstehen, wenn zwanzig Jahre lang die Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet und bezahlt worden sind?
Besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Nebenkosten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Für eine abschließende Antwort sollten der ursprüngliche Mietvertrag und der Notarvertrag im Ganzen eingesehen werden. Dies vorausgeschickt, ist die notarielle Vereinbarung nach meiner Einschätzung so auszulegen, dass die Umlage der Nebenkosten sich auch für das Wohnrecht nach der vorherigen mietvertraglichen Vereinbarung zu richten hat. Die Formulierung "verwandelt sich" und der pauschale Verweis auf die Nebenkosten ist meines Erachtens so zu verstehen, das "alles beim Alten" bleiben soll, durch das Wohnrecht aber eine Kündigung des Mietvertrages unterbunden werden soll, die der verstorbene Vermieter wohl nicht ausgesprochen hätte.

Die von Ihnen genannten Nebenkosten sind demnach sämtlich umlagefähig, wenn diese Umlage durch den früheren Mietvertrag gedeckt ist. Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, kann der Bewohner entsprechend dem Mietvertrag eine Korrektur für die Vergangenheit verlangen. Dies allerdings nicht für 20 Jahre, da erstens Einwendungen durch den Mieter binnen Jahresfrist erhoben werden müssen, und zweitens zumindest die Verjährung hier eine Grenze nach drei Jahren bildet. Zu den Einzelheiten müssten aber die jeweiligen Abrechnungen zusätzlich eingesehen werden.

Bezüglich der Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen sind die allgemeinen Lebens- und Wohngewohnheiten maßgeblich. Hier wird der Bewohner die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen in dem Umfang nutzen dürfen, in dem ihm dieses Recht durch den Mietvertrag eingeräumt wurde oder das Mietverhältnis tatsächlich 20 Jahre lang einvernehmlich gelebt wurde. Anlagen und Einrichtungen, die zur Ausübung des Wohnrechtes nicht notwendig sind und auch zuvor nicht mietvertraglich oder tatsächlich zugesagt wurden, kann der Bewohner nicht beanspruchen zu nutzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht Peter-Thomas Götz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2012 | 12:28

In dem Notarvertrag steht nichts mehr von der Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen. Umfasst sind nur die in der Wohnung befindlichen Räume. Keine Rede von Keller.

Sollte es zu einem Streit kommen, was von den Nebenkosten umfasst ist, was muss der Wohnungsrechtberechtigte an Kosten tragen? Was zählt alles zur Heizung (Schornsteinpfeger, Ableseservice)?
Müssen die Kosten für eine Treppenhausbeleuchtung bezahlt werden?

Notarvetrag enthält die Formulierung
§1 Mietvertrag:
Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und andere Nebenkosten werden seperat abgerechnet.

§2
"Mit dem Tod des Vermieters verwandelt sich das Mietrecht in ein unentgeltliches Wohnrecht, wobei die Wohnungsberechtigte für die Dauer ihrer Lebenszeit allerdings die durch ihre Wohnung anfallenden Nebenkosten selbst zu tragen hat."

was kann daraus geschlossen werden?


- bis dato wurden die Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet. Was muss/kann jetzt tatsächlich abgerechnet werden?

- es wurden Keller mitbenutzt. Kann das mit den eventuell zuviel gezahlten Nebenkosten verrechnet werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2012 | 12:47

Ich wiederhole, dass sich die Abrechnung der Nebenkosten m.E. an dem ursprünlichen Mietvertrag zu orientieren hat. Ihre Nachfrage ist insoweit weitgehend doppelt formuliert. Diesen scheint es zu geben, da § 2 sonst sinnlos formuliert wäre.

Wenn es diesen Mietvertrag wider Erwarten nicht gab oder die Formulierung in § 1 abschließend sein sollte, können Sie sicher nur Wasser, Strom und Heizung umlegen. "Andere Nebenkosten" ist für eine Umlage nach der mietrechtlichen Rechtsprechung zu pauschal und damit unwirksam. Die Umlage der Treppenhausbeleuchtung wäre dann nicht vereinbart.

Was genau zu den Kosten der Heizung gehört können Sie § 2 Nr. 4 BetrKV entnehmen.

Bezüglich der nutzbaren Räumlichkeiten ist m.E. auch der Mietvertrag zu berücksichtigen, ebenso die bisherigen Verhältnisse, wie Sie tatsächlich gelebt wurde. Hatte der Bewohner 20 Jahre einen Keller zur Verfügung, spricht einiges dafür, dass dies so bleiben sollte (§ 2, Mietvertrag "verwandelt sich"). Eine Verrechnung für die Kellernutzung halte ich für nicht möglich, wenn in der Vergangenheit dafür keine gesonderte Vergütung verlangt wurde.

Konkretere Aussagen sind anhand der bruchstückhaften Informationen leider nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen


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