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Wie bekomme ich zahlungsrückständige Mieter aus einem alten, renovierbedürftigen Haus


| 22.09.2006 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

meine 70-jährige Mutter hat vor ca. 6 Jahren einen schriftlichen Mietvertrag mit einer Familie abgeschlossen. Das vermietete Haus in einer ländlichen Gegend ist ca. 100 Jahre alt und befindet sich mittlerweile in einem stark renovierbedürftigen Zustand.
U.a. sind feuchte Mauern tlw. mit Schimmelbefall vorhanden.
Das Dach ist teilweise undicht.
Die Mieter zahlten die Miete (250 EUR) in der Vergangenheit sehr unregelmäßig. Die Zahlungen wurden immer in bar ohne Beleg geleistet. Meine Mutter konnte Ihren Miet-Anspruch dabei immer weniger durchsetzen. Da meine Mutter auf dem Nachbargrundstück wohnt, kommt es öfters zu verbalen Auseinandersetzungen wegen der nicht bezahlten Miete.
Bei den Mietern handelt es sich um eine Familie mit 2 erwachsenen, arbeitslosen Kindern. Alleine der Vater geht einer regelmäßigen Beschäftigung nach.
Mittlerweile wurden seit ca. 1 Jahr überhaupt keine Mietzahlungen mehr geleistet. Die Mieter berufen sich hierbei auf den schlechten Zustand der Mietsache. Schriftliche Unterlagen liegen hierbei (ausser dem Mietvertrag) nicht vor.

Da das Haus sehr alt und in einem sehr schlechten Zustand ist, kommt eine Renovierung nicht mehr in Betracht.

Frage:
Wie bekommen wir die Mieter am leichtesten aus dem Haus? Welche Schritte müssen hierbei eingeleitet werden?
Es kommt mir nicht so sehr auf die entgangenen Mieteinnahmen an, sondern das das Haus künftig leer stehen soll und ggf. abgerissen werden soll.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Mutter kann eine fristlose Kündigung wegen der ausstehenden Miete aussprechen, da die Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug sind.

Ihre Mutter kann zusätzlich eine ordentliche Kündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Diese kann erfolgen, wenn der Abriss wirtschaftlich notwendig ist. Um eine solche Kündigung auszusprechen, sollte Ihre Mutter vorsorglich bereits die Abbruchgenehmigung einholen und der Kündigung als Kopie beifügen; andernfalls ist die Kündigung u.U. unwirksam; LG München I, WuM 1992, 612.

Die Kündigung birgt das Risiko einer langwierigen Auseinandersetzung, wenn sich die Mieter auf den schlechten Zustand und eine Minderung der Miete berufen, wobei die Erfolgsaussichten hier nicht absehbar sind. Ein Mietminderung von 100 % ist zwar möglich, aber die Ausnahme, darüber hinaus dürfte es -da kein Schriftverkehr- an einer Mängelbeseitigungsaufforderung fehlen. Allerdings ist nicht gesagt, ob die Mieter tatsächlich ausziehen, so dass eine Räumungsklage nicht unwahrscheinlich ist.

Sonstige Maßnahmen gegen die Mieter, z.B. "Ausfrieren" durch Beendigung der Versorgung, sind nicht rechtlich zulässig.

Der einfachste Weg wird es wahrscheinlich sein, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu vereinbaren und diesen für den Fall des Auszuges eine Zahlung zu leisten. Hierfür spricht die geschilderte Arbeitssituation der Mieter.

Mit freundlichen Grüßen

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2006 | 12:43

Hallo,

wegen der langen Duldung der Nichtzahlung will ich den rechtlich sicheren Weg gehen und zunächst eine Abmahnung unter Fristsetzung für die Zahlung der ausstehenden Mietbeträge aussprechen.
Sofern die Mieter nicht zahlen, was zu erwarten ist, werde ich eine ordentliche Kündigung aussprechen. Sofern sich unter diesem Druck eine Gelegenheit zu einem Aufhebungsvertrag bietet, werde ich diese nutzen.

Das Instrument der ordentlichen Kündigung gem. § 573 II Nr. 3 BGB wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung behalte ich in der Hinterhand.

Sehen Sie in dieser Vorgehensweise rechtliche Probleme?

Welche Zahlungsfrist soll ich für die ausstehenden Mietbeträge setzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2006 | 14:09

Ihr Vorgehen ist nicht zu beanstanden.

Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass der BGH für Verwertungskündigungen teilweise gefordert hat, dass der Vermieter die Absicht hat, nach Abriss auf der gewonnenen Fläche ein neues Gebäude zu errichten. Diese Absicht sollte im Rahmen der Verwertungskündigung ausgedrückt werden.

Als Zahlungsfrist sind zwei Wochen vollkommen ausreichend, sofern sich die Fälligkeit des Mietzins -wie üblich- aus dem Mietvertrag ergibt.

Bewertung des Fragestellers |


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