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Wegerecht - Notwegrecht - Gewohnheitsrecht

| 04.11.2009 17:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,
Situation:
Vor 9 Jahren und 10 Monaten überschrieben meine Eltern per Notar-Urkunde (Überlassung) meiner Schwester und mir je 1 aneinander grenzendes Grundstück mit je einem Mietshaus. Die Einfahrt zu den beiden Grundstücken und damit zu den Häusern und Garagen verläuft je zur Hälfte auf meiner Schwesters und auf meinem Grund-stück. Bei den Überlassungen wurde für keinen von uns ein Wege-recht im Grundbuch vermerkt. Mein Grundstück ist 606 m² und das meiner Schwester 1385 m². Beide Grundstücke liegen mit ihrer Schmalseite (je ca. 15 m) direkt an einer öffentlichen Straße. Die Tiefe der Grundstücke und deren Bebauung unterscheiden sich.
Mein Mietshaus von 1914 ist an der Westseite direkt an ein anderes Haus angebaut und beginnt nach ca. 4 m von der öffentlichen Straße entfernt. Dahinter gibt es seit über 30 Jahren 5 Garagen auf meinem Grundstück, die auch von den Mietern meiner Schwester mit benutzt werden. In meinem Haus gibt es 3 Mietparteien. Der Eingang befindet sich auf der Ostseite des Hauses, direkt an der derzeitigen Einfahrt für die beiden Grundstücke.
Die Lage des Hauses meiner Schwester, ca. 40 m von der öffent-lichen Straße, und die Tiefe des Grundstückes lassen zu, dass neben dem Mietshaus für 5 Parteien noch 2 Bauplätze möglich sind. Einer zwischen Straße und Haus und der 2. hinter dem Haus meiner Schwester. Grundstückstiefe = ca. 80 m.
Die im Katasterkartenwerk eingetragene Grenzlinie von der öffent-lichen Straße nach innen führt relativ dicht, mit 1,60 m bis 2,10 m Abstand an dem Eingang meines Hauses vorbei. Da bisher, die letzten 50 Jahre, an der Ostseite (Eingangsseite) meines Hauses die Einfahrt mit ca. 4 m Breite zum Grundstück war und ist, spielte die Grenzlinie keine Rolle. Meine Mieter und die meiner Schwester benutzen die Einfahrt als Zufahrt zum Haus meiner Schwester und zu meinen Garagen.
Nun will meine Schwester den Bauplatz zwischen der öffentlichen Straße und ihrem Mietshaus verkaufen. Dabei wird sie sich eine Zufahrt zu ihrem Grundstück hinter dem Haus sichern wollen. Dazu gibt es 2 Möglichkeiten mittels eines einzutragendes Wegerecht.

1.Möglichkeit: Sie verlangt vom Käufer des dem Haus vorgelagertem Baugrundstückes ein Wegerecht einer neu zu schaffenden Einfahrt, die so gelegt ist, dass eine Zufahrt von der öffentlichen Straße an der Ostseite ihres Hauses, zu meiner Schwesters hinterem Grund-stück führt. Zwischen Haus und Nachbargrundstück sind noch 3,10 m Platz für die Durchfahrt vorhanden.
Um in diesem Fall die Zufahrt zu meinen Garagen zu gewährleisten, müsste von diesem Fahrweg eine Abzweige nach rechts gebaut werden, die vor meiner Schwesters Haus quer über das verbleibende Grundstück meiner Schwester oder über das des Käufers verläuft, um wieder auf meinem Grundstück zu den Garagen zu kommen

2.Möglichkeit:Meine Schwester verlangt vom Käufer und von mir ein Wegerecht, was über die derzeitige Einfahrt an meinem Haus vorbei führt, Um eine problemlose Durchfahrt für das hinter meiner Schwester Haus liegende Grundstück zu ermöglichen, müsste sie oder ich 1 oder 2 Garagen entfernen, die diese Zufahrt derzeit blockieren. Ich erklärte mich bereit, 1 Garage zu entfernen. Der dann erreichbare Durchlass ist an der engsten Stelle zwischen hinterer Hausecke der Westseite meiner Schwester Haus und den auf meinem Grundstück verbleibenden Gebäude 3 m breit. Da zweifelt meiner Schwesters Lebensgefährte, dass diese Engstelle für Lastwagen und Baufahrzeuge nicht ausreichen könnte und favorisiert eine unter Punkt 1 vorgeschlagene Lösung, die zwangs-läufig die immer schon bestandene Einfahrt verschwinden lassen würde. Die Breite des zum Verkauf anstehenden Grundstückes meiner Schwester mit ca. 15 m würde keine 2 Zufahrten ermög-lichen. Also wäre in diesem Fall die Zufahrt zu meinen Garagen nicht mehr möglich.

