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Wohngebäudeversicherung - Wer muß nun haften? Die Sparkasse als Zwangsverwalter für diesen Zeitraum


18.11.2006 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Versicherungsrecht, Privatversicherungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren, nunmehr habe ich eine Frage, da eine Versicherungsgesellschaft einen Schaden/Vorschaden nicht zahlen will: Im Juli 2006 kaufte ich eine Immobilie, die zur Zwangsversteigerung am AG ausgeschrieben war. Verwalter war die Sparkasse. Nach dem Innenausbau bzw. Benutzung der Heizung, stellte sich heraus, das in der Küche (Obergeschoß -unter Putz) durch einen im Winter 2005/2006 (also vor dem Kauf) verursachten Rohrbruch sowie Defekt in der Heizungsanlage (Spirale durch Rohrbruch defekt) Wasser austrat und nunmehr der Fußboden komplett durchnässt ist. Der Schaden beruht sich auf etwa 8000 EUR. Das Haus, war in diesem Zweitraum unbewohnt. Die Wasserleitung und Heizkörper wurden durch den Vorbesitzer entleert und die Wasserhähne im Erdgeschoß ausgebaut, so daß das Wasser ablief. Jetzt will die Versicherung den Schaden nicht zahlen. Die Begründung lautet, daß die Wasserleitung fachmännisch durch eine Firma mittels Druckluft entleert werden hätte müssen. Durch den Vorbesitzer wurde wie bereits beschrieben, das Wasser abgelassen und das Untergeschoß mittels Ofen mehrmals die Woche beheizt. Wer muß nun haften? Die Sparkasse als Zwangsverwalter für diesen Zeitraum oder die Versicherung? Schließlich sind dies versteckte Mängel, die ich nicht voraussehen konnte. Als Zusatz ist zu erwwähnen, daß die Versicherung ebenfalls von der Sparkasse (ÖSA)ist. Das Haus war mit einer Zusatzversicherung für Frostschäden / Rohrbruch versichert.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Gemäß § 7 VGB besteht für Frost- und sonstige Bruchschäden an Rohren innerhalb versicherter Gebäude grundsätzlich Versicherungsschutz, wobei der Versicherungsschutz aufgrund eines Eigentumswechsels auf den Erwerber übergeht. Nicht versichert sind nach § 9 VGB Schäden, die der Versicherungsnehmer durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat, wobei der Versicherngsnehmer nach § 11 Nr. 1 VGB folgende Sicherheitsvorschriften zu beachten:

- die versicherten Sachen, insbesondere wasserführenden Anlagen und Einrichtungen, Dächer und außen angebrachte Sachen sind stets in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel oder Schäden unverzüglich zu beseitigen

- nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile sind genügend häufig zu kontrollieren oder dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten

- in der kalten Jahreszeit sind alle Gebäude oder Gebäudeteile zu beheizen und dies genügend häufig zu kontrollieren oder dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten

Verletzt der Versicherungsnehmer eine dieser Obliegenheiten, so ist der Versicherer nach Maßgabe des § 6 VVG zur Kündigung berechtigt oder auch leistungsfrei (§ 11 Abs. 2 VGB).

Nach einer Entscheidung des OLG Celle vom 14.12.2004 (16 U 60/04) sind die Bedingungen nach § 11 Nr. 1 VGB zumindest unklar i. S. v. § 5 AGBG (bzw. 305 c BGB) mit der Folge, dass eine Entleerungspflicht nicht besteht. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die Versicherungsbedingungen jedenfalls nicht eindeutig regeln, was der Versicherungsnehmer in der kalten Jahreszeit zum Schutz von unbenutzten Gebäuden vor Frost zu veranlassen hat. Denkbar seien nämlich zwei Interpretationen:

(1) Die Regelung über unbenutzte Gebäude bezwecke die Vermeidung von Leitungswasserschäden durch Rohrbruch, der verschiedenste Ursachen haben könne, so etwa Materialverschleiß aber auch Frost oder Wandalismus. Die wirksamste und weitestgehende Schadensvermeidung bestehe in einem Abstellen der Leitung und deren Entleerung. Bei nicht benutzten Gebäuden könne dies der Versicherer berechtigterweise verlangen, bei benutzen Gebäuden dagegen nicht. In diesen Fällen treffe den VN eine Beheizungs- und Kontrollpflicht. Alternativ könne der VN, wenn er nicht heizen und kontrollieren wolle, die Systeme absperren und diese - einschließlich der Heizungsanlage - entleeren.

(2) Vom Wortlaut her bezieht sich Nr. 1 d auf alle Gebäude. Dazu gehören auch nicht benutzte Gebäude. Nr. 1 d kann daher auch als Frostvorsorgeobliegenheit für alle Gebäude gelten. Nr. 1 c bezieht sich dann auf sonstige, nicht durch Frost hervorgerufene Leitungswasserschäden (etwa Materialermüdung, Wandalismus) in nicht benutzten Gebäuden.

