Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietminderung Frist für den Vermieter

| 08.01.2012 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihnen kurz einige Informationen zur meiner jetzigen Wohnsituation geben.


Ich wohne mit meiner Freundin in einer 82m2 Mietwohnung die laut Vertrag "Erstbezug nach Modernisierung" ist.

Nach unserem Einzug haben wir festgestellt das in der großen Wohnküche zwar 12 Steckdosen vorhanden sind, diese aber nur über einen Stromkreis abgesichert sind und somit der Verkabelung einer Küche und eines Wohnzimmers nicht gerecht wird.

Wir haben diesen und andere Mängel dem Vermieter zeitnah mitgeteilt und mindern seitdem die Miete um 15%. Der Vermieter hat nach dem anzeigen der Mängel sehr spät in einem Schreiben geantwortet und er Mietminderung und auch den Mängeln widersprochen. Danach hat er, obwohl er alle Mängel in seinem Schreiben z.t. als nicht vorhanden bzw. ganz normal heruntergespielt hat, angefangen Mängel zu beheben, wenn auch nicht alle.

Zur Behebung der Mängel an der Elektroinstallation haben wir unserem Vermieter sogar ein Angebot einer nahen Elektrofirma zukommen lassen.
Uns wurde gesagt, dass er das erst mit dem Hauseigentümer besprechen möchte. Aber seit dem haben wir nichts mehr von unserer Hausverwaltung gehört (ca. 6 Monate her).
Bei der Betriebskostenabrechnung wurde der Warmmieteanteil normal berechnen (ohne Minderungen oder dergleichen).

Meine Frage ist nun. Gibt es eine Art Verjährungsfrist bis zu der ein Vermieter nach Anzeigen der Mängel weitere Schritte gegen den Mieter eingeleitet haben muss?? (Mängelanzeige erfolgte ca. August 2010)

Oder gibt es Fälle in denen der Vermieter die Mängel durch Untätigkeit akzeptiert hat?? (Ich habe gehört das ein Mieter der Mängel länger als 6 Monate dem Vermieter nicht anzeigt diese Mängel akzeptiert, gibt es sowas auch Vermieterseitig oder ist meine Information falsch??)

Ziel meiner Frage bzw. Fragen ist für mich herauszufinden ob mein Vermieter durch die in meinen Augen gerechtfertigte Minderung mich und meine Freundin plötzlich kündigen kann bzw. gerechtfertigt kündigen kann.

Vielen Dank bereits jetzt für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Gemäß § 536 BGB sind Sie als Mieter berechtigt, bei Vorliegen eines Mangels die Miete entsprechend zu kürzen.

Wenn ein entsprechender Mangel vorliegt, dann besteht ein Anspruch des Vermieters nur auf den entsprechen geminderten Mietzins, also den Mietzins der ihm zusteht, da der Gebrauchswert der Wohnung gemindert ist.

In diesem Sinn gibt es keine Verjährungsfrist, sondern es besteht eben aufgrund eines Mangels nur ein geminderter Anspruch auf den Mietzins.

Gemäß § 536 a BGB können Sie auch den Mangel beseitigen lassen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn sich der Vermieter im Verzug befindet. Dies ist jedoch nicht automatisch mit Mangelanzeige der Fall, sonder erst wenn Sie dem Vermieter nachweisbar – per Einschreiben - eine Mahnung mit Fristsetzung senden, und ihn zur Beseitigung des Mangels auffordern. Nach Ihrer Darstellung haben Sie dies bisher nicht getan, daher können Sie vorher keinen entsprechenden Aufwendungsersatz verlangen.

Der Vermieter kann Sie kündigen, falls kein Mangel vorliegt und der Mietrückstand aufgrund der Mietminderung 2 Monatsmieten erreicht.

Daher ist eine eingehende Prüfung anzuraten, ob die Mietminderung auch in dieser Höhe gerechtfertigt ist, um keine rechtmäßige Kündigung des Vermieters zu veranlassen.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2012 | 18:04

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Die Anmahnung der Mängel mit angemessener Fristsetzung per Einschreiben Einwurf ist bereits letztes Jahr geschehen.

Gibt es denn eine Pflicht für mich als Mieter, dass ich die Mängel in eigener Sache beseitigen lasse oder ist es nur eine Möglichkeit.

In wieweit reicht als eingehende Prüfung die Meinung einer Elektrofachfirma aus, die einen Kostenvoranschlag zur Behebung der Mängel erstellt hat?

Eine letzte Rückfrage habe ich noch.

Sie schreiben: "Der Vermieter kann Sie kündigen, falls kein Mangel vorliegt und ..."
Ich gehe also recht in der Annahme, dass mich meiner Vermieter NICHT kündigen kann, wenn der Mangel tatsächlich besteht UND der Mietrückstand durch die Mietminderung über 2 Monatsmieten erreicht?


Bereits jetzt vielen Dank für Ihre kompetenten und detaillierten Antworten.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2012 | 18:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Bewertung.

Gerne möchte ich Ihre Nachfrage beantworten:

Die Beseitigung der Mängel auf Kosten des Vermieters ist nur eine Möglichkeit, verpflichtet sind Sie hierzu nicht. Es ist grundsätzlich die Pflicht des Vermieters eine mangelfreie Wohnung zur Verfügung zu stellen.

In einem Prozeß würde im Streitfall ein Sachverständiger die Frage zu klären haben, ob ein Mangel vorliegt und mit welcher Höhe dieser anzusetzen ist. Daher besteht natürlich das Risiko, daß man zu einer niedrigeren berechtigten Mietminderung kommt und die ausstehende Miethöhe irgendwann 2 Monatsmieten erreicht.

Sollte allerdings der Mangel wirklich bestehen, und die Mietminderung auch in dieser Höhe (!) gerechtfertigt sein, dann kann der Vermieter Sie nicht kündigen – auch nicht bei einer Mietminderung von 2 Monatsmieten.

Insgesamt wäre jedoch wegen dem Kündigungsrisiko zu überlegen, ob man diesen Zustand nicht beendet, z.B. durch eine Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters, oder durch eine schriftliche Bestätigung des Vermieters der den Mangel und die entsprechenden Mietminderung anerkennt. Diese Bestätigung kann der Vermieter natürlich verweigern, dann bleibt nur die Mängelbeseitigung auf seine Kosten.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.01.2012 | 18:05

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen