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Mietminderung - Reaktion als Vermieter

| 04.08.2013 13:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ich habe vor 4 Monaten eine vermietete Eigentumswohnung im EG als Kapitalanlage gekauft. Vor Vertragsabschluss wurde ich darüber informiert, dass ein Ausbau des Dachgeschosses und die Erneuerung des Dachs inklusive Dämmung noch in diesem Jahr durchgeführt würde. Die Baugesellschaft plane anschließend den Verkauf der neuen Einheiten.
Wenige Tage nach Kauf der Wohnung und Baubeginn in einem angeschlossenen Gebäudeteil erhielt ich ein Schreiben der Mieter mit Ankündigung, die Miete um 40% mindern zu wollen. Grund seien "erhebliche Beeinträchtigungen" durch Lärm, Schmutz und eingeschränkten Lichteinfall bzw. potentielle Blicke durch das Gerüst. Nach Prüfung der Punkte mit der Baugesellschaft, habe ich dem Mieter mitgeteilt, dass die Unnehmlichkeiten, die mit dem Ausbau des Dachgeschosses verbunden sind, keine Mietminderung im Erdgeschoss rechtfertigen. Außerdem wurden die Baumaßnahmen rechtzeitig angekündigt. Daraufhin wurde ein Mieterverein eingeschaltet, der bevollmächtigt die Mietminderung auf 20% reduzierte und in die Tat umsetzte.

Außer den subjektiven Schilderungen des Mieters und Mietervereins habe ich keinerlei Nachweis für die effektiven Beeinträchtigungen erhalten. Die Miete wurde dennoch einseitig um 20% gekürzt. Ist dies rechtens und kann ich einen objektiven Nachweis verlangen ?

Die Hellhörigkeit des Hauses ist bauartbedingt (Nachkriegsbau) und dem Mieter seit Einzug vor 4 Jahren bekannt. Baulärm, Schmutz und das Gerüst sind meines Erachtens bis zu einem gewissen Grad zu dulden, wenn es um den Werterhalt der Immobilien bzw. um energetische Maßnahmen handelt. Leider wurde während der Bauarbeiten ein Kabel beschädigt, so dass zeitweise kein bzw. nur eingeschränkter Fernsehempfang möglich war. Maßnahmen, den Schaden so schnell wie möglich zu beheben, wurden eingeleitet.

Nun stehe ich vor der Entscheidung, ob ich die einseitige Mietminderung akzeptieren soll oder die Zahlung der ausstehenden Miete einklage. Welcher Weg ist in diesem Fall zu empfehlen ? Sofern sich die Situation zuspitzt - unter welchen Voraussetzungen wäre eine außerordentliche Kündigung möglich ?

Ab welchem Streitwert lohnt der Gang vor Gericht überhaupt ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

Das Gesetz sieht vor, dass für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum Vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine herabgesetzte Miete zu entrichten ist (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB).

Die konkrete Minderung der Miete hängt von den konkreten Umständen ab. Ein Gericht bestimmt die Höhe der Minderung. Urteile anderer Gerichte können einen Hinweis geben:
http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung.htm

Ihre Mieter bewohnen das Erdgeschoss. Liegen zwischen Erd- und Dachgeschoss weitere Etagen? Wenn ja, wie viele?
Sind die Mieter beruftstätig, Zu welchen Uhrzeiten wird auf der baustelle gearbeitet?

Bei Bauarbeiten ist mir Lärm und Schmnutz zu rechnen, Wenn ein Gerüst steht, können Fenster nicht mehr wie gewohnt genutzt werden.

Eine Minderung von 20 % kann angemessen sein.

Die Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs haben die Mieter zu beweisen.

Allein der gestörte Fernseheempfang rechtfertgite eine Minderung von 5 %.

Nur bei einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen.
§ 535 Abs. 1a BGB: "Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf
Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient."

Natürlich könnten Sie die volle Miete einklagen.
Hier müssen Sie abwägen, denn Sie könnten auch zum Teil oder ihn vollem Umfang verlieren.

Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB).

In Ihrem Fall bedeutet dies, dass Sie, wenn die Gebraustauglichkeit nicht gemindert wäre, die Mieter aber nur 80 % der Miete zahlen, nach 10 Monaten (20 % x 10 = 200 %) außerordentlich kündigen könnten.

Für eine ordentliche Kündigung genügt aber bereits ein Zahlungsrückstand von über einer Monatsmiete.

Ob sich eine Klage (Zahlungs- oder Räumungsklage) lohnt, hängt von den konreten Umständen ab.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.08.2013 | 16:32

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