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Wie mache ich Mängel an einer gemieteten Doppelhaushälfte geltend?


04.11.2007 23:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



Guten Abend,

bevor ich einige Schritte unternehme die eventuell rechtlich nicht einwandfrei sind, möchte ich gern jemanden Fragen, der sich damit auskennt! :-)

Ich wohne seit gut 2 Jahren in einer gemieteten Doppelhaushälfte. Von Anfang an hatte ich Probleme mit der Heizungsanlage die sich durch ständige Störungen am Brenner der Ölheizung bemerkbar machten. Ständig stand man morgens unter der kalten Dusche. Nach mehrmaligem mündlichem anmahnen und diverser Ausflüchte des unter dem Mantel der "Nachbarschaftshilfe" vom Vermieter beauftragten Heizungsmonteurs (er habe uns nicht erreichen können) wurde dieser Mangel begutachtet, jedoch nicht zur Zufriedenheit beseitigt. Nachdem sich dann vor gut vier Monaten der Brenner überhaupt nicht mehr dazu bewegen lies, wurde dann noch einmal der Versuch einer Reparatur unternommen jedoch ohne Erfolg. Mein Vermieter lies sich dann überzeugen eine Fachfirma zu Rate zu ziehen, die auch am darauf folgendem Tag den Mangel beseitigte. Nach zwei Jahren!!!
Beim Gespräch mit dem Monteur schilderte ich meine Probleme die obere Etage warm zu bekommen. Er schaute sich die Sache an und stellte fest, dass sämtliche Heizkörper der oberen Etage falsch herum angeschlossen sind!
Mir wurde vom Vermieter versichert den Mangel zu beseitigen. Das war vor drei Monaten und jetzt kommt der Winter.

Ein weiterer Mangel ist im Keller vorzufinden. Ich nutze einen Kellerraum als Büro und einen als Gästezimmer welche natürlich auch möbliert sind. In einem weitern Kellerraum, in dem die Waschmaschine untergebracht ist und der als Trockenraum verwendet wird, waren von Anfang an Wasserflecken an den Wänden. In Eigenleistung des Vermieters wurde der Versuch unternommen die Wände von außen abzudichten, vergeblich. Seitdem ist es schlimmer geworden und die Wasserflecken sind jetzt Schimmelflecken und der Raum ist als Trockenraum für frisch gewaschene Wäsche unbrauchbar. Die Schlafcouch im Gästezimmer weißt jetzt ebenfalls Schimmelflecken auf und kann entsorgt werden. Auch hier wurde mir versprochen von einer Fachfirma den Keller abdichten zu lassen. Diese Aussage wurde getroffen als die Heizungsanlage repariert wurde, also ebenfalls vor drei Monaten.

Zwei Brandschutztüren, eine zum Heizungsraum und die andere zur Garage, schließen ebenfalls nicht selbstständig, worüber der Vermieter ebenfalls informiert ist. Auch hier tut sich nichts.

Meine Frage nun, welche rechtlichen Mittel stehen mir zur Verfügung um meinen Forderungen Nachdruck zu verleihen? Mietzurückhaltung? Was ist zu beachten?
Steht mir eventuell eine Mietminderung zu? Wenn ja, in welcher Höhe?

Danke für die Hilfe
Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:


Zunächst sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel auffordern, da die bereits erfolgten mündlichen Aufforderungen schwer zu beweisen sein dürften. Bezüglich der Heizung halte ich eine Frist von 14 Tagen, bezüglich der Brandschutztüren sowie der eindringenden Feuchtigkeit eine Frist von 4 Wochen für angemessen. Um im Falle des Bestreitens den Zugang der schriftlichen Mängelrüge nachweisen zu können, ist ein Einschreiben mit Rückschein zu empfehlen.

Nach erfolglosem Fristablauf sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern. Die Höhe der Minderung ist aus der Ferne aber leider nicht seriös zu beurteilen. Hierzu sind genaue Kenntnisse über das Ausmaß der Feuchtigkeit, die zu erreichende Raumtemperatur im Obergeschoss, die Nutzungsart der betroffenen Räume etc. notwendig.

Ich empfehle Ihnen daher, zunächst die schriftliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung zuzustellen und für den Fall, dass der Vermieter die Frist verstreichen lässt, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Sache zu beauftragen. Zwar wird Ihr Vermieter die Mängel wahrscheinlich nicht bestreiten können, jedoch ist zumindest bezüglich der Feuchtigkeit damit zu rechnen, dass der Vermieter Ihnen falsches Lüftungsverhalten vorwerfen wird. Im Zweifel wäre über den Umfang der gesamten Beeinträchtigungen ein Gutachten einzuholen.

Die Kosten für den Rechtsanwalt hätte für den Fall, dass Sie im Recht sind, der Vermieter zu tragen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2007 | 17:29

Danke,
leider beantworten Sie nicht meine Frage bezüglich der Mietzurückhaltung. Was muss ich bei dieser Variante beachten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2007 | 18:21

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bitte zu entschuldigen, dass ich die Frage bezüglich der Mietzurückhaltung überlesen habe.

Sollte Ihr Vermieter von der Fristsetzung und der anschließenden Minderung der Miete noch immer unbeeindruckt bleiben, können Sie als weiteres Druckmittel einen Teil der Miete zurückhalten. Diese Maßnahme sollten Sie dem Vermieter ebenfalls schriftlich und unter Fristsetzung (wie oben) androhen. Nach Fristablauf sind Sie berechtigt einen Teil der Miete zurück zu halten.

Die Höhe des zurückbehaltenen Teils richtet sich nach der Höhe des Minderungsbetrags. Dabei gilt, dass je nach Einzelfall das Zwei- bis Dreifache des Minderungsbetrages zurückgehalten werden kann. Beträgt die Miete also beispielsweise 1.000,- Euro und eine Minderung von 25% ist gerechtfertigt, können Sie weitere 25% - 50% der Miete zurückhalten, solange die Mängel nicht behoben sind. Sie zahlen demnach lediglich 50% - 25% der Miete.

Es ist jedoch streng zwischen Minderung und Zuückhaltung zu unterscheiden.
Die berechtigte Minderung gilt für den Vermieter als verloren. Das heisst, dass der Vermieter diesen Betrag auch nach erfolgter Mängelbeseitigung nicht mehr vom Mieter einfordern kann.
Der zurückbehaltene Mietteil ist dagegen unverzüglich nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter auszuzahlen. Ist dies (z. B. aus finanziellen Gründen) nicht möglich, droht die Kündigung.

Aufgrund dieser strikten Trennung sollten Sie darauf achten, dem Vermieter deutlich mitzuteilen, welcher Betrag gemindert und welcher Betrag zurückbehalten wird.

Aufgrund des Zusammenspiels von Minderung und Zurückbehalt begeben Sie sich in doppelte Gefahr, wenn die Minderung der Miete zu hoch vorgenommen wird. Ich empfehle daher nochmals, einen Kollegen vor Ort mit der Feststellung des Minderungsbetrages zu beauftragen.

Ich hoffe Ihre Frage - trotz Verspätung - zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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