Gegenüber der Deckungsablehnung der Wohngebäudeversicherung ließe sich daher unter Berufung auf das genannte Urteil des OLG Celle zunächst einwenden, dass mangels wirksamer Versicherungsbedingungen keine Obliegenheitsverletzung bestehe. Ich weise allerdings darauf hin, dass das OLG Köln (VersR 2003, 1034) bei unbewohnten Gebäuden die Entleerungsverpflichtung als vorrangig ansieht und andere Gerichte daher von der Entscheidung des OLG Celle abweichen könnten.

Unabhängig davon wird meiner Auffassung nach eine grob fahrlässige Verletzung der Entleerungsplicht nicht allein deshalb angenommen werden können, weil keine Entleerung mittels Druckluft erfolgte, da kaum feststehen dürfte, dass eine Entleerung nicht auch auf andere Weise ordnungsgemäß durchgeführt werden kann. Dies wird um so mehr dann gelten, wenn die Versicherung nicht ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass für die Erfüllung der Obliegenheit nach § 11 Nr. 1 b VGB eine Entleerung durch Druckluft zu erfolgen hat. Welche Maßnahmen für eine fachmännische Entleerung erforderlich sind, wird im Ergebnis jedoch nur aufgrund eines Sachverständigengutachtens geklärt werden können.

Eine Haftung des Zwangsverwalters Ihnen gegenüber wird aus folgenden Gründen zu verneinen sein: Der Zwangsverwalter ist den Beteiligten gegenüber für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich (§ 154 Satz 1 ZVG). Er hat in Ausübung seines Amtes alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (§ 152 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Dabei hat er auch dafür zu sorgen, dass der für die Gebäude auf dem verwalteten Grundstück bestehende Versicherungsschutz nach Möglichkeit erhalten bleibt. Zu den Verfahrensbeteiligten im Sinne des § 154 ZVG, denen gegenüber der Zwangsverwalter grundsätrzlich haftet, rechnet der Ersteher jedoch regelmäßig nicht (vgl OLG Hamm, Urt. v. 15.09.2005 - 27 U 16/05 NZM 2006, 160).

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2006 | 18:49

Das hört sich soweit für mich gut an, aber viele §§. Ihrer Einschätzung her, müßte die Versicherung also in meinem Fall den Schaden übernehmen? Wie gesagt, die Wasserleitung und Heizkörper wurden entleert und die Hähne demontiert. Eine Beheizung erfolgte lediglich im Untergeschoß, jedoch öfter, mittels Ofen. Und die Versicherung bestand bis zum Oktober 2006. Der Schaden ging vermutlich im Winter seinem Ursprung heraus und wurde erst nach dem Kauf entdeckt. Lohnt sich ein Rechtstreit? Wie gesagt, der Verwalter war die Sparkasse, die auch den Schaden reguliert (eigene Versicherung der Sparkasse). Wie kann ich wortwörtlich argumentieren. Dies ist mir sehr wichtig, da es ein enormer existenter Schaden ist. Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2006 | 16:45

Sehr geehrter Fragesteller,

nach meiner ersten Einschätzung bestehen durchaus Chancen, den Wohngebäudeversicherer erfolgreich in Anspruch zu nehmen, wobei aufgrund des Urteils des OLG Celle zunächst das Bestehen einer Entleerungspflicht verneint werden kann. Würde ein Gericht entgegen der Auffassung des OLG Celle als Obliegenheit nach § 11 Nr. 1 VGB eine Entlerrungspflicht sowie ggf. eine Heizpflicht annehmen, wird es für den Ausgang eines Rechtsstreits zunächst darauf ankommen, ob die durchgeführte Entleerung der Wasserleitungen als sachgemäß angesehen werden kann. Ohne die Stellungnahme eines Sachverständigen kann diese Frage nicht sicher beantwortet werden. Ich weise in diesem Zusammenhang allerdings darauf hin, dass städtische Wasserwerke hinsichtlich des Entleerens von Wasserleitungen folgendes Vorgehen empfehlen: „Hauptabsperrventil schließen, Wasserhähne öffnen und das Wasser ablassen – auch in Bad und Toilette. Zuletzt das Entleerungsventil am Hauptabsperrventil öffnen.“ Hiernach dürfte die vorgenommene Entleerung nicht grob fehlerhaft sein. Fordert man neben der Entleerung der Wasserleitungen das Beheizen des leeren Gebäudes, was § 11 Nr. 1 VGB jedoch nicht unzweifelhaft zu entnehmen ist, könnte die Beheizung nur des Untergeschosses u.U. problematisch sein. Das im Ergebnis bestehende Prozessrisiko betägt bei einem Streitwert von EUR 8.000,- ohne die Kosten für einen Sachverständigen rund EUR 3.000,- .

Abschließend bitte ich um Verständnis dafür, dass eine „wortwörtliche Formulierungshilfe“ im Rahmen der Nachfragefunktion leider nicht geleistet werden kann. Bei Bedarf können Sie jedoch gerne erneut mit mir Kontakt aufnehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-Berger@t-online.de

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