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Wegnahmerecht des Mieters


17.03.2005 00:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Abend,
meine Schwiegermutter hat einen Mietvertrag vom September 1976 zum 30.4.2005 gekündigt. Bei einer Klausel des Vertrages gibt es jetzt mit dem Vermieter Streit.

Der Mietvertrag ist ein Formularvertrag "für nicht preisgebundene Wohnungen". Vermietet ist die Paterrewohnung eines 2-Familienhauses mit Garten, Erstbezug.

Im §14 Wegnahmerecht des Mieters heißt es:

1. Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Er hat dann aber den früheren Zustand wieder herzustellen und auf Verlangen Sicherheit nach §258 BGB zu leisten. Der Vermieter kann sowohl die Wegnahme als auich die Wiederherstellung des alten Zustandes verlangen. <handschriftlich> <Gilt auch für Gartenanpflanzungen>.

2. Der Vermieter kann jedoch die Ausübrung des Wegnahmerechtes des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein überwiegendes, berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§547a BGB). Bei der Festsetzung der Entschädigung ist vom Zeitwert auszugehen; außerdem sind der durch die Wegnahme entstehende Wertverlust und die Kosten der Wiederherstellung zu berücksichtigen. <Das gilt auch für Gartenanpflanzungen>.

3. Der Mieter hat spätestens zwei Wochen vor dem Auszug dem Vermieter auf dessen Aufforderung mitzuteilen, ob und welche Einrichtungsgegenstände er wegnehmen bzw. dem Vermieter überlassen will. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so ist darin Verzicht auf das Wegnahmerecht zu sehen.

Der Streit entzündet sich an dem Zusatz "Gilt auch für Gartenanpflanzungen".

Als meine Schwiegereltern 1976 in das Haus einzogen, war im Garten lediglich eine Terasse gepflastert. Das Grundstück hatte keine Abgrenzung zum Nachbargrundstück. Meine Schwiegeltern ließen einen Zaun setzen. Der Garten wurde von ihnen komplett mit Rasen, Bäumen und Sträuchern angelegt und 29 Jahre liebevoll gepflegt. Die Bäume haben zwischenzeitlich stattliche Höhen von ca. 5-6 Metern erreicht, die Sträucher 3-4 Meter. Der Garten hat eine Größe von ca. 100qm.

Der Vermieter hat bisher die Wegnahme des Gartens nicht verlangt, verweigert aber auch die Zahlung einer Entschädigung.
Gleichermaßen verhält er sich in Bezug auf eine Sat-Anlage. Die Sat-Anlage wegzunehmen ist natürlich kein Problem. Eher problematisch erscheint uns die Wegnahme des Gartens.

Die Wohnung ist inzwischen zum 1.5.2005 wieder vermietet. Die Nachfolgerin steht vermutlich unter dem Eindruck, den Garten und die Sat-Anlage mitgemietet zu haben.

Wichtig wäre noch zu wissen, dass Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 1100 € von meiner Schwiegermutter zu leisten sind und dass der Vermieter es abgelehnt hat, diese 1100 € gegen die Überlassung des Gartens und der Sat-Anlage zu übernehmen. Die genaue Höhe des Wertes der Gartenanlage ist uns nicht bekannt.

Uns stellt sich jetzt die Frage, inwieweit wir eine Entschädigung für den Garten ggf. sogar gerichtlich erzwingen können, da es nach unserer Auffassung absurd wäre, einen Zustand wiederherzustellen, der dem eines Neubaugebietes vor der Gartenanlage entspräche.

Über eine schnelle Antwort würden wir uns freuen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Zunächst ist mir nicht ganz klar, wo sich der Zusatz „Gilt auch für Gartenanpflanzungen“ befindet. Hierauf muss es u. U. aber auch gar nicht ankommen.

Gesetzlich bestimmt sich das Wegnahmerecht des Mieters seit der Mietrechtsreform nach § 539 BGB. In Absatz 2 heißt es:

„Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.“

Als Einrichtung gilt eine Sache, die mit der Mietsache verbunden ist und dazu bestimmt ist, dem Zweck der Mietsache zu dienen (BGH Z 101, 37). Hierzu zählen auch umpflanzbare Sträucher und Bäume im Garten (OLG Düsseldorf VersR 99, 453). Damit besteht grundsätzlich ein Wegnahmerecht Ihrer Schwiegermutter, sie könnte also den Garten mitnehmen. Ich unterstelle auf Grund Ihrer Schilderung, dass die Pflanzen umgepflanzt werden können.

Dieses Wegnahmerecht kann der Vermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden (§ 552 BGB). Diese Bestimmung entspricht der alten Fassung des § 547 a BGB.

Insoweit gibt der Mietvertrag nur die gesetzlichen Folgen wieder, sowohl in § 14 I MV als auch im § 14 II MV. Es werden nur ergänzend Ausführungen zum Zustand und zur Berechnung der evtl. Entschädigung gemacht.

Weder vertraglich noch gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, von seinem Recht, die Wegnahme zu verweigern, Gebrauch zu machen. Damit fällt auch keine Entschädigung an.

Einen Anspruch auf Entschädigung besteht also nicht – die Sachen können weggenommen werden.

Die Regelung des § 14 III MV ist in diesem Zusammenhang auszulegen. Verstreicht die Frist, soll der Mieter verzichten. Hierin liegt eine Fiktion der Verzichtserklärung. Diese wird man dahingehend verstehen müssen, dass mit dem Verzicht keinerlei Rechte mehr hergeleitet werden und somit auch keine Entschädigung verlangt werden. Der Ausschluss des Wegnahmerechts ist grundsätzlich zulässig, auch entschädigungslos (OLG Karlsruhe, NJW-RR 86, 1394), eine Verfallsklausel hat den Charakter einer Vertragsstrafe (BGH WM 68, 799).

Nach alledem sehe ich für einen durchsetzbaren Anspruch wenig Chancen – auch wenn es absurd wäre, die Bäume und andern Pflanzen (sofern möglich) zu entfernen und den Garten wieder zu verwüsten.

Trotzdem: Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter nach § 546 BGB verpflichtet, die Einrichtungen wieder zu entfernen. Dies steht auch in § 14 I MV und entspricht der Rechtsprechung des BGH (NJW 81, 2564) – dies gilt sogar, wenn das Einbringen mit Zustimmung des Mieters geschehen ist (BGH NZM 99, 478)

Oben Gesagtes gilt selbstverständlich entsprechend für die Sat-Anlage.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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