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Wegerecht Baulast/Grunddienstbarkeit


08.03.2006 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Rechtsauskunft zu folgender Situation:

Ich bin Eigentümer eines hinter dem Hause meiner Exlebensgefährtin liegenden Grundstückes. Das Grundstück ist mit einer Pkw – Garage bebaut, eine Carportanlage ist begonnen aber nicht fertiggestellt.

Per Baulasteintragung hat sich die Eigentümerin des vorgelagerten Grundstückes verpflichtet die Zuwegung zum hinteren Grundstück in einer Breite von 3,0 m zu gestatten und sicherzustellen.

Auf der im Lageplan dargestellte Zuwegungsfläche, der Lageplan ist als Anlage zur Baulasteintragung genommen worden, hat die Eigentümerin ein Gartenhaus errichtet.
Das Wegerecht ist somit in der vorgesehenen Form nicht mehr auszuüben.

Für das hintere Grundstück liegt ein positiver Vorbescheid für eine Wohnbebauung vor.

Die zuständige Bauufsichtsbehörde hat mich daraufhingewiesen, dass das per Baulast eingetragene Wegerecht nicht eine privatrechtliche Vereinbarung zur Nutzung desselben ersetzt.

Da geplant ist das hintere Grundstück zur Bebauung zu verkaufen interessiert mich die Frage ob ich die privatrechtliche Nutzung des Wegerechtes aufgrund der eingetragenen Baulast einklagen kann.

Der Erteilung einer Baugenehmigung würde das Fehlen einer entsprechenden Grunddienstbarkeit nicht entgegenstehen.

Sollte mir die Eigentümerin das privatrechtliche Wegerecht streitig machen, wäre allerdings die Bebauung des hinteren Grundstückes und somit der Verkauf in Frage gestellt. Dies wiederum würde mich wirtschaftlich hart treffen.

Ich bitte um Rechtsauskunft.


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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihr Anliegen wie folgt beantworten:

1.

Zunächst einmal ist mir nicht ganz klar, wie Ihre Ex-Lebensgefährtin auf der Zuwegungsfläche, die ja mit Ihrem Bericht ausdrücklich örtlich bezeichneter Gegenstand der Eintragung der Baulast war, ein Gartenhaus errichtete – soll heißen, wie sie dafür eine Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde erhielt.

Auf jeden Fall haben Sie trotz des zitierten und wegen des öffentlich-rechtlichen Charakters der Baulast zutreffenden Hinweises der Bauaufsichtsbehörde u.U. ein klagbares Recht, entsprechend dem Inhalt der Baulasterklärung dort ein Wegerecht zu beanspruchen (siehe unter 2).

Allerdings sehe ich aus plausiblen Gründen des Datenschutzes erst nach Beantwortung Ihrer Frage, in welchem Bundesland Sie wohnen, kann also dann erst evt. ergänzende Informationen mitteilen.

2.

Im Einzelnen: Die durch die Baulast begünstigten Personen können natürlich eine entsprechende Klage erheben; die Erfolgschancen würde ich ohne Detailkenntnis als offen bezeichnen.

Gestützt werden könnte eine solche Klage zum einen auf das so genannte "nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis". Dieses Rechtsinstitut kommt aber nur zum Tragen, wenn es keine gesetzlichen Sonderregeln gibt. In Ihrem Fall gibt es u.U: eine gesetzliche Sonderregelung, das so genannte "Notwegrecht" (§ 917 BGB). Dieses Notwegrecht kann von Grundstückseigentümern, denen die zur ordnungsgemäßen Benutzung ihres Grundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, in Anspruch genommen werden und richtet sich gegen den Nachbarn, von dem verlangt werden kann, dass dieser die Benutzung seines Grundstücks zur Herstellung der notwendigen Verbindung gestattet. Das Notwegrecht ist keine Grunddienstbarkeit und wird nicht im Grundbuch eingetragen. M.E. könnten Sie hier ansetzen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -


E-Mail: ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2006 | 07:19

Guten Morgen Herr Dr. Schimpf,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Folgende "Nachfragen" bitte ich zu beantworten.
Über eine abermalige Beantwortung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichem Gruß


Es handelt sich um ein Gebäude mit weniger als 30 cbm umbautem Raum und ist gem. BauO NRW genehmigungsfrei.
Die zuständige Bauaufsicht sieht keinen Grund das Gebäude entfernen zu lassen.


