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Ablehnung Bauvoranfrage trotz einseitiger Abstandsflächenbaulast Wintergarten

| 24.09.2020 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Das förmliche Bauvorbescheidsverfahren steht nur für baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben zur Verfügung. Unabhängig davon besteht die allgemeine Beratungspflicht der Bauaufsichtsbehörde, § 58 Abs. 1 Satz 2 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Reihenhaus Baujahr um 1900 in einer Innenstadt in Niedersachsen im Jahr 1996 gekauft. Für unser Gebiet bzw. Gebäude gibt es keinen Denkmalschutz. Wir möchten einen kalt Wintergarten 4x4 m mit einer Dachgrößenfläche an unser Reihenhaus anbauen, Die Reihenhäuser sind von den Abmessungen gleich. Alle Reihenhäuser haben, wie auch unser Reihenhaus, einen Hof mit Patten ausgelegt und ein Nebengebäude getrennt vom Haupthaus um 1900 erbaut.

Eine Genehmigung zur Grenzbebauung von unserem rechten Nachbar liegt vor. Der Linke Nachbar tendiert zu einer Abstandsflächenbaulast, d.h. wir halten einen Abstand von 1,50 m zu seiner Grundstücksfläche ein und im Gegenzug übernimmt er die Baulast von 1,50 m auf seinem Grundstück. Wir übernehmen die kompletten Kosten für die Baulasteintragung. Nun hat uns die auszuführende Firma Vorschläge für die Umsetzung übermittelt. Der erste Schritte zu schauen, ob irgendwelche Nachbarn ein ähnliches Bauvorhaben durchgesetzt bekommen haben. Hier gibt es unserer direkter Nachbar zur linken Seite, der ein Dach in 2,00 m Höhe in 4,00 x 1,20 m im Jahr 1970 zu seiner linken Seite ohne Genehmigung mit dem Nebengebäude verbunden hat. Und ein Nachbar in 50 m Luftlinie einen Anbau im Jahr 2012 in den Massen 5,5 x 2,50 bei voller Hauslänge bis zur Grundstücksgrenze genehmigt bekommen hat. Die Strasse geht am Ende links von unserer Straße ab und hat einen anderen Straßennamen, aber angeblich gibt es hier einen B-Plan.
Nach Auskunft des zuständigen Bauamtes ist ein Anbau an unser Reihenhaus nicht möglich,
da es kein B-Plan für unsere Straße gibt.

Nun meine Frage, ist es doch möglich einen 16qm großen Wintergarten an unser Haus anzubauen, da es sich auch hier nicht um einen Anbau im eigentliche Sinne handelt, da der Wintergarten keinen Durchbruch zu unserem Hauptgebäude hat und nur durch eine wärmeschutzverglasten Tür zu erreichen ist? Und wie eine Formulierung für eine schriftliche Bauvoranfrage dann im rechtlichen Sinne aussehen kann?

Mit freundlichen Grüßen

24.09.2020 | 15:46

Antwort

von


(1055)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der kalte Wintergarten stellt eine Nebenanlage im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Er ist rechtlich nicht Bestandteil des Hauptgebäudes, weil er aufgrund der fehlenden Beheizung nicht als Aufenthaltsraum gilt (und außerdem nicht vom Wohngebäude aus betreten werden kann).

Auf Baugenehmigungen für andere Grundstücke oder gar auf rechtswidrige Baumaßnahmen in der Nachbarschaft können Sie sich hier allerdings nicht berufen. Diese könnten allenfalls Gegenstand einer Fachaufsichtsbeschwerde sein. Eigene Rechte können Sie hieraus leider nicht ableiten.

Nach Ihrer Darstellung geht es darum, ob sich der Anbau "nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt" (§ 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches – BauGB). Dies kann nur vor Ort (nach Ortsbesichtigung) entschieden werden, weil es hier auf sämtliche Details der näheren Umgebung (Nachbarschaft) ankommt.

Wenn Ihr geplanter Wintergarten eine maximale Höhe von 2,50 m hat, ist seine Errichtung verfahrensfrei nach § 60 Abs. 1 i.V.m. Nummer 1.1 des Anhangs zur Niedersächsischen Bauordnung – NBauO. Einen Bauvorbescheid können Sie leider nicht gemäß § 73 NBauO beantragen, weil es gerade keiner Baugenehmigung bedarf und das Bauvorbescheidsverfahren deshalb ausscheidet. Die Verantwortung für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts obliegt dann in erster Linie dem Entwurfsverfasser (und Ihnen als Bauherrn!). Sie können sich aber von der Bauaufsichtsbehörde außerhalb eines Verwaltungsverfahrens beraten lassen zu Ihrem Bauvorhaben, § 58 Abs. 1 Satz 2 NBauO.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 24.09.2020 | 17:26

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

Vielen Dank für ihre Antwort. Verstehe ich das richtig, wenn der Wintergarten in der Höhe unter 2,50m bleibt ist eine Errichtung verfahrensfrei, ich brauche keine Baugenehmigung und dementsprechend ist auch keine Ortsbesichtigung mehr notwendig?

Ist dann eine Zustimmung der Nachbarn weiterhin erforderlich bzw. eine Abstandsflächenbaulast nötig oder entfällt diese bei der Einhaltung von 1,80 m Wandhöhe (Istzustand) zu den Nachbarschaftsparteien?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.09.2020 | 00:58

Sehr geehrter Fragesteller,

Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass das öffentliche Baurecht nicht zu beachten wäre. Genehmigungsfreie und verfahrensfreie Baumaßnahmen müssen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts ebenso wie genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen erfüllen, es sei denn, dass sich die Anforderungen auf genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen beschränken (§ 59 Abs. 3 Satz 1 NBauO). Das Bauvorhaben muss sich damit u.a. i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB einfügen.

Die Frage der notwendigen Abstandsfläche kann ich nicht verbindlich beurteilen, weil ich dazu die weiteren Daten des Bebauungszusammenhangs nicht kenne. Jedenfalls kann § 5 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1 NBauO in Betracht kommen (Schmalseitenprivileg), wenn die Baubeschreibung deutlich macht, dass ein nur vorübergehender Aufenthalt von Menschen möglich und beabsichtigt ist. Andernfalls ist der gesetzliche Grenzabstand einzuhalten, was ggf. durch eine Abstandsbaulast zu sichern ist.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.09.2020 | 14:04

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