Fragen:
Welche Möglichkeit besteht, die Zufahrtsberechtigung für meine Garagen sicher zu stellen, wenn der Fall 2 eintreten sollte? Könnte meine Schwester und/oder der neue Eigentümer verpflichtet werden, mir eine Zufahrt zu den Garagen zu sichern?

Würde es helfen, wenn ich meiner Schwester anbiete, soviel m² von Ihrem Grundstück zwischen öffentlicher Straße und ihrem Haus zu erwerben, dass ich eine gesicherte Zufahrt zu meinen Garagen habe? Vielleicht mit der Bereitschaft für sie und den Käufer ein Wegerecht für beide eintragen zu lassen?

Würde in der beschriebenen Situation § 918 Ziff.2 dahingehend interpretiert, dass meine Schwester im Rahmen des Verkaufes dafür zu sorgen hat, dass die Zufahrtsrechte für meine Garagen auf jeden Fall gesichert bleiben?

Besteht die Gefahr, dass durch den beabsichtigten Grundstücks-verkauf meiner Schwester zwischen öffentlicher Straße und Ihrem Haus die Zufahrt zu meinem Grundstück hinter meinem Haus und damit zu meinen Garagen nicht mehr möglich ist, sondern nur noch ein schmaler Streifen zwischen meinem Haus und der Grundstücks-grenze von ca.1,60 m -2,10 m bleibt um hinter mein Haus nur noch zu Fuß zu kommen?
Gerne stelle ich Ihnen auch einen Lageplan vom Katasteramt zur Verfügung.

Wenn Sie mir diese Fragen beantworten können wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne möchte ich zu Ihrer Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen:


Zu 1.)Welche Möglichkeit besteht, die Zufahrtsberechtigung für meine Garagen sicher zu stellen, wenn der Fall 2 eintreten sollte?

Am sinnvollsten ist es meines Erachtens, dass Ihnen eine Zufahrtberechtigung im Wege eines eingetragenen Wegerechts bestellt wird. Insoweit besteht die Möglichkeit, dass Sie mit Ihrer Schwester bzw. dem Käufer einen entsprechenden Vertrag machen, sich also ein schuldrechtliches Wegerecht ausbedingen. Insoweit müsste Ihrer Schwester es zum Gegenstand des mit dem Käufer getätigten Kaufvertrages machen, dass dieser dieses Wegerecht auch akzeptiert.

Am sichersten wäre es allerdings, wenn Ihnen ein entsprechendes Wegerecht im Grundbuch eingetragen wird. Auch bei Veräußerung des entsprechenden Teilgrundstücks würde dieses Wegerecht grundsätzlich bestehen bleiben und der Käufer könnte das Wegerecht nicht einseitig wieder aufgeben. Eine Aufhebung des Wegerecht wäre nur unter den Voraussetzungen möglich, dass Sie der Aufhebung zustimmen, sofern Ihr Wegerecht mit dem Eigentum an dem Grundstück zusammenfällt bzw. bei Ihrem Ableben.

Das grundbuchliche Wegerecht ist also wesentlich sicherer als das eingangs beschriebene schuldrechtliche, sodass sich Ihnen diese Variante dringend ans Herz legen möchte.

Ansonsten bestünde noch die Möglichkeit gegenüber dem Verkäufer/Eigentümer des Grundstückes ein Notwegerecht gem. § 917 BGB geltend zu machen. Die Veräußerung des Grundstückes darf nämlich nicht dazu führen, dass ihre Garagen faktisch nicht mehr nutzen können.

Bevor sie allerdings auf ein gesetzliches Notwegerecht zurückgreifen sollten, welches vom Käufer des Teilgrundstücke unter Umständen gerichtlich angefochten werden könnte, beispielsweise wenn dieser das Vorliegen der Voraussetzungen dieses Notwegerecht bestreitet, rate ich Ihnen dringend an, klare und von rechtssichere Verhältnisse zu schaffen. Insoweit sollten Sie auf Ihre Schwester einwirken, sodass es zu einer Eintragung des Wegerechts im Grundbuch bereits vor Veräußerung kommt.


Zu 2.)Könnte meine Schwester und/oder der neue Eigentümer verpflichtet werden, mir eine Zufahrt zu den Garagen zu sichern?


