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Jahrelange Kenntnis vom Schwarzbau nun droht die Abrissverfügung

06.03.2019 22:19 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Fragen des Schwarzbaus eines Nebengebäudes und der Vermeidung einer Rückbauverfügung.

Sehr geehrter Anwalt,

wir haben vor Kurzem ein Wochenendgrundstück erworben.
Der Verkäufer ist verstorben.

Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haupthaus und ein kleines Nebengebäude (Grenzbebauung).

Der folgende Sachverhalt bezieht sich auf das Nebengebäude.

Wir haben und mussten, aufgrund der baulichen Substanz, das Nebengebäude sanieren. Die Größe und Nutzung haben wir nicht geändert. Die alten Grundpfeiler sind auch erhalten geblieben.

Nach einer Routinebegehung des Bauamtes erhielten wir ein Schreiben zur Anhörung. Wir hätten dieses Nebengebäude materiell und formell illegal gebaut.
Nun sollen wir eine Abrissverfügung erhalten, da das Gebäude bereits damals schwarz gebaut wurde.

Nun ist es aber so, dass im Jahr 2002 eine Baugenehmigung für einen Anbau am Hauptgebäude beantragt wurde. In diesem Antrag wurde bereits das kleine Nebengebäude mit Bemaßungsangaben und auch zeichnerisch, direkt unter dem Vorhabensbemassungen des Abbaus, aufgeführt.
Der Baugenehmigung für den Anbau wurde stattgegeben.

Nun sollen wir dem Bauamt eine Baugenehnigung für das Nebengebäude vorweisen.

Gehe ich richtig der Annahme, dass wir als neue Eigentümer davon ausgehen können, dass die Behörde jahrelange Kenntis von dem "Schwarzbau" hatte sodass dies von der öffentlichen Seite somit geduldet wurde?

Wenn ja, bitte ich Sie mir die Rechtsgrundlage, unter Angabe der Paragrafen und eventuellen weiteren Hilfestellungen mit zu teilen.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Gerne zu Ihrer Frage:

Wenn ich Sie richtig verstehe, steht das Nebengebäude als „Neubau" auf dem Grundriss bzw. Fundament des „Altbaus", für den dem Vorbesitzer 2002 eine Genehmigung erteilt worden war („Der Baugenehmigung für den Anbau wurde stattgegeben.")

Davon ausgehend, zunächst eine Vorbemerkung, weil das Baurecht eine komplexe Materie ist, die das Nachbarschaftsrecht, das Baugesetzbuch (BauGB), die BaunutzungsVO sowie die BrandschutzVO und sogar das Satzungsrecht der Gemeinde betrifft, also sowohl Bundesgesetze als auch die Gesetze des Landes Sachsen-Anhalt (LSA) zu beachten sind.

Denn das Gebot der Rücksichtnahme, § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BauNVO , darf durch Ihr Vorhaben nicht verletzt werden. Danach sind bauliche Nutzungen, die grundsätzlich in dem Gebiet zulässig sind, im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die von der Umgebung nach der Eigenart des Gebiets unzumutbar sind. Das Gebot der Rücksichtnahme ist nachbarschützend. Es kommt also auch auf das Umfeld Ihrer Nachbarschaft an.

Hier kann es somit sein, dass man nach dem Wiederaufbau z.B. den Nichteinhalt der Abstandflächen nach § 6 BauO LSA bemängelt, weil Sie von Grenzbebauung sprechen. Oder es sind aufgrund von Änderungen Brandschutzvorschriften neu hinzu gekommen, wobei aber zu beachten ist, dass ein Abriss und Wiederaufbau grundsätzlich genehmigungspflichtig ist, und sei es auch nur im vereinfachten Verfahren nach § 62 BauO LSA.


Gleichwohl kann bei einem weitgehend übereinstimmenden Zustand des Wiederaufbaus mit dem früheren Zustand eher von einer Rückbauverfügung abgesehen werden, als wenn die oben zitierten Abweichungen neu aufgetreten wären.

Im letzteren Fall hilft nämlich nicht die „jahrelange Kenntnis der Behörde vom Schwarzbau", denn es gibt keine Gewohnheitsrecht im Unrecht.

Im ersteren Fall kann das hilfreich sein:
Es bleibt Ihnen dann die Möglichkeit, der Behörde gegenüber den Nachweis zu erbringen, dass die oben zitierten unabdingbaren Hindernisse für eine Genehmigung nicht vorliegen.

Denn der Erlass einer Rückbauverfügung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Baugenehmgiungsbehörde. Es ist also der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten, der auch im Streitfall gerichtlich nachprüfbar ist.

Dabei KANN an dieser Stelle ein zielführendes Argument die jahrzehntelange Duldung des früheren Zustands durch die Behörde sein. Aber selbst das steht einer potentiellen Rückbauverfügung generell nicht entgegen.

Erforderlich und justiziabel ist nur, dass die Behörde dabei die Interessen des Eigentümers an einem Fortbestand der baulichen Anlage stärker berücksichtigt, als die Interessen der Allgemeinheit, also eine überzeugende Abwägung vorgenommen hat.

An dieser Stelle kann dann die Tatsache ausschlaggebend sein, dass Ihr Neubau ggü. dem Altbau keine wesentlichen Veränderungen erfahren hat und ggf. sogar im vereinfachten Verfahren genehmigungsfähig gewesen wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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