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Wegerecht / Gewohnheitsrecht (Grundstückszufahrt)

| 10.09.2016 18:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Ein Wegerecht zu einem sonst nicht erreichbaren Grundstück besteht nach § 917 BGB um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicher zu stellen (Also bei Bedarf auch für Nutzfahrzeuge). Hier wird eine Geldrente geschuldet. Kosten der Instandhaltung des Weges trägt der Hinterlieger bzw. sie werden geteilt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen den Erwerb eines Resthofes mit 4 ha Land (drei Flurstücke: Acker-, Grünland-, Wald-, Wohn- und Gebäudefläche) in NRW, Münsterland.

Die Zufahrt zum Objekt und zu den Grün- und Ackerflächen ist ausschließlich (neben unbefestigten Wegen per pedes) über einen befestigten, ca. 3 Meter breiten Schotterweg möglich. Dieser zweigt von einer kleinen öffentlichen Asphaltstraße ab. Ab dieser Abzweigung ist der etwa 100 Meter lange Weg in insgesamt zehn(!) Flurstücke, die mehrere private Eigentümer haben, aufgeteilt. Eines dieser Flurstücke (100 m²) würden wir von den Verkäufern hälftig erwerben (die andere Häfte bleibt im Besitz eines anderen Anliegers). Dieser Teil des Weges, den wir hälftig erwerben würden, liegt mittig des Gesamtweges.

Eintragungen in den jeweiligen (zehn) Grundbüchern (gegenseitige Absicherung des Wegerechtes usw.) gibt es wohl nicht.


Meine Fragen:

- werden wir auch in den nächsten hundert Jahren (zu kaufendes Haus Baujahr ca. 1900) mit dem PKW (ggf. natürlich sporadisch auch mal mit einem Trecker oder LKW, beispielsweise bei Lieferung von Möbeln, Brennholz o.ä.) unser Haus und die dahinterliegenden Wiesen erreichen können?

- gibt es per Gesetz oder etwa ein aus Gewohnheitsrecht abgeleitetes Wegerecht?

- wer bewirtschaftet den Weg (bisher unsere Verkäufer stillschweigend: alle 2-3 Jahre Schotter nachfüllen usw. -ca. 300 €- und alle 10-12 Jahre komplette Aufschüttung erneuern -im Schnitt ca. 2500 Euro-)

Für eine kurze und zeitnahe Antwort wäre ich dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Zur ersten Frage, ob sie in 100 Jahren ihr Grundstück noch erreichen, kann ich naturgemäß keine seriöse Prognose abgeben. Dies hängt von zu vielen Faktoren ( wie der Bausubstanz, dem Weiterbestehen unserer Gesetze sowie ihrem Alter- kleiner Scherz am Sonntag) ab.

Aber generell gilt folgendes:

2. Sie haben ein Wegerecht, um ihr Grundstück zu erreichen. Dies ergibt sich nicht aus Gewohnheitsrecht, sondern aus § 917 BGB. Voraussetzung ist lediglich, dass ihnen kein andere zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße zusteht ( und gem. § 918 , dass sie diese auch nicht selbst beseitigt haben). Das Recht auf den Notweg gilt uneingeschränkt und kann nicht versagt werden.

Jedoch ist gem. § 917 Abs. 2 BGb der Nachbar, der sein Grundstück zur Verfügung stellen muss vom Hinterlieger zu entschädigen. Diese Geldrente ist jährlich im Voraus zu entrichten und geht allen - auch sich aus Grundbuch ergebenen Verbindlichkeiten- vor.

In ihrem Fall halte ich Abs. 2 jedoch für irrelevant, da hier viele Eigentümer in kette überfahren, so dass die Geldrente die man vom Hinterlieger einnimmt an das vorliegende Grundstück abgegeben werden müsste. Erhöhen würde sich hier also lediglich der buchhalterische Aufwand. Das letzte Haus der Reihe wäre das einzige, welches unterm Strich bezahlen müsste während das erste Haus als einziges was von dieser Rente hätte.

