Wenn der Paragraph rechtlich ok ist, müßte ich ja theoretisch für eine Zimmer, welches tip-top in Or

Question

Hallo,

für uns stellt sich gerade die Frage, ob wir bei unserem Auszug Ende Februar nach drei Jahren renovieren müssen, oder nicht.

In unserem Mietvertrag (es ist ein Formblatt von 'Haus und Grund' mit Werbung auf der Rückseite) steht bzgl. Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine Formulierung mit 'in der Regel'. Dann werden Jahresangaben gemacht. 3 Jahre für Küche, Wohnräume 5 Jahre etc. Mein Verständnis ist, daß das vertraglich durchaus ok und nicht anfechtbar ist.

Allerdings folgt dann ein Paragraph, der von 'Fristen' redet. Es wird allerdings auch hier ein Hinweis auf die 'Erforderlichkeit' gegeben:
'Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Anstrich der Balkone und Loggien hat nach vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter zu erfolgen. Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweis zu erbringen. Bei starker oder geringer Abnutzung durch die Nutzer seit Mietbeginn sind kürzere oder längere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten.

Bei der Rückgabe bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dann folgendes:
'Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen im Sinne von §12 befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - wie voerstehend genannt - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages. Der Mieter hat das Recht, die vorgenannte zeitanteilige Zahlungsverpflichtung duruch Eigenvornahme fachgerecht auszuführender Schönheitsreparaturen zu ersetzen. Die Entschädigung wird nach der bis zum Ende des Mietverhältnisses abegelaufenen Zeit berechnet. '

Meine Frage ist nun, ob die zeitanteilige Entschädigung für angelaufene Renovierungsintervalle rechtmäßig ist. Denn hier wird ja nicht mehr auf der wirklichen Zustand verwiesen. Wenn der Paragraph rechtlich ok ist, müßte ich ja theoretisch für eine Zimmer, welches tip-top in Ordnung ist basierend auf den Jahresfristen anteilig Renovierungskosten zahlen. Ist das richtig?
Und auch für alle Wohnräume wäre anteilig was zahlen. Wäre das richtig?
Die Küche müßte sicherlich auf jeden Fall renoviert werden, da ja die 3 Jahre um sind.

Es wäre toll, wenn mir jemand diese Frage beantworten könnte.

Vielen Dank vorab!

Rechtsanwältin Wibke Türk · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende!    Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Mindesteinsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte.    Der BGH hat mit Urteil vom 16.02.2005 &lpar;BGH VIII ZR 48/04&rpar; hinsichtlich der Regelung von Renovierungsintervallen und zeitgemäßer Entschädigung entschieden, dass in solchen Intervallregelungen grds. keine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu sehen ist.  Schönheitsreparaturen sind nach Ihrem Vertrag nach billigem Ermessen &lpar;in der Regel&rpar; erst oder schon bei Erforderlichkeit durchzuführen. Das bedeutet, dass hier von dem Fristenplan abgewichen werden kann.  Der Vermieter muss demzufolge auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlangt er vom Mieter die zwischenzeitliche Ausführung von Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht einem billigen Ermessen.      Die Entschädigungsklausel für angelaufene Renovierungsintervalle ist selbst ebenfalls wirksam, so auch der BGH in einem ähnlichen Fall &lpar;BGH VIII ZR 77/03 vom 26.05.2004&rpar;.  Eine Klausel, die einen Mieter bei Auszug zur zeitanteiligen Entschädigung auf eine noch nicht fällig gewordene Renovierung verpflichtet und ihm die Wahl lässt, statt zu zahlen fachgerecht endzurenovieren, ist wirksam.  Der Mieter habe die Wahl, auf Basis eines Kostenvoranschlags anteilig für die Dauer seiner Nutzung Zahlung zu leisten oder aber - ggfs auch nur einzelne Räume - noch vor Auszug zu renovieren. Weil er zu einer Renovierung aber nicht verpflichtet werde, sei die Klausel auch nicht als "verkappte Endrenovierung" unwirksam.  Insofern ist es nicht rechtmäßig, für ein "Tip-Top-Zimmer" anteilige Renovierungskosten zu verlangen, sofern hier tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht. Dies würde sich, sofern kein Renovierungsbedarf besteht, dann ja auch im Kostenvoranschlag wiederspiegeln.  Ist dieses Zimmer jedoch während der gesamten Mietzeit nicht renoviert worden, so ist fraglich, ob hier nicht doch durch das Nutzen des Raumes ein Renovierungsbedarf entstanden ist.  Für Zimmer, in denen ein Renovierungsbedarf besteht, darf diese Entschädigung jedoch verlangt werden.    Die Küche wird in der Regel zu den renovierungsbedürftigen Zimmern gehören.

Wenn der Paragraph rechtlich ok ist, müßte ich ja theoretisch für eine Zimmer, welches tip-top in Or

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Wibke Türk

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