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Ist die Klausel zur Kautionsrückzahlung wirksam?


12.12.2007 03:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (meine Frau, meine wenige Tage alte Tochter und ich) haben im August 2005 einen Mietvertrag für eine 4 Zimmer Wohnung zum 01.09.2005 unterschrieben in der zur Zeit der Besichtigung noch die Vormieter wohnten. Die Wohnung war soweit beurteilbar in Ordnung. Im Gespräch mit dem Vermieter versicherte uns dieser auch wiederholt das die Wohnung in einem guten Zustand sei und das ausser dem Streichen der Wände keine Renovierungsarbeiten zu erledigen seien. Am Tage des Einzuges (01.09)mussten wir jedoch feststellen das zusätzlich zu den mehrfachen maximal 2*1m grossen Flecken auf dem Teppichboden, welche am Tage der Besichtigung günstig durch aufgelegte Läufer kaschiert waren, noch eine ausgedehnter Schimmelbefall an der Schrankwand im Schlafzimmer sowie gering ausgeprägter im Bad und im Kinderzimmer kam. Der Vermieter zeigte sich sehr überrascht bezgl der vorgenannten Beschädigungen. Infolge der durchzuführenden Reparaturen, welche nach den üblichen Überpinselversuchen auch tatsächlich relativ zeitnah begannen, war die obere Etage (Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer) nicht benutzbar, unsere Möbel standen in der unteren Etage was diese effektiv auch nicht nutzbar machte. Wir sind für diese Zeit (15 Tage) zu meinen Schwiegereltern gezogen, haben dem Vermieter dann im Oktober rückwirkend, nachdem die Reparaturen noch nicht vollständig abgeschlossen waren, da sein "Handwerker" nicht immer Zeit hatte, die Miete für September in der wir die Wohnung nicht nutzen konnten (15 Tage) um 50% gekürzt. Das ganze haben wir schriftlich gemacht, natürlich blieb der Widerspruch des Vermieters nicht aus, er unternahm allerdings keine weiteren Schritte um uns zur Zahlung der Restmiete zu bewegen.
Wir sind nun im September diesen Jahres dort ausgezogen mit ordnungsgemäßer Kündigung, bei der Wohnungsübergabe gab es nur 2 fehlende Steckdosenleisten sowie eine zerbrochene Antennenanschlussabdeckung zu bemängeln. Vor wenigen Tagen bekamen wir die Nebenkostenabrechnung 2006. In dieser hatten wir ein Guthaben von ca. 500€. Von diesem zog der Vermieter den ihm seiner Meinung nach zustehenden Teil der September Miete 2005 ein (Gesamtkaltmiete 620, wir hatten 50% einbehalten, er gesteht uns 100€ zu), desweiteren Rechnungen eines Elektroinstallateurs über 150€ für die 3 Abdeckleisten, mit der Begründung, dass angeblich für die Steckdosen keine passenden mehr vorhanden gewesen wären und daher die gesamte Dose ausgetauscht werden musste.
Die Kaution will er behalten bis die Nebenkostenabrechnung 2007 vollständig ist, was im Oktober 2008 der Fall sein dürfte, dazu gibts leider eine Klausel im Mietvertrag allerdings ohne Zeitangabe.
Meine Fragen nun:
1. Macht es Sinn gegen den Nebenkostenbescheid vorzugehen, hat er/wir sich/uns rechtlich ok verhalten, oder wäre es sinnvoller die 350€ abzuschreiben?
2. Ist die Klausel im Mietvertag bezgl der Rückzahlung der Kaution rechstgültig?

Vielen Dank

Gruss
12.12.2007 | 09:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage auf FeA.

Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes mchte ich diese nun wie folgt beantworten.

Grds. würde ich Ihnen raten, den Nebenkostenbescheid in der Ihnen vorliegenden Form nicht zu akzeptieren. Der Vermieter kann von Ihrem Guthaben nicht ohne Weiteres die nach seiner Meinung noch ausstehende Restmietzahlung abziehen. Sie hingegen konnten meines Erachtens jedoch auch nicht pauschal 50% des Mietpreises für den Einzugsmonat abziehen. Hier wäre ein klärendes Gespräch vonnöten.
Was die Reparaturkosten angeht, so sollten Sie gegen diese jedenfalls vorgehen. Grundsätzlich hätte der Vermieter Ihnen zunächst die Möglichkeit einräumen müssen, den Schaden selbst zu beheben. Erst danach durfte er ein Reparaturunternehmen beauftragen.