3. Wer den Weg bewirtschaftet ist gesetzlich nicht geregelt, aber höchstrichterlich entschieden. Grundsätzlich gilt, dass der Hinterlieger die Kosten der Instandhaltung des von ihm beanspruchten Notweges zu tragen hat. Nutzt neben dem Hinterlieger auch der Eigentümer des Grundstückes den Weg, so sind alle Kosten (in der Regel, wenn es keine besonderen Umstände gibt) hälftig zu teilen (BGH, 12.11.2004 - V ZR 42/04).

Natürlich kann auch eine abweichende Regelung per Vertrag zwischen den Nachbarn getroffen werden. Die Rechtslage greift nur bei fehlenden Vereinbarungen ein.

Bei ihnen würde die gerichtliche Regelung bedeuten, dass das hinterste Haus die höchste Last trägt, währen das erste Grundstück von allen anderen eine Kostenbeteiligung erwarten kann. Mir erscheint es wesentlich einleuchtender, wenn alle Nachbarn z.B. auf eigene Kosten ihr Stück vom Weg herrichten, oder die Straße immer mal aus einem großen Topf saniert wird. Einfach weil sonst auch nur eine Kette an Zahlungsweitergaben initiiert wird.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2016 | 19:49

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre sehr verständliche Antwort. Ich erlaube mir im Rahmen der Nachfragefunktion folgende Ergänzung und Nachfrage:

Der Weg wird nicht von sämtlichen Anliegern ( lediglich zwei vorne am Anfang und wir in "Endlage"), sondern (1.) von uns (kopmpletter Weg), (2.) einem Anwohner vorne (auf den ersten zwanzig Metern) und (3.) einem Anlieger, welcher - ebenfalls in Endlage neben uns - eine Grünfläche (sporadische Nutzung mit Trecker, PKW: Beweidung, Mähen usw.) besitzt. Alle sind jeweils Teileigentümer einzelner Teile des Weges.


Meine Nachfragen:

1. Vermutlich ändert sich insofern an Ihrer Antwort nichts, als dass wir als "Endanlieger" die Bewirtschaftung tragen (ggf. nach Absprache mit den beiden vorgenannten, nach Nutzungsanteil, Wegeanteil usw. anteilig... wie auch immer)?!

2. Wir würden auch weiterhin den kompletten Weg insofern auf unsere Kosten bewirtschaften wollen, als dass wir - ohne anteilige Kostenbeteiligung der anderen Anlieger - notwendige Ausbesserungen (i.d.R. alle zwei bis drei Jahre Schotter auffüllen, Löcher ausbessern usw., Kosten ca. 300 Euro) und langfristige Sanierungen (etwa alle zehn bis 15 Jahre komplette Oberfläche erneuern usw., Kosten ca. 2.500 Euro) vornehmen würden.
Würde in diesem Fall die von uns an die anderen Wegeigner zu entrichtende Geldrente in den - vermutlich ja deutlich höherwertigen - Sanierungskosten aufgehen oder wäre sie zusätzlich bei Geltendmachung zu entrichten?

Für zwei kurze Antworten wäre ich Ihnen dankbar und verbleibe mit freundlichem Gruß.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2016 | 06:56

Lieber FRagesteller, gerne beantworte ich ihre Nachfrage:

Es endet sich an der rechtlichen Einschätzung nichts. Der Hinterlieger ("Endanlieger") ist der Nutznießer der Straße und hat somit allen Eigentümer der Straße eine Geldrente zu bezahlen und ist für die Instandhaltung verantwortlich.

Übernimmt er die kompletten Kosten für die Instandhaltung und den Erhalt, so entfällt die Geldrente nicht, da sie einen Ausgleich für die Nutzung darstellt. Allenfalls dort , wo weitere Mitbenutzer des jeweiligen Wegstücks existieren, können die Kosten ( Soweit sie sich noch nicht an den Maßnahmen beteiligt haben) gegen den Anspruch auf Geldrente aufgerechnet werden, so dass die Geldrente in Höhe X durch Erfüllung erlischt.

Dass heißt an die Eigentümer , die selber den Weg nutzen, können sie ein paar Kosten Loswerden, und diese von der Geldrente in Abzug bringen, so dass die Geldrente entsprechend geringer ausfällt.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 12.09.2016 | 13:26

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