Diesen Punkt hatte ich Ihnen unter erstens bereits ansatzweise beantwortet. Die Garagen befinden sich auf Ihrem Grundstück und wären, wenn ich Ihren Sachverhalt richtig verstanden habe, bei einer Verweigerung des Wegerechts für Sie nicht mehr nutzbar.

Dementsprechend könnten Sie gem. § 917 BGB grundsätzlich ein Notwegerecht gegen den jeweiligen Inhaber des Grundstückes auf Gewährung der Durchfahrt zu den Garagen verlangen. Insoweit gebe ich aber zu bedenken, dass es für die abschließende Klärung der Frage, ob ein Notwegerecht besteht oder nicht auf alle Umstände des Einzelfalles, insbesondere auf die genauen örtlichen Gegebenheiten ankommt, und mehrere Voraussetzungen erfüllt sein müssen, die gegebenenfalls von Gericht zu Gericht unterschiedlich beurteilt werden können.

Daher möchte ich auch an dieser Stelle darauf hinweisen, dass Sie mit ihrer Schwester bzw. mit dem Käufer eine Vereinbarung treffen sollten, idealerweise noch vor dem Verkauf des Teilgrundstücks einer Eintragung ihres Wegerecht ist im Grundbuch erwirken.


Zu 3.) Würde es helfen, wenn ich meiner Schwester anbiete, soviel m² von Ihrem Grundstück zwischen öffentlicher Straße und ihrem Haus zu erwerben, dass ich eine gesicherte Zufahrt zu meinen Garagen habe? Vielleicht mit der Bereitschaft für sie und den Käufer ein Wegerecht für beide eintragen zu lassen?


Dieses ist sicherlich möglich. Im Rahmen der Vertragsfreiheit sind Ihnen und Ihrer Schwester insoweit nämlich grundsätzlich keine Grenzen gesetzt, sodass Sie eine entsprechende Vereinbarung, die meines Erachtens aus der interessengerecht klingt, vereinbaren können.

Insoweit kommt es aber alleine auf Ihre Verhandlungsgeschicke an. Es wäre also im Endeffekt eine vertragliche Vereinbarung, die nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist. Auf ein eventuell gesetzliches Notwegerecht hätte der Umstand, dass Sie Ihrer Schwester einen Grundstückserwerb anbieten, grundsätzlich keiner Auswirkungen.


Zu 4.)Würde in der beschriebenen Situation § 918 Ziff.2 dahingehend interpretiert, dass meine Schwester im Rahmen des Verkaufes dafür zu sorgen hat, dass die Zufahrtsrechte für meine Garagen auf jeden Fall gesichert bleiben?


§ 918 Abs. 2 BGB setzt zunächst voraus, dass überhaupt ein Notwegerecht besteht, was voraussetzen würde, dass Sie ein solches überhaupt gegenüber Ihrer Schwester jemals geltend gemacht haben. Sofern ein solches Notwegerecht also besteht, bestimmt diese Vorschrift, dass der Veräußerer des Grundstückes, der also die Nutzung des Notwegerecht unmöglich gemacht hat,durch die Veräußerung, die Einräumung eines Notwegerecht, sofern dies aus tatsächlichen Gründen möglich ist, über einen anderen Teil seines Grundstück zu dulden.

Die von Ihnen gewählte Auslegung geht meines Erachtens etwas zu weit. Ihre Schwester ist grundsätzlich verpflichtet, Ihnen an anderer Stelle eine Notweg, sofern möglich einzurichten, jedoch ist Sie nicht zur Sicherung des ursprünglichen Zufahrtrechtes gem. § 918 Abs. 2 BGB verpflichtet.

Sie sehen, das es im Zusammenhang mit dem Notwegerecht viele Eventualitäten gibt, sodass hier vorweg durch die Eintragung eines grundbuchliche Wegerecht sämtliche Rechtsunsicherheiten genommen werden könnten.


Zu 5.)Besteht die Gefahr, dass durch den beabsichtigten Grundstücksverkauf meiner Schwester zwischen öffentlicher Straße und Ihrem Haus die Zufahrt zu meinem Grundstück hinter meinem Haus und damit zu meinen Garagen nicht mehr möglich ist, sondern nur noch ein schmaler Streifen zwischen meinem Haus und der Grundstücksgrenze von ca.1,60 m -2,10 m bleibt um hinter mein Haus nur noch zu Fuß zu kommen?

Diese Gefahr besteht in tatsächlicher Hinsicht natürlich. Gegebenenfalls bestünde dann noch die Möglichkeit gegenüber dem neue Erwerber des Grundstücksteils ein Notwegerecht geltend zu machen.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Bewertung des Fragestellers 07.11.2009 | 13:26

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