Was die Klausel bzgl. der Kaution angeht, so ist es schwierig, dazu eine eindeutige Aussage zu treffen, solange der genaue Wortlaut nicht vorliegt.
Ich möchte Sie bitten, in diesem Fall die Nachfragefunktion auf dieser Seite zu nutzen und mir genauere Informationen mitzuteilen.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst geholfen zu haben.
Dieses Portal soll der ersten rechtlichen Einschätzung dienen, vermag jedoch eine juristische Erstberatung keinesfalls zu ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Wibke Schöpper.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2007 | 22:12

Hallo Frau Schöpper,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich hatte schon ein "klärendes" Gespräch mit dem Vermieter in dem er mir schilderte wie sehr er sich damals über unsere Mietkürzung geärgert habe, aber damals keine rechtlichen Schritte unternehmen wollte. Bzgl. der Reparaturen teilte er mir mit, dass er auch sehr verwundert gewesen sei über den hohen Preis, aber da keine Ersatzteile für die Steckdosen mehr zu bekommen gewesen waren, was ich anzweifle, sei das halt so.
Der Abschnitt bzgl der Kaution aus dem Mietvertrag:
§24 Sicherheitsleistung
1. Der mieter gibt dem Vermieter für die Einhaltung der ihm aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten eine Sicherheit in Geld in Höhe von 1200€.
2. Der Vermieter ist verpflichtet diese Sicherheit von seinem Vermögen getrennt auf ein Sparkonto zu dem für Spareinlagen mit zweimonatiger Kündigungsrist üblichen Zinssatz anzulegen. DIe Zinsen wachsen dem Kautionsbetrag zu. Dieser Kautionsbetrag ist bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen wenn gegen ihn keinerlei Ansprüche mehr bestehen.
3. Für den Fall der Veräusserung der Eigentumswohnung willigt der Mieter darin ein, dass die von ihm erbrachten Sicherheitsleistungen auf den Erwerber übertragen werden.
4. Der Mieter erklärt sicheinverstanden, dass nch Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution solange zurückbehalten wird, bis über den letzten Monat der Nutzung der Wohnung durch den Mieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden kann. Der Vermieter sichert dem Mieter zu, im Veräußerungsfalle den Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit zu verpflichten, soweit diese nicht gegenüber dem Mieter aufgerechnet ist.

Insgesamt denke ich nicht dass sich unser Vermieter auf ein Gespräch einlässt, das war schon zu Beginn als der Schimmel auftrat sehr schwierig. Im Moment haben wir leider keine Druckmittel gegen ihn, so dass ich denke die einzige Möglichkeit gegen ihn vorzugehen ist der juristische Weg. Meine Frage daher nochmals, wie denken sie stehen die Chancen auf Erfolg? Bzw was würden sie vorschlagen? Dieser Vermieter hat uns schon diverse Nerven gekostet weil er nur bei Kürzung von Zahlungen an ihn reagiert, was ja nun leider oder gott sei dank nicht mehr möglich /nötig ist.
Vielen Dank für ihre Hilfe

mfG

Christian Roth

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2007 | 13:55

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt.

Zu den Reparaturkosten bleibt zu sagen, dass der Vermieter Ihnen die Möglichkeit der Mängelbeseitigung hätte einräumen müssen. So hätten Sie sich im Zweifel selbst an einen Handwerker wenden können, bevor der Vermieter Ihnen diese hohe Rechnung präsentierte.
Insofern wäre der juristische Weg nicht chancenlos.

Was die Kaution anbelangt, so ist die Länge der Rückzahlungsfrist umstritten. In der Regel beträgt sie 3-6 Monate; er kann aber auch danach noch ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer noch nicht fälligen Gegenforderung, hier die Betriebskosten, geltend machen.

Insofern widerspricht § 24 des Mietvertrages hier nicht der Gesetzeslage. Das Verhalten des Vermieters hinsichtlich der Kaution ist rechtmäßig.

Sollten Sie wegen der Betriebskostenabrechnung den juristischen Weg gehen wollen, so stehe ich Ihnen hierzu gerne zur Verfügung.
Selbstverständlich können Sie natürlich auch einen ortsansässigen Kollegen beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen,

Rechtsanwältin Wibke Schöpper.

ANTWORT VON

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