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Wintergarten an RH: Einverständnis des Nachbarn notwendig bei Teilungserklärung?

02.05.2015 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Die Genehmigung in einer Teilungserklärung (WEG) von baulichen Entwicklungsmaßnahmen (zB WIntergarten) schützt nur vor Einwendungen durch die anderen Grundstückseigentümer, nicht vor solchen der Bauordnung.

Hallo,
wir sind Eigentümer eines Mittelreihenhauses in Hamburg und überlegen, einen Wintergarten anzubauen. Wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft und haben zwei Verwalter. Das Haus ist ca. 5m breit, der Wintergarten soll über die gesamte Breite gehen und eine Tiefe von 2,44m haben. Die Anschlusshöhe am Haus liegt bei etwa 2,55m, Die Dachschräge läuft bis auf eine Höhe von 2,33m. Die Seitenwände des Wintergartens wären ab 1,64m unter 45° abgeschrägt, er verjüngt sich nach vorn. Die Wand des Wintergartens zum einen Nachbarn wäre massiv gemauert, damit man vor Blicken geschützt ist. Zum anderen Nachbarn würde der Wintergarten an deren Haus anschließen, da dieses Haus um ca. 2,50m nach hinten versetzt ist.
Es gibt eine Teilungserklärung, in der in §2 Art und Umfang der Nutzung und Gebrauchsregelung Veränderung und Bebauung unter Absatz 5 folgender Passus aufgeführt ist:

Jeder Wohnungseigentümer (Hauseigentümer) kann die genannten Gegenständein jeder rchtlich zulässigen Weise verändern oder verbessern. Er ist auch berechtigt, bauliche Maßnahmen an den genannten Gegenständen vorzunehmen und auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksfläche weitere bauliche Anlagen zu errichten, auch z.B. ein Carport auf der ihm zugewiesenen Kfz.-Stellfläche, jedoch auf eigene Kosten und soweit dies bauordnungsrechtlich zulässig ist.
Soweit gesetzlich und bauordnungsrechtlich zulässig, ist der Wohnungseigentümer berechtigt,
a) den in seinem Wohnungseigentum im Dachgeschoss belegenen Abstellraum zur Wohnverwendung umzubauen,
b) Markisen und/oder Rolläden an seinem Wohnungseigentum anzubringen,
c) eine Satellitenempfangsanlage anzubringen,
d) einen Wintergarten anzubauen,
e) das Dachgeschoss mit einer Gaube auszubauen,
f) einen Sichtschutz in Holz oder Massivbauweise beidseitig zum jeweiligen Nachbarn in einer Höhe von 2,50m und einer Länge von max. 5m im Bereich der Terasse zu errichten,
g) ein Gartenhaus zu errichten,
h) einen Holz- oder Maschendrahtzaun in einer Höhe von max. 1,50m zur Einfriedung der Sondernutzungsfläche zu errichten.
Eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer (Hauseigentümer) oder des Verwalters zu den vorstehend beschriebenen Maßnahmen ist nicht erforderlich.
Eine evtl. erforderliche baurechtliche Genehmigung ist vom jeweiligen Wohnungseigentümer vor Durchführung der Maßnahme auf eigene Kosten einzuholen.

Nach der Bauantragsstellung bekamen wir vom zuständigen Bauamt eine Eingangsbestätigung mit Nachforderung. Diese Nachforderungen beinhalten folgende Punkte:
1. begründeter Abweichungsantrag nach §69HBauO für das Unterschreiten der erforderlichen Abstandsflächentiefe nach §6 Abs. 5 HBauO (§9 Abs.2 BauVorlVO).
2. Die Zustimmungserklärung der EigentümerInnen bzw. der Erbbauberechtigten des angrenzenden Grundstücks --> die Mindesttiefe von 2,50m soll unterschritten werden (§71 Abs. 2 HBauO)
3. begründeter Befreiungsantrag nach §31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplanes für das Bauen auf nicht überbaubarer Fläche (§9 Abs. 2 BauVorlVO).

Punkt 1. und 3. ist an den Architekten weitergeleitet. Punkt 2 bereitet Schwierigkeiten, da sich der Nachbar seit Jahren im Ausland (seinem Heimatland) aufhält und nur schwer bis gar nicht erreichbar ist. Weiterhin sind wir der Meinung, dass er auf Grund der Teilungserklärung nicht zustimmen muss, ist das richtig? Oder kann der Wintergarten auch ohne die Zustimmung des Nachbarn auf Grund der Teilungserklärung errichtet werden. Der zweite Nachbar, an dessen Haus der Wintergarten angrenzen würde, muss ja auch nicht zustimmen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie benötigen die Zustimmung des im Ausland lebenden Grundstücksnachbarn.

Sie beabsichtigen, die Abstandsflächen gem. § 6 BauO HH zu unterschreiten, was bei einer Hausbreite von 5 m nachvollziehbar ist. Auf der Seite des versetzt gebauten Nachbarn benötigen Sie eine solche Abstandsfläche wegen § 6 Abs. 1 S. 2 BauO HH nicht. Auf der anderen Seite hingegen ist dies erforderlich. SIe können die ABstandsfläche gemäß § 71 Abs. 2 BauO HH aber unterschreiten, wenn der Nachbar zustimmt.

Ein Verzicht wegen der Regelung Ihrer Teilungserklärung (TE) kommt nicht in Betracht. Die dort ausgesprochene Erlaubnis, das eigene Sondereigentum zu entwickel, bezieht sich nur auf das Verhältnis zu anderen Eigentümern, nicht aber bzgl. baurechtlicher Vorschriften. Vielmehr ist ja ausdrücklich die Regelung enthalten, dass die beabsichtigte Maßnahme baurechtlich zulässig sein muss. Die Regelung der TE schützt Sie nur vor wohnungseigentumsrechtlichen Einwendungen der anderen Wohnungseigentümer.

Versuchen Sie, den Kontakt zu dem Nachbarn über die Verwaltungen zu erreichen. Diese müssen ja auch stets mit dem Nachbarn korrespondieren, etwa wenn es um die Abrechnung bzw. die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung geht. Sollte es nebenan Mieter geben, so müssen diese ja auch einen Weg finden, mit dem Eigentümer zu korrespondieren. Vielleicht geht für Sie ja auch dieser Weg.

Eine sinnvolle andere Vorgehensweise kann ich Ihnen nicht benennen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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