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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf sowie Nachweis der Überbringung der Kündigung

02.01.2015 13:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Frage 1:

Mietvertrag läuft seit 01.07.2007. Ich möchte als Vermieter kündigen wegen Eigenbedarf entweder A) heute (02.01.2015) oder B) Ende Januar.

Welche Kündigungsfrist und konkret anzugebenden Kündigungs-/Auszugsdaten gelten in beiden Fällen?

Frage 2:

Sollte ich die Mieter nicht antreffen, wie weise ich am einfachsten die fristgerechte Zustellung der Kündigung nach? Reicht ein Zeuge, der mir unterschreibt, dass er das Schreiben gesehen hat und er es selbst in den Briefkasten eingeworfen hat? Welche Variante empfehlen Sie für den Fall, dass der Mieter nicht angetroffen werden kann?

Sehr geehrter Fragesteller,

die Eigenbedarfskündigung ist in ihren Grundzügen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ohne die Kenntnis relevanter Sachverhaltsangaben kann ich lediglich unterstellen, dass diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen. Insoweit kann hier nicht weiter darauf eingegangen werden.

Ad 1.

Die Länge der Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573c Abs.1 BGB und hängt davon ab, wie viel Zeit seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter bereits verstrichen ist. Da das Mietverhältnis vorliegend seit dem 01.07.2007 – d.h. zwischen fünf und acht Jahren – besteht, sind hier die verlängerten Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB zu beachten. Geht die Kündigung Ihren Mietern spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, wird das Mietverhältnis zum Ablauf des fünften auf den Kündigungsmonat folgenden Monats beendet, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter zwar mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre bestand.

Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung kommt es grundsätzlich auf deren Zugang (§ 130 BGB ) beim Kündigungsempfänger an. Zugegangen ist die Willenserklärung, wenn sie so in den Machtbereich des Erklärungsempfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (vgl. Palandt, BGB, § 130, Rn. 5; BGH 67, 271 ; NJW-RR 2011, 1185 ). Soweit Sie Ihren Mietern also noch am heutigen Tage kündigen und Ihren Mietern das Kündigungsschreiben auch noch heute zugehen sollte, so wird das Mietverhältnis zum 30.06.2015 beendet.

Für den Ihrerseits genannten zweiten Fall (Kündigung Ende Januar) gilt wieder die Karenzzeit von drei Werktagen bis zum dritten Februar, so dass das Mietverhältnis dann zum 31.07.2015 beendet wäre.

Bitte beachten Sie darüber hinaus, dass gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.

Ad 2.

Wie Sie völlig richtig erkennen, stehen Sie in der Beweislast hinsichtlich des Zugangs des Kündigungsschreibens. Die sicherste Beweismethode für den Zugang dürfte wohl die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher sein. Ansonsten können Sie die Kündigung per Einschreiben/Rückschein versenden und einen Zeugen hinzuziehen, der bekunden kann, dass genau dieses Kündigungsschreiben mit exakt diesem Inhalt per Einschreiben/Rückschein versandt worden ist. Denkbar wäre auch der Einwurf des Kündigungsschreibens am heutigen Tage per Bote, der dann den Inhalt des Kündigungsschreibens sowie den Einwurf in den Briefkasten bezeugen kann. Soweit die Mieter persönlich anzutreffen sind, wäre es auch ratsam, die Kündigung unter Hinzuziehung eines Zeugen persönlich angeben und/oder sich von den Mietern quittieren zu lassen.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 02.01.2015 | 17:24

Vielen Dank Herr Özkara für die ausführliche und verständliche Beantwortung meines Anliegens.

Lediglich folgende kleine Nachfrage hätte ich bzgl Ad2: Wenn ich die Variante Einwurf Einschreiben mit Zeuge ODER den Boten wähle, wer kann diese Person sein? Jeder beliebige Dritte? Auch meine unverheiratete Freundin (die auch nicht Vermieter/Eigentümer ist)?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.01.2015 | 17:48

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage bezüglich der Zeugeneigenschaft wie folgt.

Im Grunde genommen kann jeder Bote beziehungsweise Zeuge sein, es sei denn, diejenige Person ist selbst Partei (sprich: Vermieter) im Prozess. Letzteres ist Ihre Freundin ja nicht. Die Frage, wer idealerweise als Zeuge in Betracht kommt, spielt meines Erachtens eher dort eine Rolle, wo es um die Frage nach der Glaubwürdigkeit des Zeugen geht, mithin in einem Gerichtsverfahren. Dort würdigt das Gericht die Beweismittel gem. § 286 ZPO nach freier Überzeugung. Im Ergebnis kann Ihre unverheiratete Freundin also durchaus eine glaubwürdige Zeugin sein. Aller Voraussicht nach wird es ohnehin zu keinen Problemen kommen, sofern Sie überhaupt einen Zeugen benennen können, der nicht selbst Partei ist. Jedoch möchte ich Ihnen aus anwaltlicher Vorsicht die denkbaren Probleme aufzeigen. Eine absolute Sicherheit erreichen Sie jedenfalls mittels Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.

Ich hoffe letzte Unklarheiten ausgeräumt zu haben. Zur weiteren Beratung und/oder Vertretung stehe ich Ihnen jederzeit gerne unter meiner Kanzleianschrift zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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