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Mieter in gekauftem Haus


23.03.2007 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Rechtsanwäte,

Wir sind in einer misslichen Lage und würden uns freuen, wenn Sie uns unsere Frage beantworten könnten.

Wir haben ein Haus gekauft, welches vermietet ist.
Bei der Vertragsunterzeichnung ließen wir vom Notar eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, die besagt, dass die Kaufsumme erst dann fällig wird, wenn die Mieterin ausgezogen ist.
Ein Mietverhältnis zu übernehmen sind wir nicht bereit, da wir die Immobilie selbst nutzen möchten und uns eine Doppelbelastung, Haus und Mietwohnung nicht aufbürden möchten.

Der Mieterin wurde bereits Mitte Oktober 2006 wegen Hausverkauf von der Besitzerin gekündigt. Der Wortlaut: "...möchte ich ihnen zum 01.04.07 mit 6 monatiger Kündigungsfrist unser Mietverhältnis aufkündigen. Sie haben dann genügend Zeit etwas passendes zu finden."
Die Miterin hat der Kündigung nicht wiedersprochen.
Die Mieterin wohnte bis dahin 4 Jahre in diesem Haus und hat eine ca. 15 Jahre alte Tochter und einen 18 jährigen Sohn.
Sie hat im Erdgeschoss eine Art Fußpflege-Studio. Wie sich nun herausstellte, sucht sie eine vergleichbare Immobilie (bisher sehr geringe Miete, 550€) und meint, sie hat ab dem 01.04.07 6 Monate Zeit zum ausziehen.

- Ist die Kündigung und der Auszugstermin (01.04.07) rechtskräftig?

- Welche Möglichkeit haben wir, wenn die Mieterin nicht auszieht, so schnell wie möglich mit Renovierungsarbeiten ( nach Absprache mit der "noch" Besitzerin und vor Zahlung der Kaufsumme), b.z.w. dann auch einzuziehen.

Wir haben zwei schulpflichtige Kinder die ab September (neues Schuljahr) in die neue Schule kommen sollten. Ein Kind wird erst dieses Jahr eingeschult und wir wollten ihr gern den Stress des "Schulwechsels kurz nach der Einschulung " erspahren.
Das Zweite Kind beginn in diesem Jahr die 3. Klasse.

Wir würden uns freuen, wenn sie uns unsere Fragen beantworten könnten.

Sehr geehrter Fragesteller,

durch ein Eigentümerwechsel eines Hauses tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein, § 566 BGB.

Eine Kündigung von Wohnraum kann nur unter den engen Grenzen des § 573/573a BGB erfolgen. Der Verkauf/Kauf eines Hauses allein ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund.

Daher halte ich nach Ihrer Schilderung die Kündigung der Wohnung für unwirksam.
Einer unwirksamen Kündigung muss der Mieter auch nicht ausdrücklich widersprechen.

Sie haben nach Ablauf der ausgesprochenen Kündigungfrist die Möglichkeit den Mieter auf Räumung der vermieteten Räume zu verklagen. Aus o.g. Gründen halte ich jedoch die Chancen eher für gering.

Die Kündigung der Gewerberäume dagegen könnte dann wirksam sein, wenn es sich dabei um seperate Räume handelt, die nicht mit dem Wohnraum verbunden sind. Eine genaue Prüfung des Mietvertrages ist dafür jedoch unerläßlich.

Gegen den Willen des Mieters können sie daher auch keine Umbau- oder Renovierungsarbeiten in den vermieteten Räumen durchführen.

Sie haben allerdings die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dazu ist ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung notwendig. Allein der Wunsch in den eigenen Räumen zu wohnen reicht regelmäßig jedoch nicht aus.

Zu beachten ist auch eine möglicherweise bestehende Sperrfrist von 3 bis 10 Jahre gem. § 577a BGB, durch Begründung von Wohneigentum.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de
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