„.... kann von Grundstückseigentümern, denen die zur ordnungsgemäßen Benutzung ihres Grundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt.... notwendigen Verbindung ....“

Was bedeutet ordnungsgemäße Benutzung?
Wie ist der Umfang eines Notwegrechtes? Fußläufige Verbindung oder auch Zuwegung in der Form wie sie zum Bebauen des Grundstücks erforderlich wäre ( 3 m Breite wie in der Baulast formuliert, befahrbar ) ?

Welche Empfehlung geben Sie mir um eine privatrechtlich gesicherte Erschließung des Grundstücks zu erwirken ?

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2006 | 07:24

Guten Morgen Herr Dr. Schimpf,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Folgende "Nachfragen" bitte ich zu beantworten.
Über eine abermalige Beantwortung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichem Gruß


Es handelt sich um ein Gebäude mit weniger als 30 cbm umbautem Raum und ist gem. BauO NRW genehmigungsfrei.
Die zuständige Bauaufsicht sieht keinen Grund das Gebäude entfernen zu lassen.


„.... kann von Grundstückseigentümern, denen die zur ordnungsgemäßen Benutzung ihres Grundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt.... notwendigen Verbindung ....“

Was bedeutet ordnungsgemäße Benutzung?
Wie ist der Umfang eines Notwegrechtes? Fußläufige Verbindung oder auch Zuwegung in der Form wie sie zum Bebauen des Grundstücks erforderlich wäre ( 3 m Breite wie in der Baulast formuliert, befahrbar ) ?

Welche Empfehlung geben Sie mir um eine privatrechtlich gesicherte Erschließung des Grundstücks zu erwirken ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2006 | 09:36

Sehr geehrter Herr L.,

danke für Ihre Nachfrage bzw. die ergänzenden Informationen.

Wenn das Gartenhaus nach der einschlägigen LandesBO NRW nicht genehmigungspflichtig war, wie Sie jetzt ergänzen, dann ist natürlich der nun ergänzend mitgeteilte Rechtsauffassung der Bauaufsicht, sie werde das Gartenhaus nicht entfernen, nicht zu beanstanden.

In der Sache selbst meine ich, daß eine „ordnungsgemäße Benutzung“ im Sinne des Notwegerechts dann vorliegt, wenn die Nutzung des zu einem öffentlichem Weg verbindungslosen Grundstücks dessen Lage, Größe und Wirtschaftsart entspricht (so zB BGH, LM Nr. 12/13). Mit Ihrem Sachverhaltsbericht spricht hier einiges dafür, dies (für die Zukunft) zu bejahen. Wie ich Ihnen in meiner Ausgangsantwort gestern schon schrieb, erfolgt diese Einschätzung allerdings unter dem Vorbehalt, daß ich weder die Grundstücke noch Baupläne o.ä. einsehen kann.

Was Ihre Nachfrage nach dem UMFANG des Notwegerechts betrifft, meine ich, daß sich dieses an der nicht mehr realisierbaren Baulast zu orientieren hat – also eine „vollwertige“ Zuwegung, wie sie dort vorgesehen war.

Schlussendlich sollten Sie Ihre Ex-Lebensgefährtin auf diese Rechtslage hinweisen und auffordern, den Notweg freiwillig und natürlich schriftlich einzuräumen. Äusserstenfalls müßten Sie daran denken, den Zivilrechtsweg einzuschlagen – m.E. kann das von Ihnen beschriebene Problem mit etwas guten Willen aber außergerichtlich geregelt werden.

Ich hoffe, Ihnen etwas weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

RA Schimpf

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