Wirksame Endrenovierungsklausel

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Die Klausel „Bei Auszug wird je nach Notwendigkeit gestrichen" berücksichtigt den jeweiligen Zustand der Mietsache, d.h. sie sieht nur bei Notwendigkeit ein Streichen der Räume vor. Es ist zu prüfen, ob die Klausel trotz der handschriftlichen Einfügung als Teil des AGB-Vertrages anzusehen ist oder sie individuell ausgehandelt worden ist – im letzteren Fall wäre der Umfang der Renovierungspflicht im Wege der Auslegung zu ermitteln, ansonsten könnte die Regelung wegen mangelnder Bestimmtheit gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam sein.

Die Wirksamkeit unterstellt, wäre zu untersuchen, ob die „Notwendigkeit" hier gegeben ist. Dies kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, doch wird man hier nach urteilen müssen, ob ein vertragsgemäßer oder übermäßiger Gebrauch der Mietsache vorliegt – letzterer ist etwa dann gegeben, wenn Kinder die Wände mit Filzstiften bemalt haben.

2.
Was gestrichen werden muss, also ob es Decken, Wände, Heizkörper, Türen etc. betrifft, richtet sich auch nach der Notwendigkeit – die Arbeiten sind fachmännisch auszuführen, mangelhafte Leistungen hat der Vermieter nicht hinzunehmen und kann ggf. die Kosten für einen Handwerker als Schadenersatz einfordern.

3.
Auch wenn die Klausel unwirksam sein sollte, wäre die Grundlage für die Kaution nicht entfallen. Diese hat der Vermieter aber nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist von ca. 3-6 Monaten zurückzubezahlen, was notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Eine Verrechnung mit der Miete ist grundsätzlich nicht vorgesehen, da die Kaution ja auch erst nach Auszug festgestellte Schäden und etwaige Betriebskostennachforderungen absichern soll. Sie hatten nicht das Recht, die Miete einzubehalten und schon jetzt mit der Kaution zu „verrechnen".

4.
Deshalb werden Sie sowohl die Miete als auch die als Verzugskosten zu erstattenden Rechtsanwaltsgebühren (§ 286 BGB ) zu bezahlen haben. Hinsichtlich der nicht vorgenommenen Betriebskostenabrechnungen können Sie sich Ihrerseits zur Wehr setzen, denn gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB hätte Ihr Vermieter spätestens nach Ablauf des zwölften Monats des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vornehmen müssen.

Laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.03.2005 (Az. VIII ZR 57/04 ) kann der Mieter die vollständige Erstattung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt.

In diesem Urteil heißt es:

„Durch eine Klage des Mieters auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse, ohne dass er zuvor seinen Anspruch auf Abrechnung klageweise geltend gemacht hat, wird der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt. Dabei verkennt der Senat nicht, dass es in aller Regel nahezu zwingend feststeht, dass Betriebskosten in irgendeiner Höhe entstanden sind und der Vermieter deshalb einen entsprechenden Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Diesen Anspruch kann er jedoch allein auf Grund einer ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen; verzögert er diese Abrechnung, so entsteht ein Schwebezustand, den der Mieter nicht hinzunehmen braucht, weil er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist hat Steht nach dem erfolglosen Ablauf der Frist aber nicht fest, in welcher Höhe der Vermieter Ersatz seiner Auslagen verlangen kann, so ist der Mieter, da weitere Darlegungen als diejenigen zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen und zur fehlenden Abrechnung von ihm nicht zu fordern sind, berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen."

Hier kommt ggf. eine Aufrechnung hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für 2009 infrage, was aber vertieft zu prüfen wäre.

5.
Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung Ihres Mietvertrages und der Vertretung Ihrer Interessen gegenüber dem Vermieter zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt