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Wegerecht für Nachbar durch Verkäufer im Grundbuch vorgemerkt - ist dies rechtens?


22.08.2006 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Ein Kaufvertrag mit 40T€ über ein Grundstück wurde notariell beurkundet, Kaufpreis lag aber bei 50T€. Eine Auflassungsvormerkung wurde ins Grundbuch eingetragen.

Der Nachbar ließ sich dann aber ohne mein (=Käufer) Wissen ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch vormerken, aufgrund eines früher schriftlich erteilten Versprechens des Verkäufers.

Ich als Käufer stehe aber nun als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch.

Welche Ansprüche habe ich gegen den Verkäufer bzgl. der nicht vereinbarten Gdb?

Muß ich als neuer Eigentümer überhaupt die Gdb akzeptieren?

-- Einsatz geändert am 22.08.2006 15:59:03
Eingrenzung vom Fragesteller
22.08.2006 | 16:04

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Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich Ihre Fragen im Rahmen der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen.

Dabei gehe ich gemäß Ihren Ausführungen von einem Sachverhalt aus, in dem aus chronologischer Sicht eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten in das Grundbuch eingetragen wurde noch bevor dies bezüglich des Wegerechtes der Fall war.

In diesem Falle handelt es sich um eine „Relative Unwirksamkeit“ der zwischenzeitlichen Verfügung des Eigentümers (Eintragung der Vormerkung bezüglich des Wegerechts). „Relativ“ deshalb, da das Grundbuch deshalb nicht etwa objektiv unrichtig würde sondern die Eintragung des Wegerechts nur im Verhältnis zwischen ihnen und dem Veräußerer unwirksam ist.

Der Verkäufer schuldet ihnen mit Vertragsschluss über den Kauf die Übereignung des Grundstücks und zwar lastenfrei, d.h. frei von Rechten Dritter. Die Eintragung eines beschränkten dinglichen Rechts wie in Ihrem Fall stellt eine Belastung des Grundstücks dar, eine lastenfreie Übereignung ist damit nicht mehr gegeben.

Was bedeutet dies nun für Sie?

1.) Sie müssen die Vormerkung für ein Wegerecht nicht dulden.
Sie können von dem Verkäufer Beseitigung des bestehenden Rechtsmangels im Rahmen der Gewährleitungsrechte verlangen. Hierzu steht Ihnen ein Anspruch gegen diesen zu, die Löschung der Vormerkung für das Wegerecht auf dessen Kosten zu veranlassen.

Hierzu ist noch anzumerken, dass sie nun als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit alleine verfügungsberechtigt sind. Sie müssen deshalb den Verkäufer zur Veranlassung der Löschung ausdrücklich ermächtigen (da ihm Rechte bezüglich des Grundstücks nicht mehr zustehen).

2.) Gegen den berechtigten Dritten zu dessen Gunsten das Wegerecht vorgemerkt wurde haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung.


Ich möchte Sie noch ausdrücklich darauf hinweisen, dass zu einer abschließenden Beurteilung eine genauere Überprüfung des Sachverhalts angebracht wäre. Dies auch im Hinblick auf die Differenz zwischen beurkundetem und gezahltem Kaufpreis wofür genauere Angaben fehlen.

Ich hoffe jedoch, Ihnen durch die positive Antwort geholfen zu haben. Sollten noch Unklarheiten herrschen, bitte ich Sie, von der Möglichkeit einer Nachfrage Gebrauch zu machen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen,
Christian Grema

www.c-g-w.de
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