Wintergarten Baugenehmigung fehlt

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

in Betracht kommen hier Ordnungswidrigkeiten nach § 80 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).

Ordnungswidrig handelt nach dessen Absatz 1, "wer vorsätzlich oder fahrlässig (...)
10.
eine Baumaßnahme ohne die erforderliche Baugenehmigung (§ 59 Abs. 1) oder abweichend von der Baugenehmigung durchführt oder durchführen lässt,"

sowie nach § 80 Abs. 2 NBauO auch derjenige, der

"einer vollziehbaren schriftlichen Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zuwiderhandelt, die nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes erlassen worden ist und auf diese Bußgeldvorschrift verweist."

Zwar sind Sie als Rechtsnachfolger des Verkäufers nur Zustandsstörer, nicht Handlungsstörer, da Sie selbst die Baumaßnahmen ja nicht durchgeführt haben. § 80 Abs. 1 Ziffer 10 NBauO ist daher nicht einschlägig. Insbesondere trifft Sie meines Erachtens auch kein Unterlassensvorwurf nach § 8 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG).

Aber Sie könnten Adressat einer Abrissverfügung sein oder werden, die regelmäßig unter Zwangsgeldandrohung erfolgt.

Es ist daher möglich, dass auch Ihnen gegenüber ein Bußgeld festgesetzt wird. Insbesondere wirkt nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.01.1971 - BVerwG IV C 62.66 - eine etwa bereits erlassene Beseitigungsverfügung ohne Weiteres auch gegenüber dem Rechtsnachfolger fort, sodass der Verkäufer Ihnen gegenüber versichern muss, dass noch keine derartige Verfügung ergangen ist.

Ferner kann es aufgrund des Schwarzbaus zu Schwierigkeiten mit einer etwaigen Finanzierung einer Bank kommen.

In erster Linie sollte daher versucht werden, den Schwarzbau schnellstmöglich zu legalisieren, indem ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt wird. Hierzu sollte eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt vor Ort aufgesucht und mit der Durchführung beauftragt werden.

Zumindest sollte aber in den Notarvertrag nach Möglichkeit zusätzlich noch eine Verpflichtung des Verkäufers dahingehend aufgenommen werden, dass er im Falle einer Abrissverfügung den Abriss übernehmen bzw. bezahlen muss. Dies sollte mit Verkäufer und Notar besprochen werden. Gerne prüfe ich einen entsprechend angepassten Vertragsentwurf.

Nutzen Sie im Falle von Unklarheiten gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption.

Ansonsten hoffe ich, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen und verbleibe

mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt