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Grundstück, Wegerecht, Bebauungsplan, Gewohnheitsrecht

14.08.2013 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Hilpüsch


Es geht um ein Wegerecht über ein benachbartes Grundstück aufdem sich ein Hotel und ein Gaststättenbetrieb befindet. Das Wegerecht ist im B-Plan verzeichnet. In der Begründung zum B-Plan heißt es "... Die Wegeverbindung für Fußgänger bleibt unberührt...". Die Gemeinde hat uns im Rahmen des Beteiligungsverfahrens mitgeteilt, daß eine dingliche Sicherung des Wegerechts außerhalb des Bauleitverfahrens stattfindet. Eine Grundbucheintragung ist nicht erfolgt; eine Eintragung im Baulastenverzeichnis ebenfalls nicht.

Lage der Grundstücke: Am Wendehammer einer Sackgasse. Vom Wendehammer geht man über den Parkplatz des Hotelgrundstücks zur Hauptstrasse der Gemeinde, dort befindet sich ein Kaufmannsladen. Für diese Strecke ist ein Wegerecht im B-Plan eingetragen

Wir und die Einwohner der Gemeinde benutzen diesen Weg seit 35 Jahren,ohne daß es
jemals Probleme gab. Aus der Begründung des B-Plans ( vgl oben ) ergibt sich das diese
Wegeverbindung auch schon früher bestand und durch den B-Plan festgeschieben wurde.

Vor einigen Wochen wurde mir und meiner Frau gegenüber vom Eigentümer des Hotels
ein "Haus-und Betretungsverbot" schriftlich ohne irgendeine Begründung ausgesprochen.
Wir haben das Haus- und Betretungsverbot ignoriert, der wir der Auffassung sind, daß wir
uns auf das Wegerecht berufen können. Der Eigentümer hat daraufhin Unterlassungsklage
erhoben. Das Amtsgericht hat daraufhin das schritliche Vorverfahren nach § 276 ZPO
angeordnet. Der Bürgermeister hat am 20.08.2013 zu einer Besprechung gebeten,
offenbar mit der Zielsetzung, die Angelegenheit außergerichtlich zu bereinigen.
Allen anderen Bewohnern der Sackgasse und der Gemeinde wurde die Nutzung dieses
Weges weiterhin erlaubt.

Hintergrund des Streits über das Wegerecht ist die Lärmbelästigung durch den Lieferverkehr
für die Gaststätte und das Hotel. Der Lieferverkehr erfolgt fast ausschließlich über den
Wendehammer der Sackgasse,direkt vor unserem Haus, obwohl die Möglichkeit bestände
auf den Parkplatz des Hotels zu fahren, um dort zu be-und entladen.

Im B-Plan ist vorgesehen, daß der Anlieferkehr über die Hauptstraße, der abfließende
Verkehr über den Wendehammer und die Sackgasse zu erfolgen hat. Im Wendehammer besteht ein absolutes Halteverbot. Nachdem die Lärmbelästigungen durch den Lieferverkehr
immer stärker wurden und der Eigentümer des Hotels sich uneinsichtig zeigte, habe ich den Sachverhalt der Amtsverwaltung angezeigt. Es wurden Verwarnungen ausgesprochen
und Verwarngelder erteilt. Daraufhin hat der Eigentümer des Hotels das Haus-und
Betretungsverbot ausgesprochen, das sachlich nicht gerechtfertigt ist. Wir betrachten
diese Maßnahme als Schikane und sehen hierin eine unzulässige Rechtsausübung.

Unabhängig von dem bestehenden Wegerecht war der Eigentümer des Hotels unseres
erachtens nicht berechtigt, ein Haus- und Betretungsverbot zu erteilen. Es liegt in der
Natur der Sache, daß ein Hotelgrundstück für jedermann zugänglich ist. In diesem Fall
kann ein Haus-und Betretungsverbot, so die Rechtsprechung , nur ausgesprochen werden,
wenn ein sachlicher Grund vorliegt, dies isr, wie oben dargestellt, nicht der Fall

Zielsetzung: Sicherung und Durchsetzung des Wegerechts
Umsetzung des Lieferverkehrs nach dem Bebauungsplan
Anlieferung über Hauptstraße, Abfahrt über den Wendehammer der
Sackgasse

Wie sind dei Erfolgsaussichten unserer Anliegen zu beurteilen?

Hierzu habe ich folgende Fragen:

1. Besteht ein Wegerecht bereits dann, wenn es im B-Plan festgelegt ist, oder ist
zusätzlich eine Eintragung im Baulastenverzeichnis oder eine Grundbucheintragung
erforderlich?

2. Welche Rechte können wir aus dem Schreiben der Gemeinde herleiten, in dem sie
mitgeteilt hat, daß das die dingliche Sicherung des Wegerechts außerhalb des
Bauleitverfahrens erfolgt? Einklagbar? vor welchem Gericht?

3. Ist das Wegerecht hier bereits Kraft Gewohheitsrecht gegeben?

4. Ist das Haus- und Betretungsverbot bereits deshalb unwirksam, weil kein sachlicher
Grund vorliegt und weil es aus sachfremden Erwägungen heraus ( Schikane ) erteilt
wurde. In Wirklichkeit ging es dem Eigentümer des Hotels darum, den Anlieferverkehr
und die damit verbundene Lärmbelästigung einseitig auf die Anlieger des Wende-
hammers und der Sackgasse abzuwälzen. Mit dem Haus und Betretungsverbot sollten
wir unter Druck gesetzt werden, um den jetzigen mit starken Lärm verbundenen
Anlieferverkehr hinzunehmen.

5. Wie können wir erreichen, daß die Gemeinde die für den Lieferverkehr im B-Plan
festgelegten Regelungen umsetzt. Die Gemeinde hat uns in einem Schreiben noch
einmal bestätigt, daß die Anlieferung, wie im B-Plan vorgesehen, über die Hauptstraße
erfolgt. Können wir die Gemeinde gerichtlich verklagen, welcher Rechtsweg ist gegeben?
Klageart?

5. Der Fall spielt in in der Nähe von Kiel. Können sie uns einen Anwalt empfehlen, der mit
der Rechtsmaterie vertraut ist?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Bei der rechtlichen Beurteilung des von Ihnen geschilderten Sachverhalt kann es auf Einzelheiten ankommen (insbesondere Festsetzungen des B-Planes etc.), die - notgedrungen - keinen Eingang in Ihre Sachverhaltsschilderung finden konnten. Aus der Ferne können daher Ihre Fragen allenfalls im Rahmen einer Ersteinschätzung kursorisch beantwortet werden. Wenn es aber bei der rechtlichen Einschätzung sozusagen ans "Eingemachte" geht, ist die Prüfung vor Ort unumgänglich, was Sie ja auch schon mit Ihrer Frage nach einer Empfehlung erkannt haben. Wie Sie einen fachkundigen Rechtsbeistand vor Ort finden, würde ich Ihnen gerne per E-Mail mitteilen. Wenn Sie damit einverstanden sind, senden Sie mir doch einfach eine E-Mail, ich antworte dann darauf (siehe Ihre Frage 6).


Zur Sache:

Verfahren vor dem Amtsgericht

Hier ist wichtig , dass Sie keine Fristen versäumen. Häufig müssen Sie als Beklagter Ihre Verteidigungsbereitschaft binnen 2 Wochen anzeigen. Das ist eine Notfrist, die nicht verlängert werden kann. Bitte prüfen Sie das genau. Ungeschickt ist es, einen Prozess wegen Fristversäumnis zu verlieren. Aber ich unterstelle einmal, dass Sie das im Blick haben.


Nach § 9 Absatz 1 BauGB können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

"11. die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;"

zu Frage 1:

Ich denke, die Frage ist entscheidend, ob der betreffende Weg durch die Festsetzung im B-Plan gewidmet wurde. Eine Eintragung im Grundbuch als Wegerecht oder eine Baulast ist, soweit ich das derzeit sehe, nicht erforderlich, aber natürlich im Rahmen z.B. eines straßenrechtlichen Gestattungsvertrages möglich. Die Festsetzung des Wegerechts ist Bestandteil des B-Planes und daher auch vom Hoteleigentümer zu beachten. Es könnte sein, dass die Gemeinde mit dem Hotelgrundstückseigentümer einen Gestattungsvertrag abschließen wollte, da es sich um eine private Verkehrsfläche handelt, dies aber offensichtlich nicht getan hat. M.E. kann der Weg für die Öffentlichkeit nur durch die Widmung als Weg im Sinne des Straßengesetzes SH offengehalten werden.

Das BVerwG hat im Urteil vom 7. 6. 2001, Az. 4 CN 1/01, ausgeführt:

"Eine Gemeinde ist gem. § 1 III i.V. mit § 9 Absatz I Nr. 11 BauGB regelmäßig befugt, durch bauplanerische Festsetzungen im Rahmen der Selbstverwaltung eine gemeindliche "Verkehrspolitik" zu betreiben."

Der Hotelgrundstückseigentümer kann sich daher grundsätzlich nicht auf fehlende Eintragungen im Grundbuch etc. berufen. Es geht hier vielmehr um die öffentlich-rechtliche Qualität des Weges.

zu Frage 2:

Diese Frage ist ohne Kenntnis des B-Planes und etwaiger Vertragsverhältnisse mit dem Hotelgrundstückseigentümer nicht zu beantworten. Wenn einklagbar, dann wäre das Verwaltungsgericht zuständig. Lohnen kann aber auch ein vorheriger Kontakt zur Fachaufsicht über die Gemeinde. Es deutet einiges darauf hin, dass die Gemeinde Festsetzungen nicht vollständig umgesetzt hat.

zu Frage 3:

Das kann durchaus sein. Das OLG Schleswig hat im Urteil vom 10.10.2006, Az. 3 U 41/06, ausgeführt:

"Es ist sowohl im privaten als auch im öffentlichen Wegerecht anerkannt, dass Überwegungsrechte auch historisch, mithin durch Gewohnheitsrecht, begründet sein können. Ein Gewohnheitsrecht ist dann anzunehmen, wenn innerhalb eines autonomen Verbandes, nämlich innerhalb eines engeren Kreises von Betroffenen eine langdauernde, gleichmäßige, tatsächliche Übung besteht, die von der Überzeugung getragen wird, zu dem Verhalten rechtlich verpflichtet zu sein (RGZ 76, 113; Rinke in Kodal/Krämer, Straßenrecht, 6. Aufl. 1999, S. 104). Wird ein bestimmter Weg über ein Privatgrundstück mithin seit langer Zeit als Zuwegung zwischen der öffentlichen Straße und einem Hinterliegergrundstück benutzt, dann kann das zur Bildung eines örtlich geltenden Gewohnheitsrechts führen, das objektives Recht darstellt und an das die Anwohner gebunden sind, wie dies zutreffend in dem Urteil des AG Norderstedt vom 27. 8. 1993, 44 C 210/92, Bl. 6 ausgeführt wird."

In dem o.g. Fall wurde vorgetragen, dass das Wegerecht seit den 1920er Jahren bestand, was unwidersprochen blieb.

Im konkreten Fall kommt es dann wieder auf die genauen Einzelheiten an, die einer weiteren Prüfung vorbehalten bleiben müssen.


zu Frage 4:

Für eine Schikane spricht sehr viel, zumal wenn der Zusammenhang zwischen Betretungsverbot und Ihrer Intervention wegen der Lärmbelästigung ausführlich dargelegt werden kann. Isoliert damit würde ich der Unterlassungsklage aber nicht entgegentreten wollen, da diese Einschätzung immer stark auf einer Wertung beruht, die mal so, mal so ausgehen kann.

zu Frage 5:

Hand aufs Herz: Eine solche Klage (Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht) sollten Sie nicht in Eigenregie anstreben, sondern einen im Verwaltungsrecht kundigen Rechtsbeistand damit beauftragen, der aber zuvor den - wohl schnelleren - Verhandlungsweg beschreiten würde. Eine Klage am Verwaltungsgericht kann ziemlich lange dauern. Daneben könnte aber auch ein zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch gegen den Hotelgrundstückseigentümer in Betracht kommen, der sich ja nicht an die Festsetzungen des B-Planes hält und damit Ihr Eigentum beeinträchtigt. Ggf. auch Amtshaftungsansprüche gegen die Gemeinde, wenn sie bei der Umsetzung des B-Planes zu Ihren Lasten etwas falsch gemacht haben sollte.

Grundsätzlich ist in einer solchen Situation ein Gespräch der Beteiligten nicht verkehrt. Der Bürgermeister wird allerdings auch schon wissen, warum er es vorgeschlagen hat (was ich einfach mal vermute). Das sollten Sie sich in einem ersten Gespräch zunutze machen. Letztlich bin ich aber auch der Meinung, dass Sie ohne Rechtsbeistand die Sache auf Dauer nicht rechtlich verbindlich festgezurrt bekommen. Auf irgendwelche Wischiwaschi-Absichtserklärungen sollten Sie sich nicht einlassen. Dafür halte ich Ihre Rechtsposition - bei allem nötigen Vorbehalt - für zu aussichtsreich.


Für Nachfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen zumindest als Ersteinschätzung weitergeholfen. Dann freue ich mich über eine positive Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2013 | 15:48

Vielen Dank für Ihre erste rechtliche Bewertung des umfangreichen
Sachverhalts; daß hat mir sehr geholfen. Nun zur Nachfrage:

Die Gegenseite behauptet,die Festsetzungen des B-Plans ( Wegerecht ) würden uns kein subjektives Recht gegenüber der Klägerin geben,
sodaß sich das Haus und Betretungsverbot als wirksam erweist. Sie
hatten dagegen ausgeführt, daß die Festsetzung des Wegerechts
Bestandteil des B-Plans ist und damit vom Hoteleigentümer zu
beachten ist. Für eine Bewertung der Behauptung der Gegenseite wäre ich dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2013 | 16:16

> die Festsetzungen des B-Plans ( Wegerecht)
> würden uns kein subjektives Recht gegenüber der
> Klägerin geben,

Ist der Weg gewidmet gilt:

§ 20 Straßen- und Wegegesetz des Landes Schleswig-Holstein

"Gemeingebrauch

(1) Der Gebrauch der öffentlichen Straßen ist jedermann im Rahmen der Widmung und der Straßenverkehrsvorschriften zum Verkehr gestattet (Gemeingebrauch)."

Im Kommentar "Praxis der Kommunalverwaltung" wird zu dieser Vorschrift ausgeführt:

"Gesichert erscheint, daß der Gemeingebrauch die jedermann zustehende Befugnis ist, eine dem öffentlichen Verkehr gewidmete Fläche ohne Erlaubnis zum Verkehr zu benutzen, und zwar in dem Umfang wie dieser auf Grund des Widmungsinhalts und der Verkehrsvorschriften im Einzelfall zulässig ist."

Die Gemeinde hat es festgesetzt. Wurde es auch richtig umgesetzt?

Was sagt die Fachaufsicht?

In § 120 Satz 2 Gemeindeordnung SH,

"(1) Das Land übt die Aufsicht darüber aus, dass die Gemeinden die Selbstverwaltungsaufgaben rechtmäßig erfüllen. (2) Die Kommunalaufsichtsbehörden sollen die Gemeinden vor allem beraten und unterstützen.",

ist die Beratungspflicht gegenüber den Gemeinden sogar kodifiziert.

Ich wünsche alles Gute.
sigra




Ergänzung vom Anwalt 15.08.2013 | 16:17


Mit freundlichen Grüßen

Michael Hilpüsch
-Rechtsanwalt -

72379 Hechingen
Bahnhofstr. 7

Tel 07471-7020941
Fax 07471-7020942
E-Mail kanzlei@awoka.de

www.awoka.de

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