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Mietminderung Rückwirkent wenn Mangel durch Vermieter verursacht?

20.04.2010 09:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sachlage:

Zwischen Juni und September 2008 wurden Sanierungsarbeiten am Haus durchgeführt, zu deren Vorbereitung der Vermieter selbst im Mai 2008 das Balkongeländer an unserem Balkon demontiert hat.
Trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung im letzten und auch Anfang dieses Jahres, wurde das Balkongeländer bis heute nicht wieder montiert, der Balkon ist damit für mich nicht nutzbar.
Der Vermieter lebt hier mit im Haus, und auf Grund des sonst eigentlich guten Verhältnisses habe ich seine Ausreden bisher toleriert und weiter nicht unternommen, aber nun wo erneut der Sommer ansteht ist meine Schmerzgrenze erreicht.
Soweit mir bekannt, ist eine Mängelanzeige von meiner Seite nicht erforderlich, da der Mangel ja durch den Vermieter verursacht wurde und somit bekannt ist. Dennoch habe ich, um vielleicht noch eine gütliche Einigung zu erzielen, schriftliche eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis Ende April 2010 gesetzt.
Die Reaktion war jedoch eher ernüchternd und lässt nicht erwarten das der Mangel bis dahin beseitigt ist…..

Meine Frage:
In einem anderen Artikel habe ich gelesen, das bei einem Mangel der durch den Vermieter verursacht wurde und somit von Anfang an bekannt ist, die Möglichkeit besteht die Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, in meinem Fall dann also ab Oktober 2008.
Heißt Oktober 2008 bis April 2010 also 20 Monate
Entspricht diese Vorgehensweise der aktuellen Rechtslage, oder kann ich auch in diesem Fall die Mietminderung nur 6 Monate rückwirkend geltend machen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß § 536 BGB schuldet der Mieter bei Vorliegen eines Mangels lediglich eine – sich am an der Erheblichkeit des Mangels orientierende - verminderte Miete. Diese Minderung der Miete findet automatisch statt und ist grundsätzlich auch rückwirkend seit dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels möglich.

§ 536c Abs. 2 BGB verlangt aber, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Anders ist es aber dann, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist. Zweck der gesetzlichen Regelung ist nämlich, dass der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels geben muss. Der Mieterist aber dann nicht zur Mängelanzeige verpflichtet, wenn der Vermieter den Mangel kennt (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR1991, 24 oder OLG Karlsruhe, ZMR 1988, 52). Da Ihr Vermieter mit Ihnen unter einem Dach wohnt und er sogar selbst das Balkongeländer demontiert hat, würde eine Mängelanzeige hier eine bloße Förmelei darstellen, weshalb sie unnötig ist. Dem Grunde nach steht Ihnen also eine Möglichkeit zur Minderung seit Bestehen des Mangels offen – die Sechs-Monats-Frist des § 548 BGB findet hier keine Anwendung. Hinsichtlich der Höhe kann im Rahmen dieser Plattform keine Einschätzung abgegeben werden, insofern sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der weiteren Prüfung beauftragen; in diesem Zusammenhang stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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